這是一個傳奇的企業(yè)，短短十年不到的時間，成就了中國地產(chǎn)界的一個數(shù)百億帝國；這也是一個受爭議的企業(yè)，她以“地王”身份和海外資本市場的首次公開接觸未果，被媒體推到了風口浪尖上；這更是一個神秘的企業(yè)，她究竟怎樣執(zhí)華南樓市牛耳？又為何被如此多的迷霧纏繞？
今天，拋開崇拜抑或成見，我們一起揭開，恒大真相。

?

?

本報記者 柯鵬 于兵兵

編者按

自古以來，冒險者可能功虧一簣，也有望書寫傳奇。恒大地產(chǎn)逆風遠航，掌舵人許家印是否可以復制哥倫布的那種發(fā)現(xiàn)新大陸的傳奇？這是一個謎。

2006年至今，恒大地產(chǎn)土地儲備增加6倍，三輪私募融得18余億美金，在全國22個城市展開急行軍式房地產(chǎn)開發(fā)。但如今，恒大的確處于一個不進則退的關口。一個開發(fā)商的飛躍式發(fā)展，在短短兩年里劃出了一道值得我們探索的曲線。

今年以來，全球資本市場低迷。3月，手握4578萬平方米土地儲備的中國內(nèi)地“地王”恒大地產(chǎn)100—150億港元IPO計劃宣告擱置，房地產(chǎn)業(yè)“百日劇變”的恐慌由此蔓延。但就在近日，據(jù)香港消息，恒大第三輪全球私募完成，包括美林證券、德意志銀行、科威特投資局、新世界發(fā)展鄭裕彤等入股恒大，許家印找到了同盟軍。

有人認為恒大的全國擴張生不逢時，但不可否認，生不逢時卻靠內(nèi)力與韌性渡過險情者眾?！拔沂掷镉泻脰|西，這個是我目前最大的信心與籌碼?！敝泵嫔虾ＷC券報記者的許家印，如是說。

至今，恒大留給市場的僅僅是個模糊的背影和眾多的謎題：恒大IPO暫時擱置的內(nèi)幕究竟為何？許家印手中到底有怎樣的籌碼去贏得國際資本大鱷的青睞？新一輪50億元的私募是否已解恒大資金之渴？未來眾多地產(chǎn)項目有無賣地、折售的可能？許家印眼中的中國樓市，風險與機會又在哪里？

近日，上海證券報記者親赴廣州等地，深度破解恒大密碼。神秘的恒大和五年來從未接受媒體獨家專訪的恒大創(chuàng)始人許家印，終于走向前臺。

IPO往事

公開募集遭壓價 恒大暫棄IPO

走近位于廣州市金沙洲住宅新區(qū)的恒大御景半島，富貴之氣撲面而來：華南開發(fā)商慣用的大手筆園林、雕塑、水景在天然山體與珠江上游間圍攏出一個占地58萬平方米的豪華住宅區(qū)，一條長達2.8公里的私家環(huán)島山路花草蔓延，現(xiàn)代派高層公寓弧形排開，歐式別墅群有序錯落，氣派非凡。

“這樣的小區(qū)在上海浦東幾乎找不到同等檔次?！币晃簧虾７康禺a(chǎn)銷售界人士感嘆。而此時，根據(jù)御景半島銷售人員的介紹，6月28日剛剛開盤的二期公寓毛坯均價8000元/平方米。一個可比的數(shù)據(jù)是，在去年10月1日開盤時，加3000裝修標準的恒大御景半島最高單價摸至1.4萬—1.5萬/平方米。

短短一年多時間，這個標志著恒大向高端物業(yè)“華麗轉身”的戰(zhàn)略項目，隨著大勢調(diào)價近3成。

恒大樓盤的調(diào)價與宏觀大勢密切相關，但不能不讓人聯(lián)想，是否也與恒大自身有關？這一切，要從并不久遠的恒大IPO說起。

2004年前，恒大地產(chǎn)偏居華南一隅的地方開發(fā)企業(yè)，土地儲備不足600萬平方米，以建小面積、低成本、低利潤的中低端產(chǎn)品見長，并已躋身廣東樓市“五虎”。

2004年開始，恒大掌門人許家印思變，上市之念自那時開始醞釀，由此引發(fā)了一場震驚當今樓市的“恒大式擴張”。

許家印精心布局的全國戰(zhàn)略與上市計劃其實并不復雜，其思路包括四步內(nèi)容：培養(yǎng)隊伍、打造品牌、尋找土地，同時找錢。

2004年，許家印將層層篩選出的第一批68人精英團隊分派至全國10余個城市。在武漢、重慶、成都、沈陽等地，這些市場精英的首要任務是對當?shù)氐耐恋厥袌稣归_調(diào)研，以尋找可以收入囊中的土地項目?！澳玫夭皇且粫r沖動，它需要一個漫長的考察與談判期，等到2007年前后，土地儲備版圖基本形成，恒大的上市之路也才步入正軌?！币晃唤咏愦蟮娜耸拷榻B。

整個2007年，中國樓市接二連三被恒大的消息覆蓋，同時并行的是兩輪私募的完成。2006年底，恒大以8.29億拿下武漢當時的“地王”，即目前的武漢恒大華府；去年8月，恒大開出25.3億元競得重慶科技學院項目，被市場稱為天價；去年10月，恒大與穗華投資有限公司(香港)簽訂股權轉讓協(xié)議，計劃以14億元收購上海源深路1號土地項目公司100%股權；到今年初，恒大以41億元高價拿到廣州絹麻廠地塊，晉升廣州新“地王”……

到2008年3月，恒大香港IPO招股說明書介紹，其土地儲備已經(jīng)高達4578萬平方米，短短兩年時間暴增近6倍。

根據(jù)土地出讓和股權轉讓相關規(guī)定，無論是土地出讓金還是股權購買款都有相應的分期付款制度，這成為恒大運用杠桿原理操作資金鏈的關鍵。“我們確實是先融錢再拿地?！痹S家印說，但顯然，和很多開發(fā)商們一樣，許家印走了一條少融資多拿地的路徑。去年3月，恒大引入第一批戰(zhàn)略投資者美林證券、德意志銀行和淡馬錫，融資4億美元，恒大合計讓出約8%股權。幾乎同時，瑞信牽頭為恒大發(fā)行了4.3億美元的公司債。此后不久，上述重慶、上海、廣州三個項目相續(xù)簽約。

而根據(jù)資料顯示，恒大為三個項目支付的保證金為數(shù)不多，其中上海項目3億元，廣州項目1.3億元、重慶項目2億元。余下70多億元的待付土地出讓金和購股款缺口需要填滿，而恒大此時已經(jīng)把寶壓在了即將拉開的香港IPO上。

“2006年6月開始正式談上市，到12月6日，第一批戰(zhàn)略投資者初步確定?！痹S家印向記者介紹，“實在不巧的是，我們在美國推介時恰好碰到了幾十年不遇的美國次貸危機。貝爾斯登轟然倒掉令美國各大基金驚惶失措，包括摩根士丹利?！被貞浧鹉且豢蹋S家印仍歷歷在目。

國際基金背后是大量的中小投資者，他們也十分懼怕因房地產(chǎn)風險引發(fā)的次貸危機會令投資血本無歸。于是，壓低招股價格成為大摩的殺手锏?！拔覀儽緛硐肴谫Y15億美元，并且當時已經(jīng)有了7至8億美元的定單?！痹S家印透露。然而，在大摩屢次提出壓低招股價格后，許家印最終選擇了拒絕。“當時我們在美國開了個會，中午時分，我決定暫停。”這也是許家印首次披露IPO真實叫停的原因，同時澄清了此前關于認購不足的傳言。

“不可否認的是，上市叫停后，100到150億元的資金沒有了?！闭f到毅然放棄上市，許家印顯得不動聲色。但根據(jù)一位市場人士介紹，恒大對資金危機的考慮并不充分，“當時確實沒想到會這么嚴重?！?br /> ?

私募之戰(zhàn)

正確答案“三選一” 巨鱷眼中的“肥肉”

敢說暫時不上市，許家印是做過謀劃的。“我們想到了三個暫停上市之后的解決措施?！痹S家印說。
一是拋盤。2007年，恒大在全國共開有36個樓盤，其中2/3以上、建筑面積超過400萬平方米進入預售或可預售階段，在建工程更達到750萬平方米?！皼]有賣不出去的樓盤，只有賣不出去的價格。”許家印這樣解釋大規(guī)模拋盤套現(xiàn)的可能性，而這句話，在此后的對話過程中，被他屢次提及。

二是合作。“近幾年來，中國房地產(chǎn)市場一直是國際資本市場的熱門投資項目，我們?nèi)绻贸?0%至50%的項目尋找合作者，也可以度過資金困境?！痹S家印說。

但是，兩種方法很快都被許家印否決了。“根據(jù)恒大2004年以來訂立的雙品牌戰(zhàn)略，我們要在落地每一個城市時實現(xiàn)樓盤品牌與恒大品牌的雙雙落地。也就是說，在規(guī)劃、園林、配套、物業(yè)等很多細節(jié)沒有做好時匆忙拋盤，我覺得有損且有悖于恒大的長期發(fā)展目標。而找合作方說白了是要賣項目，對于開發(fā)商來說，賣項目等于賣兒賣女，也沒有切腿切手?！痹S家印坦言。

于是，許家印選擇了第三條道路，即增資擴股，私募融資。

6月29日，據(jù)香港消息，恒大完成第三輪融資。這也是恒大IPO擱置后的首次私募成功，金額高達6億美元?！霸谀壳耙恍╅_發(fā)商成功IPO上市也僅能融資數(shù)億人民幣的情況下，恒大此輪私募確實不易?！笔袌鋈耸吭u價。

6億美元目前順利到賬5.06億，新世界集團創(chuàng)辦人鄭裕彤投資1.5億美元，持股3.9%，科威特投資局以1.46億美元持股3.8%，德意志銀行、美林證券等5家機構投資2.1億美元。

“相比拋盤和賣項目，私募有利有弊。利在可以引進多個從業(yè)經(jīng)驗豐富的國際機構投資者，提升公司國際化、標準化水平和抗風險能力，弊就在我的股權被進一步稀釋了。但是為了公司能夠健康良性發(fā)展，我個人的損失我可以接受?！痹S家印說。

而目前國際金融形勢，國內(nèi)房地產(chǎn)市場動蕩等一系列不穩(wěn)定因素，令許家印的游說工作尤其艱難。他向記者直言，“打拼地產(chǎn)界十余年，這忙碌著私募游說的三個月，是我壓力最大的一段時間?！?/p>

“在香港的三個月，鄭裕彤每個星期要和我吃一兩次飯；美林等早在第一輪私募時就推薦了財務副總監(jiān)，實時了解公司財務運作情況；一些機構投資者甚至隨機走訪各地的樓盤，參加恒大公司的例會?！痹S家印笑言，在目前情況下，要獲得一份國際投資機構的私募訂單實非易事。

“從我們了解的情況看，國際機構投資者敢投下這些錢和恒大捆綁在一起，是源于三個因素。一是對中國經(jīng)濟宏觀面的信心，二是對中國樓市長期發(fā)展看好，三是對恒大40余個項目的品質(zhì)、團隊、管理模式、財務狀況有充分的信心?！痹S家印說。

業(yè)內(nèi)人士介紹，一般來說，以基金為主的機構投資者將收回期鎖定在3至5年，在他們看來，這段時間內(nèi)，中國樓市投資回報率大可期待。

根據(jù)記者粗略統(tǒng)計，三輪私募完成后，恒大股權融資10億美金，向瑞信等發(fā)行公司債4.3億美金，向美林借貸1.3億美金。“雖然有媒體報道恒大銀行及其他借款總計111億元，但隨著美林等持有的優(yōu)先股轉為普通股，在香港新會計準則中，這些都將由債權轉變成股權。分子分母顛倒后的恒大資本金由此大增，負債率已降至65%?！痹S家印介紹。

?

土地？土地！

尋找戰(zhàn)略合作 上市緊隨大勢

私募條款帶來的上市壓力、三大地產(chǎn)項目的資金壓力以及樓市大環(huán)境帶來的銷售壓力，仍被重點關注。

因此，恒大將于今年9月重啟IPO的說法在市場上開始流傳。而許家印卻表示，上市時機需視大勢而定，言外之意似乎是：若股市持續(xù)低迷，恒大上市融資的目標，近期不會加速。

另外，今年8月前后，恒大廣州絹麻廠地塊、上海源深路1號地塊、重慶科技學院項目將陸續(xù)進入土地款和項目款最后結算期，高達近80億的資金如何支付備受市場關注?！斑@三個地塊總建筑面積150萬平方米，不及恒大土地總儲備的1/35。如果除去這三塊，恒大未付土地出讓金僅20億元?！币晃缓愦髢?nèi)部人士介紹。根據(jù)許家印的說法，三個最貴項目目前已經(jīng)不再以恒大單獨開發(fā)方式運作，而是改為尋找融資合作方，類似抵押貸款。

甚至也有未經(jīng)證實的消息稱，如果遇到合作方難求的“最壞情況”，恒大有可能棄地而去，當然這可能將令恒大損失6.3億元保證金，卻能保證“無債一身輕”。

“第一次私幕之前，恒大項目都由自己百分之百開發(fā)。但實際上，這種做法是不科學的?！痹S家印說。

6月底，鄭裕彤入股恒大，同時參與恒大兩個項目的合作開發(fā)，一個是武漢某項目。另一個是廣州某南海項目，恒大拿下該項目的初始樓板價成本只有幾百塊錢每平方米，但鄭裕彤接盤時，地價已經(jīng)達到了2000元/平方米，利潤有了數(shù)倍的增長?！班嵲Ｍ窍愀鄣禺a(chǎn)大鱷，在中國很多二線城市擁有開發(fā)項目，品牌合作的另一個好處是可以實現(xiàn)經(jīng)驗互補?！痹S家印說。

恒大未來可能面臨的另一個壓力是銷售壓力。今年以來，因市場觀望情緒籠罩，成交大幅減少，廣州深圳房價首先破冰，至今大跌30%以上。恒大御景半島所在的金沙洲更高達40%以上跌幅。一旦恒大資金鏈緊張，是否可能通過大幅降價回流資金？

許家印的說法是，恒大會因勢而動，但絕不會低于周邊樓盤的價格。據(jù)了解，目前恒大系列樓盤銷售價格基本高于周邊物業(yè)最少15%，最高甚至接近1倍差價。“僅恒大御景半島一個項目，目前可回籠資金33億。即便再降20%，仍有26億資金可以預期?！痹S家印表示。

許家印也同時透露，受目前大勢影響，恒大接下來一段時間將集中精力做好目前的儲備項目。

人物專訪

許家?。鹤顡臉鞘械膼盒越祪r

本報記者 柯鵬 于兵兵

雖然位處廣州最繁華地段的頂級寫字樓，許家印的辦公室卻并不奢華。凌晨時分，他穿著干凈而平常的深色襯衫，為記者斟著自己剛剛買回的普洱茶，隨意聊起來。

“我的童年的確異常貧困，但這些經(jīng)歷給我最大的影響更多的是幫助，是形成了今天特別勤奮、嚴謹、堅韌的性格?！痹S家印說。也許，許家印沒有說出的“貧困效應”，還有他對事業(yè)成功的熱烈追求，以及擁有財富后的“舍予”情結。

長毛的窩頭和難忘的創(chuàng)業(yè)路

許家印，河南周口人，曾經(jīng)是中國最貧窮階層的一員。

“我的小學在沒有窗的茅草房中讀完，六年里，我都是蹲在一個泥臺子上聽課并完成作業(yè)。高中住校時睡的是大通鋪，每人墻上掛個竹筐，里面一年四季的窩頭是我全部的糧食。冬天可以吃一周，夏天只吃三天，就這樣還是要長毛的。沒關系，洗洗就可以吃了?！?/p>

許家印這段生活經(jīng)歷給了他最深刻的人生體驗和成功動力。到1998年，事業(yè)有了起色的許家印迫不及待地回到老家，用100萬元捐建了希望小學——家印小學。

不為人知的是，還有許家印由極度窮困走向地產(chǎn)大亨的過程。

1992年，大學畢業(yè)在鋼鐵公司呆了十年的許家印赴深圳創(chuàng)業(yè)，歷任深圳中達房地產(chǎn)開發(fā)公司辦公室副主任、主任。 1994年，深圳中達組建廣州鵬達，許家印出任法人代表，其開發(fā)的珠島花園以“當年開工，當年銷售，當年銷完”的業(yè)績，被稱為“珠島效應”。許家印一戰(zhàn)成名。

1998年，許家印在創(chuàng)建恒大實業(yè)一年后首開廣州金碧花園項目，以686元/平方米的樓面地價賣出2500元/平方米的開盤價，“第一桶金”由此積累完成。

沒想過“首富”，最愧疚的是妻子

“我性格里確實有喜歡忙碌的一面。太太后來回憶說，工作最開始的幾年，我一呆在家里就在房間里來回走動，但聽說有工作時就會顯得很興奮。在鋼鐵公司的十年時間，我沒有請過一天假。創(chuàng)業(yè)的這十幾年，我也常常是凌晨1點下班，怕影響家人休息，客廳沙發(fā)躺到凌晨4點又去上班。”接受采訪的時間，已經(jīng)是當日凌晨，面對著記者，眼睛里泛著熬夜血絲的許家印，開始啟開回憶的匣子。

到2004年，看好房地產(chǎn)市場大勢，許家印開始醞釀全國圈地并上市融資。業(yè)內(nèi)稱計劃就是個儲地4000余萬平方米，融資過160億元的“中國首富”計劃。然而，許家印笑言，“從始至終沒想過首富的概念?！?/p>

“對于目前的我來說，最主要的是對這個親手養(yǎng)大的孩子‘恒大’的責任和對自身事業(yè)發(fā)展的追求。所謂財富的積累，已經(jīng)不那么重要了。”許家印孩子般的笑著，“以前不注意的時候，穿過丈母娘幫著縫補的破襪子，后來被太太發(fā)現(xiàn)給扔了。她認真地教育我說，咱們沒到那個程度，呵呵?！?/p>

“工作的確太忙，最對不起的人，一想起眼眶就會紅的人，還是太太。”說起相濡以沫的另一半，許家印臉上泛起溫情，“她有學歷，有自己的事業(yè)，但是為了照顧我，都放棄了。我一直記得1995年，太太因為宮外孕被送進了急救室，生命危險。為了不打擾我工作，她硬是沒讓醫(yī)生給我打電話。我是第二天才從朋友口中得知的，開了一個多小時的車去看她，心里異常忐忑?！薄拔仪匪?，婚后這么多年，我們有吵架但從沒真正翻過臉。別的我不敢說是公司第一，但我們夫妻的感情，不自夸的說，一直是恒大人學習的榜樣?！?/p>

危機就是危險和機遇

然而，一路幸運的許家印在IPO時，的確遇到了麻煩。在一系列偶然與必然的經(jīng)濟因素下，中國樓市的腳步經(jīng)過數(shù)年大漲之后開始停滯。去融資還是被淘汰？這幾乎成了當下中國所有開發(fā)商的宿命式的追問。如果融資難度日益加大又不能有效緩解，那么這個問題將直接改為 “降價還是死亡？”

“不可否認，2003年以來，中國起步較早的一線城市房價走得太快了，導致供求關系已經(jīng)無法平衡。相比之下，二線城市的情況會好一些?！痹S家印認為，目前政府宏觀調(diào)控政策仍是影響樓市的重要風向之一，銀根緊縮給開發(fā)商帶來的資金壓力將導致一輪中小開發(fā)商拋盤套現(xiàn)潮的到來。

許家印及恒大上下似乎并不諱言風險與危機，“降價并不可怕，危機就是危險和機遇，可怕的是恐慌情緒引發(fā)的惡性降價，危及到整個國家的經(jīng)濟穩(wěn)定和金融安全?！痹S家印說。

專家評價，無論是合作、降價，甚至放棄某些高成本項目，考察恒大此前走過和未來可能要走的路可以得出結論，房地產(chǎn)企業(yè)的目標只有一個，保存實力，追求高回報?！耙驗楹愦髽O嚴密的內(nèi)控機制、成功的高端物業(yè)開發(fā)戰(zhàn)略轉型，加上日益成熟的管理團隊，恒大憑借優(yōu)質(zhì)土地資源挺過此輪低谷的可能性遠大于業(yè)界猜測的敗北結局。這和當年的順馳截然不同。”一位接近恒大的企業(yè)高層表示。