[中國房地產(chǎn)報]增資擴股是最合理選擇 ——專訪恒大地產(chǎn)董事局主席許家印
發(fā)布時間：2008.07.07
本報記者 曾冬梅 王福民 廣州報道
引言：他的心情顯然很好，支開了秘書，自己拿著水壺，說“我給你們沏茶”。
這是記者在專訪恒大地產(chǎn)集團董事局主席許家印時的一幕。雖然幾個月的時間內(nèi)許家印歷經(jīng)坎坷，但他仍不改往日的謙遜和隨和。
在他“消失”的這段期間，恒大一度是各大媒體的報道焦點，諸多揣測、傳聞紛沓而至?！八麄儾涣私馇闆r”，許家印解釋。在他看來，IPO只是恒大發(fā)展的一個階段，并不是孤注一擲的唯一選擇，一個掌管著幾千號人生計的企業(yè)家，不會不給自己留后路。
誠然，許家印給人的印象是個失意者。但在緊急關(guān)頭，能夠稀釋個人股權(quán)，勇于進行私募，“割腕”挽救奮戰(zhàn)多年的事業(yè)和成果，不得不令人側(cè)目。
再次向6大機構(gòu)成功私募6億美元后，7月1日，許家印首度接受中國房地產(chǎn)報的專訪。
賬上余額15億元記者：這三個月來，恒大的經(jīng)營和現(xiàn)金流情況一直備受關(guān)注，此次私募后，負債率下降到了65%，這是怎么做到的？
許家?。?/strong>之前有95%的負債率的說法，是去年9月份按照香港國際會計準則的規(guī)定，將2006年美林銀行、德意志銀行、淡馬錫這三家戰(zhàn)略投資者持有的4億美元優(yōu)先股的股本金計入債務(wù)而得出的。
今年1月這三家股東的優(yōu)先股已轉(zhuǎn)為普通股后，加上這次增資擴股的6億美金，恒大的資本金增加了10億美元，因此負債率大幅下降。
記者：能否透露一下恒大目前的現(xiàn)金流情況？
許家?。?/strong>3月份我去路演時，恒大的賬上有30多個億，期間有樓盤的銷售回款，也有新增的銀行貸款，到昨天（6月30日）賬上余額是15億，這個數(shù)字沒有包括剛私募的6億美元。像恒大這么大的企業(yè)，賬上沒有個二三十億元，心里不踏實。恒大的財務(wù)一直都比較健康，成立至今，沒有一筆銀行的逾期貸款，這在業(yè)內(nèi)是非常難得的。
“拋盤會損傷恒大品牌”
記者：最近廣州有消息指，恒大將轉(zhuǎn)讓絹麻廠項目，事實是怎樣的？
許家?。?/strong>絹麻廠項目是恒大為上市準備的重要項目之一，此次恒大是把這個項目拿出來做單個項目的融資，并非轉(zhuǎn)讓。
記者：作為恒大轉(zhuǎn)型后的第一個精品項目，恒大御景半島近期進行了比較大折扣的促銷，有聲音說恒大是在拋盤，你怎么看？
許家印：恒大御景半島去年10月1日開盤當天銷售額達9.7億，均價比周邊樓盤高25%左右。這半年來，廣州房地產(chǎn)的整體跌幅應(yīng)該在30%左右，根據(jù)市場情況，我們推出了七折優(yōu)惠，但優(yōu)惠后的價格仍然比周邊同檔次樓盤價格高出10%以上。
可以說，這輪調(diào)價完全是根據(jù)市場走勢進行的調(diào)整。因為，御景半島目前可以銷售的面積按現(xiàn)在的銷售價計也有33億元，要拋盤的話，再降個15%-20%，我想一周內(nèi)就會拋空。但我們不可能也不需要這么做。
記者：你曾經(jīng)說過，上市延遲后，除了私募，恒大還有項目銷售和合作這兩種解決資金問題的方案，為什么最后沒有采取低價拋盤的措施呢？
許家?。?/strong>決定將IPO延期后，我們第一個否定的就是拋售樓盤的方案。在2004年我們確定全國發(fā)展的戰(zhàn)略時，就定下了打造精品，項目品牌、公司品牌“雙落地”的策略。我們要求恒大在這些城市的“亮相”要做到準現(xiàn)樓，環(huán)境、會所、公建配套等做好才發(fā)售。
通過保證產(chǎn)品品質(zhì)、提高產(chǎn)品附加值的方式，體現(xiàn)公司品牌在當?shù)氐母咂瘘c。如果我選擇拋盤，在達到預售條件時就賣樓，會嚴重損傷恒大的產(chǎn)品和公司品牌，造成巨大經(jīng)濟損失。
事實上，從我們最近剛開盤的幾個省外新項目的定價，就可以看出恒大是否有拋盤的跡象。例如，成都恒大綠洲，開盤價是5300元/平方米，帶1500元/平方米裝修，一周內(nèi)價格就升到了5600元/平方米，湖邊的復式單位，毛坯價5300元/平方米，如果按帶裝修的均價算，整個項目的均價大概是在6200-6500元/平方米之間，比周邊高了10%以上。即將于本月開盤的重慶恒大華府，帶裝修均價1萬元/平方米，毛坯6800元/平方米，比周邊樓盤高20%以上。這就可以看出，恒大的品牌及產(chǎn)品品質(zhì)是得到消費者認可的。
一個公司的現(xiàn)金流是否緊張，是否會不計成本的拋盤，從定價就可以很清楚的看得出來。而且，在接下來的7、8、9三個月，恒大將陸續(xù)有十多個樓盤開盤，以我們的品質(zhì)，如果和別人同樣的價格賣，可以一開盤就賣掉50%以上的貨量。
“項目合作等同賣兒女”
記者：在私募前，有沒有想過大范圍的進行項目合作，畢竟這可以使你的股權(quán)不至于被稀釋？
許家?。?/strong>從2004年恒大開始進入二線城市進行全國擴張到現(xiàn)在，已經(jīng)積累了近40個優(yōu)質(zhì)的項目。而如果完全靠項目合作，也就是賣項目，那需要用30-50%的項目合作來解決公司的現(xiàn)金流。
老實說，我在香港的時候，每一個投資者跟我談的第一件事就是，許主席，能不能給我兩個項目合作，其中不乏一些龍頭企業(yè)。對于開發(fā)商而言，項目是公司未來發(fā)展的基礎(chǔ)和空間，賣項目等于賣兒女，實在舍不得。
權(quán)衡利弊，最后只有選擇增資擴股的方式。這次定向增發(fā)近16%新股，原有的股東包括我個人在內(nèi)股份是稀釋了，但不賣項目能保持公司發(fā)展的基礎(chǔ)和目標不改變，按原來公司的銷售標準進行發(fā)售，確保公司品牌落地戰(zhàn)略的實施，我想是非常值得的，我也堅信是正確的。
?
?
