6月29日，帶著三個(gè)月來(lái)市場(chǎng)對(duì)恒大地產(chǎn)的疑問(wèn)，本報(bào)記者今晨對(duì)話剛剛從香港回到廣州的恒大地產(chǎn)董事局主席許家印先生。

疑問(wèn)一：賣股份解決資金問(wèn)題？

羊城晚報(bào)：恒大IPO推遲，可以說(shuō)是今年上半年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)最具標(biāo)志性的事件。過(guò)去的三個(gè)月里，關(guān)于恒大的猜測(cè)一直沒有間斷過(guò)，而恒大方面也沒有過(guò)任何正面的回應(yīng)。從IPO轉(zhuǎn)為增資擴(kuò)股，為什么會(huì)有這樣的選擇？?

許家?。涸诮衲?月進(jìn)行IPO時(shí)，我們?cè)庥龅絿?guó)際市場(chǎng)幾十年一遇的股市大跌，可以說(shuō)不得不推遲IPO。原計(jì)劃100億-150億元的IPO融資沒能實(shí)現(xiàn)，對(duì)公司經(jīng)營(yíng)運(yùn)作確實(shí)帶來(lái)了一定的困難，這是不可否認(rèn)的事實(shí)。當(dāng)時(shí)，在恒大來(lái)說(shuō)，不能按計(jì)劃IPO，還有另外三條路可走。一是恒大去年開工、正在建設(shè)的36個(gè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)今年可售面積共750萬(wàn)平方米，在3月份時(shí)，已有近400萬(wàn)平方米物業(yè)在建筑進(jìn)度上達(dá)到了預(yù)售條件?？梢择R上銷售樓宇回籠資金；二是拿一大批項(xiàng)目進(jìn)行合作；三是增資擴(kuò)股。

羊城晚報(bào)：聽上去，直接銷售樓宇是最直接簡(jiǎn)單的方法，又不會(huì)減少您個(gè)人的股份。為什么不這樣選擇？人們說(shuō)，沒有賣不出去的樓，只有賣不動(dòng)的價(jià)。

許家印：我們也是經(jīng)過(guò)慎重地利弊權(quán)衡才作出這樣的決定的。在2004年我們確定全國(guó)發(fā)展的戰(zhàn)略時(shí)，就定下了打造精品，項(xiàng)目品牌、公司品牌“雙落地”的策略。具體來(lái)說(shuō)，我們要求恒大在這些城市的“亮相”要做到準(zhǔn)現(xiàn)樓，環(huán)境、會(huì)所、公建配套等做好才發(fā)售，通過(guò)保證產(chǎn)品品質(zhì)、提高產(chǎn)品附加值的方式，體現(xiàn)公司品牌在當(dāng)?shù)氐母咂瘘c(diǎn)，確保公司在量的擴(kuò)張的同時(shí)實(shí)現(xiàn)質(zhì)的提升。如果選擇還是一個(gè)工地就發(fā)售，產(chǎn)品的品牌就無(wú)法體現(xiàn)，公司雙品牌落地就無(wú)法實(shí)現(xiàn)，產(chǎn)品價(jià)值無(wú)法體現(xiàn)，公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)損失是巨大的。

羊城晚報(bào)：據(jù)說(shuō)你們公司當(dāng)時(shí)很多人都主張多搞項(xiàng)目合作。似乎“壯士斷臂”的方式比這樣更根本性的稀釋股份的方法要好，特別是對(duì)您個(gè)人來(lái)說(shuō)。

許家?。簩?shí)際上在IPO的過(guò)程中，我們就否定了第一個(gè)選擇，但另兩條路的選擇確實(shí)有些兩難。我們公司從2004年起開始進(jìn)入這些新拓展的城市進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和項(xiàng)目拓展，是占領(lǐng)了一定的先機(jī)的。三年多的時(shí)間，積累了近40個(gè)優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目。而如果完全靠項(xiàng)目合作，也就是賣項(xiàng)目，那需要用30%-50%的項(xiàng)目合作來(lái)解決公司的現(xiàn)金流，這些項(xiàng)目是公司未來(lái)發(fā)展的基礎(chǔ)和空間，實(shí)在是不舍得。所以只有選擇增資擴(kuò)股的方式。這次定向增發(fā)近16%新股，原有的股東包括我個(gè)人在內(nèi)股份是稀釋了，但不賣項(xiàng)目能保持公司發(fā)展的基礎(chǔ)和目標(biāo)不改變，按原來(lái)公司的銷售標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行發(fā)售確保公司雙品牌落地戰(zhàn)略的實(shí)施，我想是非常值得的，我也堅(jiān)信是正確的。

疑問(wèn)二：大額投資來(lái)源神秘？

羊城晚報(bào)：在這次的增資擴(kuò)股中，美林銀行、德意志銀行是2006年第一批投資入股恒大的三家股東中的兩家。美林銀行2006年投資1.3億美元、2007年投資1.3億美元合作項(xiàng)目，加上這次累計(jì)投資3.1億美元；德意志銀行2006年投資1.33億美元、此次投資6000萬(wàn)美元，累計(jì)投資1.93億美元。美林和德意志均屬世界投資銀行巨頭，鄭裕彤是香港三大富豪之一也是國(guó)際地產(chǎn)巨頭之一，在目前國(guó)際資本市場(chǎng)和國(guó)內(nèi)地產(chǎn)市場(chǎng)都很不景氣的情況下，有網(wǎng)友質(zhì)疑您是用什么“手段”獲得他們的青睞的。?

許家?。旱乱庵竞兔懒质窃械娜夜蓶|中的兩家，從2006年開始，他們就派員出任恒大的財(cái)務(wù)副總監(jiān)，我想令原來(lái)的兩股東再投資恒大，什么“手段”都不如他們對(duì)公司情況的了如指掌。

羊城晚報(bào)：廣東的讀者特別關(guān)注鄭裕彤先生的投資。此次鄭先生投資入股1.5億美元外，還投資7.8億元人民幣與恒大合作兩個(gè)項(xiàng)目。跟恒大的合作總額達(dá)18億元人民幣。對(duì)此您想說(shuō)點(diǎn)什么嗎？

許家?。涸谖覀冞M(jìn)入的二線城市，很多城市新世界地產(chǎn)也有項(xiàng)目。他們對(duì)我們的團(tuán)隊(duì)、管理、資產(chǎn)、產(chǎn)品品質(zhì)和項(xiàng)目情況都有充分的了解。同時(shí)，我也很感謝鄭裕彤、鄭家純父子的信任。鄭氏父子在香港和內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)浸淫多年，他們以及其他外資的介入，我相信對(duì)我們企業(yè)管理和項(xiàng)目管理的提升都會(huì)有幫助。中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的時(shí)間相對(duì)都不長(zhǎng)，相信以更開放的態(tài)度進(jìn)行合作會(huì)發(fā)展得更好。

疑問(wèn)三：許家印的坎邁過(guò)去了嗎？

羊城晚報(bào)：還有另外一個(gè)問(wèn)題。您之前說(shuō)不舍得進(jìn)行項(xiàng)目合作和融資，但是香港消息還透露，恒大已經(jīng)進(jìn)行了三個(gè)項(xiàng)目的合作，還計(jì)劃將廣州絹麻廠項(xiàng)目、重慶科技學(xué)院項(xiàng)目、上海項(xiàng)目等3個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目融資。

許家?。涸诠镜?8個(gè)項(xiàng)目中，已經(jīng)有3個(gè)項(xiàng)目的合作，你問(wèn)到的三個(gè)項(xiàng)目我們計(jì)劃進(jìn)行項(xiàng)目融資。你可能也留意到，我們拿出來(lái)準(zhǔn)備進(jìn)行項(xiàng)目融資的3個(gè)項(xiàng)目總建筑面積只有150多萬(wàn)平方米，占恒大土地儲(chǔ)備的三十分之一，但涉及總地價(jià)金額80億元，占恒大計(jì)劃IPO融資額的約三分之二。

羊城晚報(bào)：負(fù)債率我想是這三個(gè)月公眾對(duì)恒大提及最多的話題。這次的增資擴(kuò)股對(duì)負(fù)債率的影響好像很大。

許家?。哼@要分兩方面看。一方面，之前95%的負(fù)債率的說(shuō)法，是去年9月份按照香港國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，將2006年三家戰(zhàn)略投資者美林銀行、德意志銀行、淡馬錫持有的4億美元優(yōu)先股的股本金計(jì)入債務(wù)而得出的。今年1月這三家股東的優(yōu)先股轉(zhuǎn)為普通股后，加上這次增資擴(kuò)股的6億美金，恒大資本金增加了10億美元，負(fù)債率大幅下降。

疑問(wèn)四：是廉價(jià)拋盤還是有價(jià)無(wú)市？

羊城晚報(bào)：有消息說(shuō)，廣州恒大御景半島大折扣拋盤？

許家?。汉愦笥鞍雿u開盤時(shí)比周邊樓盤均價(jià)高25%左右，這半年來(lái)，廣州房地產(chǎn)的整體跌幅應(yīng)該在30%左右，我們確實(shí)根據(jù)市場(chǎng)情況推出了七折優(yōu)惠，但我們優(yōu)惠后的價(jià)格反而比周邊價(jià)格高30%以上。價(jià)格調(diào)整純粹是市場(chǎng)行為。半島目前可以銷售的面積按現(xiàn)在的銷售價(jià)計(jì)也有33億元，要拋盤的話，再降個(gè)15%-20%，我想一周內(nèi)就會(huì)拋空。但我們不可能也不需要這么做。

羊城晚報(bào)：采訪您之前，我們也上網(wǎng)查了一下恒大在各地的成交情況。近期開盤的幾個(gè)樓盤的成交價(jià)格有的要比周邊樓盤高15%以上，有的甚至高50%以上。在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，這樣的價(jià)格策略是否太過(guò)樂觀了？

許家印：價(jià)格體現(xiàn)的是市場(chǎng)接受的程度，樂觀和悲觀的主動(dòng)權(quán)都在消費(fèi)者手里。我認(rèn)為，我們的銷售量和銷售價(jià)格反映了我們實(shí)施的“雙落地”策略是成功的。