3月28日，中國恒大公布了2016年年報，銷售額同比增長約86%達3733.7億元?？傎Y產(chǎn)上漲近八成超1.35萬億。核心業(yè)務(wù)利潤208.1億同比增九成，現(xiàn)金余額達3043億，同比增長85%，均創(chuàng)上市以來最高紀錄。

在外界看來，這些年恒大仿佛是一架從不剎車的列車，始終高速行駛但卻保持平穩(wěn)，奧妙在于其“現(xiàn)金為王”策略：在大量獲取土地儲備推動高增長的同時，通過充裕的現(xiàn)金流抵御高負債所帶來的經(jīng)營風險，讓恒大實現(xiàn)了快與穩(wěn)的平衡。

高土儲推動高增長

雖然恒大一直都是高增長房企的典型，但近年的加速態(tài)勢依舊超出市場預(yù)期。2014年恒大銷售額才剛剛突破1300億，同比增長31%；一年后恒大的銷售規(guī)模已上升到2013億，增長率高達53%，當時有評論認為恒大將遭遇瓶頸；未曾想2016年末，其銷售額一舉突破3733億元，加速度達到驚人的86%。這種“大象快跑”的態(tài)勢確實罕見。

業(yè)內(nèi)認為，恒大的高增長源于其高周轉(zhuǎn)模式，但采用這一模式需要充足的土地儲備。對比各大型房企年報，截止2016年末，萬科在建項目以及規(guī)劃項目合共7278萬平方米，中海4881萬平方米，龍湖4147萬平方米，而恒大土地儲備達2.29億平方米，顯然高出不止一星半點。可見，恒大高增長的秘密在于高土地儲備。

花旗銀行研究指出，以恒大去年年中1.86億土儲計算，其總銷售貨值就高達1.5萬億。而以目前土儲量來看，所對應(yīng)的貨值更高，正因為龐大的土地儲備，花旗銀行預(yù)計恒大2017年的銷售額仍能保持全國第一。

融資成本遠低于土地增值

硬幣的另一面是，高速發(fā)展以及龐大土儲讓恒大的負債率高于行業(yè)平均線，截止2016年年末，恒大凈負債率為119.8%。但奇怪的是，高負債率并沒有妨礙境外投資者對恒大的追捧。據(jù)媒體報道，恒大此前發(fā)行的10億美元7年期優(yōu)先票據(jù)僅一個小時就獲得兩倍超額認購。

一位資深分析人士向記者表示，相對于賬面數(shù)據(jù)，境外專業(yè)投資者更注重數(shù)據(jù)背后的價值分析。將土地儲備升值因素計算在內(nèi)，是該類投資者慣用的分析方法。

2016年末，恒大項目的土地原值約為3600.7億，世邦魏理仕的研究報告認為，土地估值已上升至7005億，增值超過3400億，如果將土地增值額扣除土地增值稅和企業(yè)所得稅后，凈負債率將下降至66.7%，這足以證明恒大的真實負債率并不高。

“恒大的負債基本都沉淀于土地”，某國際投行的分析師表示，這要求經(jīng)營者對市場有準確的判斷，如果地價漲幅高于融資成本，則許家印借雞生蛋；如果地價漲幅低于融資成本，則恒大風險放大。但在中國明顯屬于前者。

從數(shù)據(jù)來看，恒大顯然踏準了節(jié)奏。中指院數(shù)據(jù)顯示，2015年到2016年，一線城市樓面地價分別同比上漲19%、10%；二線城市漲幅則分別為18%、74%。2016年全國土地成交均價為4111元/平方米，同比增長23%。

“恒大2016年的平均融資成本為7.78%，遠低于同期地價漲幅，這表明恒大通過融資擴充土地儲備不僅風險低，還非常劃算，體現(xiàn)了超前的經(jīng)營策略”，上述分析師表示。

恒大集團董事局副主席夏海鈞在年報業(yè)績發(fā)布會上還表示，目前公司現(xiàn)金超過3000億，在研究財務(wù)報表后，公司今年計劃償還2/3的永續(xù)債，實現(xiàn)債務(wù)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。

現(xiàn)金為王持盈保泰

未來幾年，中國房地產(chǎn)仍有如此高額的增長嗎？

2016年是豐收之年，“中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強測評報告”顯示，全國500強房企銷售金額創(chuàng)歷史新高，達到6.3萬億，同比增長逾40%。2017年前兩月延續(xù)了這種勢頭。

但3月開始，史上最嚴調(diào)控接踵而至。先是高層的密集表態(tài)，從國務(wù)院副總理到央行行長，均表示有必要加強調(diào)控。同一時間各地紛紛出臺最嚴限購政策。

如何平衡風險、防范危機，是如今房企最現(xiàn)實的課題。因為一旦國內(nèi)房地產(chǎn)市場走壞導(dǎo)致銷售不濟回款乏力，大部分房企將面臨資金鏈方面的壓力。

融創(chuàng)孫宏斌早前就表示，這將對企業(yè)現(xiàn)金流有明顯影響，“如果現(xiàn)在有錢的話，放在賬上別著急花，多借點錢，最好借的時間長一點，可以穿越周期”。

2008年金融危機之時，李嘉誠就采用了“持盈保泰”的策略，其持有的1190億現(xiàn)金，讓李嘉誠順利的度過危機，進而擴容海外版圖。

恒大似乎也展現(xiàn)了同樣的思路，2016年年末，恒大握有的現(xiàn)金余額高達3043億元，遠高于同規(guī)模房企，同期萬科手中的現(xiàn)金僅為870.3億。

上市以來，恒大始終堅持“現(xiàn)金為王”，現(xiàn)金余額年均復(fù)合增長率54.7%。尤其是近三年，恒大現(xiàn)金始終保持充裕，2014年現(xiàn)金余額同比增10.8%，2015年同比增175.7%，2016年同比增85.5%。2017年1月，恒大又成功引入了300億的戰(zhàn)略投資，使得公司資金實力更加充裕。

“擁有充足的現(xiàn)金流，可以規(guī)避負債所帶來的運營風險和企業(yè)發(fā)展風險”，上述分析師表示，恒大的超高現(xiàn)金流，意味著即便房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大幅調(diào)整，公司也不會出現(xiàn)資金壓力，確保了穩(wěn)健經(jīng)營。

但持有巨額現(xiàn)金，僅僅是為了防范風險嗎？廣發(fā)證券的研究報告顯示，雖然行業(yè)處于下行的小周期，但在其它公司融資以及資源獲取環(huán)境越發(fā)緊張的背景下，行業(yè)的集中度將會加速提升，這將有利于龍頭企業(yè)。

在上述分析師看來，持有充足貨幣現(xiàn)金，退一步可以持盈保泰；當市場出現(xiàn)并購整合機會時，進一步又可以靈活進擊，這也許才是許家印現(xiàn)正謀劃的布局。