6月29日，帶著三個月來市場對恒大地產(chǎn)的疑問，本報記者今晨對話剛剛從香港回到廣州的恒大地產(chǎn)董事局主席許家印先生。

疑問一：賣股份解決資金問題？

羊城晚報：恒大IPO推遲，可以說是今年上半年中國房地產(chǎn)業(yè)最具標志性的事件。過去的三個月里，關(guān)于恒大的猜測一直沒有間斷過，而恒大方面也沒有過任何正面的回應(yīng)。從IPO轉(zhuǎn)為增資擴股，為什么會有這樣的選擇？?

許家?。涸诮衲?月進行IPO時，我們遭遇到國際市場幾十年一遇的股市大跌，可以說不得不推遲IPO。原計劃100億-150億元的IPO融資沒能實現(xiàn)，對公司經(jīng)營運作確實帶來了一定的困難，這是不可否認的事實。當時，在恒大來說，不能按計劃IPO，還有另外三條路可走。一是恒大去年開工、正在建設(shè)的36個項目，預(yù)計今年可售面積共750萬平方米，在3月份時，已有近400萬平方米物業(yè)在建筑進度上達到了預(yù)售條件?？梢择R上銷售樓宇回籠資金；二是拿一大批項目進行合作；三是增資擴股。

羊城晚報：聽上去，直接銷售樓宇是最直接簡單的方法，又不會減少您個人的股份。為什么不這樣選擇？人們說，沒有賣不出去的樓，只有賣不動的價。

許家印：我們也是經(jīng)過慎重地利弊權(quán)衡才作出這樣的決定的。在2004年我們確定全國發(fā)展的戰(zhàn)略時，就定下了打造精品，項目品牌、公司品牌“雙落地”的策略。具體來說，我們要求恒大在這些城市的“亮相”要做到準現(xiàn)樓，環(huán)境、會所、公建配套等做好才發(fā)售，通過保證產(chǎn)品品質(zhì)、提高產(chǎn)品附加值的方式，體現(xiàn)公司品牌在當?shù)氐母咂瘘c，確保公司在量的擴張的同時實現(xiàn)質(zhì)的提升。如果選擇還是一個工地就發(fā)售，產(chǎn)品的品牌就無法體現(xiàn)，公司雙品牌落地就無法實現(xiàn)，產(chǎn)品價值無法體現(xiàn)，公司的長遠損失是巨大的。

羊城晚報：據(jù)說你們公司當時很多人都主張多搞項目合作。似乎“壯士斷臂”的方式比這樣更根本性的稀釋股份的方法要好，特別是對您個人來說。

許家?。簩嶋H上在IPO的過程中，我們就否定了第一個選擇，但另兩條路的選擇確實有些兩難。我們公司從2004年起開始進入這些新拓展的城市進行市場調(diào)研和項目拓展，是占領(lǐng)了一定的先機的。三年多的時間，積累了近40個優(yōu)質(zhì)的項目。而如果完全靠項目合作，也就是賣項目，那需要用30%-50%的項目合作來解決公司的現(xiàn)金流，這些項目是公司未來發(fā)展的基礎(chǔ)和空間，實在是不舍得。所以只有選擇增資擴股的方式。這次定向增發(fā)近16%新股，原有的股東包括我個人在內(nèi)股份是稀釋了，但不賣項目能保持公司發(fā)展的基礎(chǔ)和目標不改變，按原來公司的銷售標準進行發(fā)售確保公司雙品牌落地戰(zhàn)略的實施，我想是非常值得的，我也堅信是正確的。

疑問二：大額投資來源神秘？

羊城晚報：在這次的增資擴股中，美林銀行、德意志銀行是2006年第一批投資入股恒大的三家股東中的兩家。美林銀行2006年投資1.3億美元、2007年投資1.3億美元合作項目，加上這次累計投資3.1億美元；德意志銀行2006年投資1.33億美元、此次投資6000萬美元，累計投資1.93億美元。美林和德意志均屬世界投資銀行巨頭，鄭裕彤是香港三大富豪之一也是國際地產(chǎn)巨頭之一，在目前國際資本市場和國內(nèi)地產(chǎn)市場都很不景氣的情況下，有網(wǎng)友質(zhì)疑您是用什么“手段”獲得他們的青睞的。?

許家印：德意志和美林是原有的三家股東中的兩家，從2006年開始，他們就派員出任恒大的財務(wù)副總監(jiān)，我想令原來的兩股東再投資恒大，什么“手段”都不如他們對公司情況的了如指掌。

羊城晚報：廣東的讀者特別關(guān)注鄭裕彤先生的投資。此次鄭先生投資入股1.5億美元外，還投資7.8億元人民幣與恒大合作兩個項目。跟恒大的合作總額達18億元人民幣。對此您想說點什么嗎？

許家?。涸谖覀冞M入的二線城市，很多城市新世界地產(chǎn)也有項目。他們對我們的團隊、管理、資產(chǎn)、產(chǎn)品品質(zhì)和項目情況都有充分的了解。同時，我也很感謝鄭裕彤、鄭家純父子的信任。鄭氏父子在香港和內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)浸淫多年，他們以及其他外資的介入，我相信對我們企業(yè)管理和項目管理的提升都會有幫助。中國房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的時間相對都不長，相信以更開放的態(tài)度進行合作會發(fā)展得更好。

疑問三：許家印的坎邁過去了嗎？

羊城晚報：還有另外一個問題。您之前說不舍得進行項目合作和融資，但是香港消息還透露，恒大已經(jīng)進行了三個項目的合作，還計劃將廣州絹麻廠項目、重慶科技學(xué)院項目、上海項目等3個項目進行項目融資。

許家印：在公司的48個項目中，已經(jīng)有3個項目的合作，你問到的三個項目我們計劃進行項目融資。你可能也留意到，我們拿出來準備進行項目融資的3個項目總建筑面積只有150多萬平方米，占恒大土地儲備的三十分之一，但涉及總地價金額80億元，占恒大計劃IPO融資額的約三分之二。

羊城晚報：負債率我想是這三個月公眾對恒大提及最多的話題。這次的增資擴股對負債率的影響好像很大。

許家印：這要分兩方面看。一方面，之前95%的負債率的說法，是去年9月份按照香港國際會計準則的規(guī)定，將2006年三家戰(zhàn)略投資者美林銀行、德意志銀行、淡馬錫持有的4億美元優(yōu)先股的股本金計入債務(wù)而得出的。今年1月這三家股東的優(yōu)先股轉(zhuǎn)為普通股后，加上這次增資擴股的6億美金，恒大資本金增加了10億美元，負債率大幅下降。

疑問四：是廉價拋盤還是有價無市？

羊城晚報：有消息說，廣州恒大御景半島大折扣拋盤？

許家?。汉愦笥鞍雿u開盤時比周邊樓盤均價高25%左右，這半年來，廣州房地產(chǎn)的整體跌幅應(yīng)該在30%左右，我們確實根據(jù)市場情況推出了七折優(yōu)惠，但我們優(yōu)惠后的價格反而比周邊價格高30%以上。價格調(diào)整純粹是市場行為。半島目前可以銷售的面積按現(xiàn)在的銷售價計也有33億元，要拋盤的話，再降個15%-20%，我想一周內(nèi)就會拋空。但我們不可能也不需要這么做。

羊城晚報：采訪您之前，我們也上網(wǎng)查了一下恒大在各地的成交情況。近期開盤的幾個樓盤的成交價格有的要比周邊樓盤高15%以上，有的甚至高50%以上。在這樣的市場環(huán)境下，這樣的價格策略是否太過樂觀了？

許家?。簝r格體現(xiàn)的是市場接受的程度，樂觀和悲觀的主動權(quán)都在消費者手里。我認為，我們的銷售量和銷售價格反映了我們實施的“雙落地”策略是成功的。