新年伊始，剛剛登頂?shù)禺a(chǎn)一哥的恒大因為許家印的內(nèi)部講話再成焦點。在2月6日的內(nèi)部會議上，恒大集團主席許家印宣布，恒大已完成地產(chǎn)、金融、健康、文化旅游四大產(chǎn)業(yè)布局，完成由“房地產(chǎn)業(yè)”向“房地產(chǎn)+服務業(yè)”的轉型，恒大地產(chǎn)2017年開始由“規(guī)模型”向“規(guī)模+效益型”轉變。

近年來，外界因為高負債率對恒大產(chǎn)生質疑。但我們發(fā)現(xiàn)，恒大的經(jīng)營不僅沒有受到高負債影響，銷售業(yè)績反而持續(xù)創(chuàng)新高。恒大到底是如何實現(xiàn)高速發(fā)展與風險控制的平衡?此次大舉轉型，恒大又將如何持續(xù)實現(xiàn)快速穩(wěn)健發(fā)展?

“規(guī)模型”轉向“規(guī)模+效益型”

從會議內(nèi)容來看，今年恒大的規(guī)模和效益都將領跑行業(yè)。規(guī)模方面，2017年地產(chǎn)銷售目標將達到4500億元。我們認為，這個數(shù)字可能是保守的。

2016年中國恒大實現(xiàn)銷售金額3733.7億元，同比大增85.4%；完成全年3000億元銷售目標的124.5%，首次取代萬科成為行業(yè)一哥。恒大近三年的業(yè)績復合增長率為54.9%，在3000億梯隊的房企中位列首位，如果以這個增速測算，今年恒大的銷售業(yè)績將超過5000億元，市場占有率超5%。

效益方面，在2017年度工作會議中許家印表示，2017年恒大將由“規(guī)模型”向“規(guī)模+效益型”轉變，在完成4500億元銷售目標的同時，實現(xiàn)核心凈利潤243億元。

大上項目，高負債不可避免

近幾年，恒大能取得持續(xù)的高速增長，充足且優(yōu)質的土地儲備是重要原因之一。根據(jù)2016年中報顯示，截止2016年上半年土地儲備建筑面積1.86億平方米，較2015年上半年增加4200萬平方米，同比增幅達29.2%。

通過比較恒大、萬科、碧桂園、保利2015年中期及2016年中期的土地儲備總量，我們可以看出，恒大的土地儲備總量在這四家龍頭房企中穩(wěn)居首位，且遠遠高于其他三家房企。

在擁有龐大土地儲備的同時，恒大的項目開發(fā)速度保持較快節(jié)奏，資金必須不斷沉淀在大量新開發(fā)項目中，這不可避免地提高公司的負債水平。2016年中報顯示，恒大凈負債率為93%，相較其他3000億級別的龍頭房企略高。

但硬幣總有兩面性，大量土地儲備雖然一定程度上推高了房企凈負債率，但也是推動業(yè)績持續(xù)增長的重要動力。尤其在國內(nèi)“資產(chǎn)荒”的大背景下，如何在競爭激烈的土地市場中獲得優(yōu)質土地，是所有房企都面臨的一道難題。與維持好看的資產(chǎn)負債表相比，獲取優(yōu)質項目實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展顯得更為重要。

此外，若考慮土地的增值因素，恒大的真實凈負債率并不高。世邦魏理仕對恒大2016年中期土地儲備進行的評估結果顯示，土地增值額為3105億元，扣除土地增值稅和企業(yè)所得稅后凈增值1164億元，計入凈資產(chǎn)后，恒大的凈負債率僅為56.7%。由此可見，高土地儲備下的高負債經(jīng)營，在一定程度上可以看作是恒大的地產(chǎn)經(jīng)營哲學。

現(xiàn)金為王，高負債下的穩(wěn)健經(jīng)營之道

在相對較高的負債率運作模式下，維持“現(xiàn)金為王”的戰(zhàn)略便是恒大規(guī)避風險的方法。在我們選取的四家龍頭房企中，恒大賬面現(xiàn)金最為充足，數(shù)據(jù)顯示，其2016年中期貨幣資金達2120億元，同比增加159.9%，遠高于其他三家龍頭企業(yè)。同時，恒大2016年中期的現(xiàn)金短債比為1.23，現(xiàn)金足以覆蓋短期有息負債。此外，恒大房地產(chǎn)項目熱銷和高回款率也為恒大帶來了源源不斷的現(xiàn)金回流。數(shù)據(jù)顯示，截至2016年12月31日，恒大現(xiàn)金余額超3000億。

值得注意的是，恒大地產(chǎn)在2017年1月引進300億戰(zhàn)投之后，公司貨幣資金增加至2420億元，凈資產(chǎn)增加至2120.5億元，預計目前相對較高的凈負債率可以得到大幅的改善。同時，若能順利引入第二批最高150億戰(zhàn)投，凈負債率將進一步降低。

新產(chǎn)業(yè)布局“穩(wěn)”為前提

如果說快速的規(guī)模擴張和資金平衡為恒大的地產(chǎn)業(yè)務發(fā)展打下了堅實基礎，那么金融、文化旅游、健康三大新產(chǎn)業(yè)的布局則體現(xiàn)了恒大日趨成熟及穩(wěn)健的發(fā)展規(guī)劃。

2017年度工作會議上，恒大宣布了企業(yè)的“兩個完成”，即已完成多元化發(fā)展的產(chǎn)業(yè)布局以及由“房地產(chǎn)業(yè)”向“房地產(chǎn)+服務業(yè)”的轉型。此前經(jīng)歷了快消及光伏等產(chǎn)業(yè)的探索，這都給恒大新產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的經(jīng)驗和基礎。

本著“穩(wěn)健第一，發(fā)展第二”的原則，恒大要求新產(chǎn)業(yè)建設中的投入需充分考慮風險因素。以恒大人壽為例，其積極調整了保險業(yè)務的產(chǎn)品結構，提升了風險保障型和長期儲蓄型原保費占比，嚴格控制投資端的風險系數(shù)。此外，恒大積極調整三個新產(chǎn)業(yè)的組織和管理構架，在引入總部和外界優(yōu)秀人才的同時，建立完善的管理和運營制度，多方位樹立保障。

針對三個截然不同的產(chǎn)業(yè)，恒大“做強”、“做好”的信心又來源何處?

首先，金融、文化旅游、健康三大產(chǎn)業(yè)市場容量巨大，具備極大的發(fā)展?jié)摿Α?/strong>2017年中央經(jīng)濟工作會議指出，在我國經(jīng)濟轉型升級過程中，金融發(fā)揮強有力支持作用；2016年國內(nèi)旅游總收入已達3.9萬億元，預計將維持較快增長；2030年我國健康服務業(yè)的總規(guī)模將達16萬億。龐大的市場容量為恒大新產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了巨大的空間。

其次，恒大房地產(chǎn)業(yè)務多年來累積的客戶資源，也將成為其新產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要動力。恒大作為國內(nèi)第一房企的影響力將輻射至其他相關行業(yè)，品牌效應有助于恒大進行新產(chǎn)業(yè)拓展。

再次，目前三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展初見成效:恒大旅游已有成功案例，?；◢u的建設已達世界頂尖水平；健康產(chǎn)業(yè)已與美國布萊根和婦女醫(yī)院(哈佛醫(yī)學院附屬教學醫(yī)院)合作打造博鰲恒大國際醫(yī)院，成功將國際頂尖醫(yī)療資源引入國內(nèi)；在金融產(chǎn)業(yè)，恒大已參股、控股了銀行、保險、互聯(lián)網(wǎng)金融，并購僅一年多的恒大人壽排名大幅上升至16位。

總結:我們認為，高杠桿經(jīng)營模式并非貶義，通過合理的負債經(jīng)營，能攫取更大的利潤空間，如果同時保證足夠的賬面現(xiàn)金以及穩(wěn)定的銷售回款，企業(yè)的資金安全就能得到保障，也能實現(xiàn)穩(wěn)健高速發(fā)展。這一點上，恒大持續(xù)增長的銷售業(yè)績無疑作出有力的回應。