來(lái)源：證券時(shí)報(bào) 記者：孫聞

從IPO失敗曝出100億元資金缺口，到倒閉流言纏身，再到上半年銷售面積榮登非上市地產(chǎn)公司銷售第一名、全國(guó)地產(chǎn)公司前三名，囊中儲(chǔ)備數(shù)十億元現(xiàn)金，恒大地產(chǎn)在過(guò)去一年中大變現(xiàn)金，成功上演了一幕地產(chǎn)商過(guò)冬術(shù)。

恒大慶功

幾天前，恒大地產(chǎn)在廣州舉行了恒大酒店的開業(yè)儀式。開業(yè)儀式上國(guó)際明星、投行人士云集，這一隆重的儀式被解讀為是恒大地產(chǎn)的慶功宴。

恒大地產(chǎn)上半年的業(yè)績(jī)配得上一個(gè)隆重的慶功宴。根據(jù)恒大地產(chǎn)公布的官方銷售數(shù)據(jù)，恒大地產(chǎn)上半年銷售額約有127億元，銷售面積238萬(wàn)平米。

根據(jù)克而瑞(中國(guó))信息技術(shù)有限公司與中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心發(fā)布的2009年上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售面積排名，恒大地產(chǎn)的銷售面積位居全國(guó)房地產(chǎn)公司前三名、銷售額位居前六名。據(jù)了解，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年全國(guó)銷售額超過(guò)百億元的房地產(chǎn)公司只有7家，包括萬(wàn)科、保利、中海、綠城、富力幾家大型上市領(lǐng)頭羊企業(yè)，恒大是其中唯一一家非上市公司。而且根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，恒大地產(chǎn)也是上半年非上市地產(chǎn)公司銷售額和銷售面積的第一名。

恒大地產(chǎn)集團(tuán)董事會(huì)主席許家印介紹，截至6月30日，恒大賬面目前有現(xiàn)金余額48億元，已銷售未回款金額33億元。也就是說(shuō)，公司合計(jì)現(xiàn)金將達(dá)到81億元，資產(chǎn)負(fù)債率也下降為71%。

許家印介紹，目前公司取得住宅預(yù)售證面積543萬(wàn)平方米，下半年計(jì)劃新增預(yù)售證面積478萬(wàn)平方米。按照下半年銷售計(jì)劃，恒大計(jì)劃再實(shí)現(xiàn)180億元銷售額，使全年銷售額達(dá)到300億元。其中今年三季度將力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)銷售100億元。這意味著銷售回款將保證公司資金充裕。

度過(guò)兩個(gè)寒冬

對(duì)任何一家企業(yè)來(lái)說(shuō)，這顯然都是一個(gè)值得慶賀的成績(jī)；而對(duì)一家一度深陷倒閉傳言的企業(yè)來(lái)說(shuō)，這一成績(jī)意味著更多的愉悅。眾所周知，就在去年3月份，恒大還被認(rèn)為是一家資金饑渴的地產(chǎn)公司。

100億元的資金缺口如何補(bǔ)足？這成為地產(chǎn)寒冬中對(duì)恒大地產(chǎn)的嚴(yán)峻考驗(yàn)，也在當(dāng)時(shí)銀行嚴(yán)格控制貸款、上市融資無(wú)門的情況下，看起來(lái)是一個(gè)幾乎無(wú)法完成的命題。正因?yàn)槿绱?，市?chǎng)一直有種揣測(cè)：恒大地產(chǎn)或許會(huì)成為這個(gè)地產(chǎn)寒冬中倒下的第一頭大象。

資料顯示，當(dāng)時(shí)恒大土地儲(chǔ)備是4500萬(wàn)平方米，開工面積是900萬(wàn)平方米，全國(guó)有32個(gè)樓盤的工地在建。以5天一層樓的建設(shè)速度計(jì)算，恒大遭遇的現(xiàn)金困難顯而易見，也無(wú)怪乎外界會(huì)揣測(cè)恒大將倒下。

許家印也直言，公司發(fā)展的確是遇到了“毋庸諱言的不可想象的困難”。他告訴記者，對(duì)恒大來(lái)說(shuō)，實(shí)際上是要度過(guò)兩個(gè)“寒冬”：上市工作的暫停帶來(lái)困難，這是恒大要面臨的第一個(gè)寒冬；第二個(gè)寒冬才是和其他房地產(chǎn)企業(yè)一樣面對(duì)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)沖擊。

從去年3月到10月，是恒大地產(chǎn)最艱難的半年時(shí)間。為度過(guò)兩個(gè)寒冬，許家印斷然采取措施。第一個(gè)措施是私募融資。為此，許家印多次輾轉(zhuǎn)香港、美國(guó)，經(jīng)過(guò)從3月到6月的4個(gè)月時(shí)間的游說(shuō)，恒大實(shí)現(xiàn)了增資擴(kuò)股：香港富豪鄭裕彤、科威特投資局等新股東以及美林、德意志銀行等第二次投資恒大的股東共向恒大注入資金。

“這在經(jīng)濟(jì)危機(jī)背景下，是不可思議的成就。說(shuō)明股東還是看好恒大地產(chǎn)?！痹S家印說(shuō)。正是這再次融資，讓恒大地產(chǎn)堅(jiān)持到了2008年的國(guó)慶。在2008年的黃金周，恒大地產(chǎn)一舉實(shí)現(xiàn)了50億元的銷售額，并且此后銷售額一路走高，直到上半年一舉實(shí)現(xiàn)127億的銷售。

眼下，恒大地產(chǎn)手握80億現(xiàn)金，在短短一年中，已經(jīng)從100億的資金需求企業(yè)變成了有余力繼續(xù)出手拿地的穩(wěn)健公司，將寒冬甩在了身后。

還有底牌

市場(chǎng)對(duì)恒大地產(chǎn)能夠脫困還是顯得有些難以置信：即使去年6月份的數(shù)億美元私募成功也被解讀為是最后的掙扎之舉。但實(shí)際上，恒大的危急恐怕遠(yuǎn)沒有外界想象得嚴(yán)重。

許家印直言，恒大地產(chǎn)即使在外界看起來(lái)最困難的時(shí)候也距離倒下還很遠(yuǎn)。實(shí)際上，許家印手中，一直有張沒有打出的底牌。在這次慶功宴上，許家印公布了這張底牌。

那就是，2008年資金緊缺的時(shí)候，恒大地產(chǎn)手中有280萬(wàn)平方米的地產(chǎn)已經(jīng)取得了預(yù)售許可證，但因?yàn)闆]有達(dá)到公司制定的精品現(xiàn)房、實(shí)景園林開盤標(biāo)準(zhǔn)，因此一直沒有出售。

許家印告訴記者，在困難關(guān)頭的確面臨著賣地、賣期房的選擇。而據(jù)了解，恒大該部分房產(chǎn)樓面地價(jià)成本不到500元、定價(jià)空間靈活?！叭绻x擇對(duì)這280萬(wàn)平米預(yù)售房產(chǎn)進(jìn)行低價(jià)預(yù)售，恒大資金緊缺問(wèn)題可以很快解決?！痹S家印說(shuō)。

但許家印最終沒有打出這張底牌。在他看來(lái)，出賣土地類似“賣兒賣女”，而賣期房這一“賣工地”的銷售策略同樣會(huì)砸了恒大精品戰(zhàn)略的品牌。實(shí)際上，恒大地產(chǎn)自廣州恒大御景半島項(xiàng)目后就開始推行現(xiàn)房、實(shí)景園林交房標(biāo)準(zhǔn)的精品戰(zhàn)略，許家印視這一標(biāo)準(zhǔn)為恒大區(qū)別于其他地產(chǎn)商的根本品牌標(biāo)志之一。

許家印的堅(jiān)持獲得了回報(bào)：恒大地產(chǎn)的精品戰(zhàn)略在2008年國(guó)慶時(shí)實(shí)現(xiàn)了逆市熱銷，全國(guó)回款50多億。恒大地產(chǎn)迎來(lái)了源頭活水：銷售回款。

許家印認(rèn)為這對(duì)恒大地產(chǎn)具有決定意義。他告訴記者，在此之前恒大只有3個(gè)樓盤在售，而33個(gè)樓盤在建；在此之后恒大形勢(shì)變?yōu)?1個(gè)樓盤銷售，回款形勢(shì)徹底改變。

下半年開工提速

恒大迎來(lái)了收獲期。許家印認(rèn)為，除去市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖等環(huán)境因素，恒大精品樓盤的性價(jià)比因素是逆市熱銷的重要原因。

銷售情況顯示，恒大樓盤在區(qū)域市場(chǎng)的確顯示出了競(jìng)爭(zhēng)力。

據(jù)克而瑞廣州公司人士介紹,在該公司的監(jiān)測(cè)中,上半年恒大地產(chǎn)全國(guó)共有12個(gè)城市的22個(gè)樓盤在售,其中6個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入全國(guó)單盤銷售面積前20名。在其布局重鎮(zhèn)華南市場(chǎng)上,恒大半年一舉攬得近55億元,廣東三個(gè)大盤的成交量一直在同區(qū)域處于領(lǐng)先地位。

有關(guān)的銷售額統(tǒng)計(jì)顯示，恒大地產(chǎn)今年1-2月份賣了12億，3月份賣了20多億，4-6月份賣了100多億。許家印透露，“基于這樣的情況，下半年安排180億銷售、第三季度計(jì)劃排了100億。”他透露，恒大今年還將有8個(gè)新開盤項(xiàng)目。

與此同時(shí)，恒大地產(chǎn)加速了項(xiàng)目開發(fā)。據(jù)透露，恒大年底前將實(shí)現(xiàn)新開工面積500萬(wàn)平方米，使年底在建工程面積達(dá)到1500萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)新取得預(yù)售證面積478萬(wàn)平方米，年底實(shí)現(xiàn)土地儲(chǔ)備5000萬(wàn)平方米左右。這意味著恒大將在年底前將再度有所擴(kuò)張。