本報訊 （特派記者邱瑞賢、黃蓉芳） “房價大漲制約了低收入家庭的購房需求，不利于和諧穩(wěn)定；房價驟然大跌也會帶來消費不振、經(jīng)濟低迷、社會動蕩等問題。”昨日抵京的恒大地產(chǎn)集團董事局主席、十一屆全國政協(xié)委員許家印在接受本報記者采訪時，表示他將建議國家用“三控”手段來降低房價。

許家印認(rèn)為，地價、稅費和利潤是構(gòu)成房價的三大關(guān)鍵因素，一旦采取強力的“三控”措施，政府讓利、國家讓利、企業(yè)讓利，將從根本上杜絕房價飛漲及購房成本被無限轉(zhuǎn)嫁給購房者的“羊毛出在羊身上”的現(xiàn)象，有利于真正降低并穩(wěn)定房價。

房價大起大落危害國家經(jīng)濟

根據(jù)他的調(diào)查，截至去年底，我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款規(guī)模1.39萬億，個人貸款規(guī)模3.34萬億，兩者合共約占銀行貸款總額16.23萬億中的30%。這意味著房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展，對經(jīng)濟全局十分重要。

“目前國際公認(rèn)的較為合理的房價收入比在4~6倍之間，但是我國的房價收入比平均為15倍，個別大城市更高?！痹S家印說。目前社會上對于如何控制房價說法不一，許家印認(rèn)為，要采取措施防止房價大起大落和維護房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定健康，首先要厘清房價的五大主要構(gòu)成要素。

“第一項是工程建設(shè)及配套成本；第二項是財務(wù)、銷售及管理費用；第三項是土地成本；第四項是各類稅費；第五項是企業(yè)利潤。通常情況下，后面三項才是真正影響房價的變量?！?/p>

“一旦政府嚴(yán)控地價、稅費在一定范圍，鎖定企業(yè)利潤區(qū)間并保持政策的長期性和持續(xù)性，房價就會下降；房價下降至一定價位就會長期穩(wěn)定，市場也將長期穩(wěn)定健康發(fā)展?！痹S家印說。

對于地價，許家印指出，目前我國各城市土地成本占房價的平均比已達30%左右，“房地產(chǎn)企業(yè)將這一高昂成本轉(zhuǎn)嫁至房價，又推動了房價上漲?！彼ㄗh，在目前的土地招拍掛過程中，地方政府不但要控制地價下限，還應(yīng)考慮控制地價上限。一旦兩家(含兩家)以上開發(fā)商報價超過最高限價，土地出讓即告流標(biāo)，留待下次重新出讓。當(dāng)然，實現(xiàn)這種控制地價的方式，前提是保證充足的土地資源，確保土地市場供需平衡，這也符合供需必須保持平衡的經(jīng)濟規(guī)律。

建議直接改征“地產(chǎn)稅”

其次，目前房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)征收的各類稅費高達一百多項，稅費成本加起來要占到房價的30%~40%，這些將直接轉(zhuǎn)嫁給購房者。稅費越高，購房者間接承受的壓力越大，特別是低收入家庭的購房壓力大大加重。

他建議國家完善房地產(chǎn)稅費體系，取消大部分不合理稅費，這將有利于大幅降低房價。例如按企業(yè)毛利潤清算并實行預(yù)繳的土地增值稅屬人工增值，可直接取消，改為以企業(yè)凈利潤計算的“地產(chǎn)稅”。粗略估算，僅此一項可節(jié)省企業(yè)開發(fā)成本17.4%。

此外，本身就是一名地產(chǎn)商人的許家印“跳出來”主張，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)站在企業(yè)公民的高度追求合理利潤，積極讓利于民、努力回饋社會。“房價過快上漲，超出市場承受度帶來的泡沫破滅，危害的是包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的市場各方的根本利益，危害的是國家經(jīng)濟和社會穩(wěn)定。從長遠來看，房地產(chǎn)企業(yè)理性控制利潤，使房價下降直至保持合理穩(wěn)定，才能保證房地產(chǎn)市場的長期穩(wěn)定健康發(fā)展，這和房地產(chǎn)企業(yè)的長遠利益也是一致的?！?/p>

他建議，國家控制企業(yè)利潤在一個合理的區(qū)間，一旦企業(yè)利潤超過合理區(qū)間，國家將特別加大稅收征繳額度。

許家?。悍績r五要素

第一項是工程建設(shè)及配套成本；第二項是財務(wù)、銷售及管理費用；第三項是土地成本；第四項是各類稅費；第五項是企業(yè)利潤。通常情況下，后面三項才是真正影響房價的變量。

一旦政府嚴(yán)控地價、稅費在一定范圍，鎖定企業(yè)利潤區(qū)間并保持政策的長期性和持續(xù)性，房價就會下降。