時(shí)間：2010年10月11日
??????? 地點(diǎn)：香港太古匯廣場一期5樓

主持人：各位新聞界的朋友下午好，首先歡迎大家出席恒大地產(chǎn)集團(tuán)2010年9月銷售業(yè)績發(fā)布會，首先讓我介紹公司管理層：
??????? 夏海鈞博士，為我們的董事局副主席、首席執(zhí)行官，全面負(fù)責(zé)我們集團(tuán)的日常業(yè)務(wù)經(jīng)營。夏博士在房地產(chǎn)開發(fā)管理方面，擁有超過16年的經(jīng)驗(yàn)。他同時(shí)擁有暨南大學(xué)工商管理碩士及產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士學(xué)位。
??????? 執(zhí)行董事、首席財(cái)務(wù)官謝惠華先生
??????? 執(zhí)行董事、副總裁賴立新先生
??????? 下面請賴總為我們介紹9月的合約銷售情況。

賴立新：2010年9月集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合約銷售額51億元人民幣，環(huán)比8月的44.4億元，增長15%，再度刷新2010年以來單月最高成交紀(jì)錄；合約銷售面積79.6萬平方米，環(huán)比8月的70.2萬平方米，增長13.4%，合約銷售均價(jià)6411元/平方米，環(huán)比8月的6327元/平方米，增長1.3%。
??????? 面對9月份二次調(diào)控后的低迷市場環(huán)境，我們依然量價(jià)齊升，銷售金額再創(chuàng)今年單月新高。
??? ??? 全國化布局及豐富的產(chǎn)品類型，使我們持續(xù)取得優(yōu)異的市場表現(xiàn)。
??? ??? 2010年9月，合約銷售額占比較高的地區(qū)包括：長沙、石家莊、重慶、武漢、沈陽、成都等，合約銷售地區(qū)分布均衡。
??? ??? 由于新項(xiàng)目開盤及有力的促銷政策，有多個(gè)區(qū)域銷售額環(huán)比大幅上升。如石家莊、武漢、貴陽、天津、長沙、昆明等。
??? ??? 目前公司在售項(xiàng)目48個(gè)，分布于中國的22個(gè)主要城市。
??? ??? 2010年1—9月集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售額356億元，相比2009年同期的230.9億元，增長54.2%，累計(jì)合約銷售面積569.8萬平方米，相比2009年同期的450.3萬平方米，增長26.5%，合約銷售均價(jià)6248元/平方米，相比2009年同期的5128元/平方米，增長21.8%。
??? ??? 2010年1—9月，公司累計(jì)已完成全年400億元合約銷售目標(biāo)的89%，這一合約銷售額是2009年全年303億元的117.5%，再次驗(yàn)證了公司的團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力以及巨大的增長潛力；
??? ??? 我們具有前瞻性、積極靈活的銷售策略，以及我們深受市場歡迎的高性價(jià)比產(chǎn)品，使得我們的合約銷售額，在低迷的市場中，由1月的34.8億元增長到9月的51億元。
??? ??? 8、9月份，由于我們1—7月份累計(jì)已完成全年合約銷售目標(biāo)的65.2%，我們主動調(diào)整了銷售節(jié)奏。在9月份第二輪調(diào)控的市場情況下，我們的月成交額仍然再創(chuàng)年內(nèi)新高，進(jìn)一步證明我們的產(chǎn)品深受置業(yè)者歡迎。
??? ??? 謝謝大家，我的介紹到這里，下面是記者答問時(shí)間。

記者：第一個(gè)問題，國慶假期前有“限購令”的出臺，黃金周的銷售是否不如之前的預(yù)期。第二個(gè)問題，銷售額達(dá)到89%，是否會調(diào)整全年的銷售目標(biāo)？
??????? 夏海鈞：首先是9月底，“黃金周”前國家出臺了政策，目的是影響房地產(chǎn)市場。黃金周期間，全國大部分的開發(fā)商都受到新政的影響，因?yàn)槲覀兊南嗟仁翘幵谥袊亩?、三線城市，銷售均價(jià)維持在6000元/平方米左右，相對比其他的開發(fā)商的影響要小一些。
??? ??? 10月份，集團(tuán)的數(shù)據(jù)應(yīng)該還是相對比較理想的，我們會在不久的將來完成全年400億元的目標(biāo)，我認(rèn)為10月份臨近年底，就不需要再上調(diào)目標(biāo)了?？梢钥隙ǖ恼f，2010年公司會大幅超過預(yù)期的經(jīng)營計(jì)劃，今年的303億元上調(diào)到400億元之后，今年年底我們會在400億元的基礎(chǔ)上有較大的增長。主要是因?yàn)楣净旧贤瓿闪嗽谥袊?、三線省會城市的布局，未來的目標(biāo)是進(jìn)入三線城市。三線城市的主要概念是在省會城市以外經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市和區(qū)域。因?yàn)榧瘓F(tuán)布局更加的合理，銷售均價(jià)不高，因此我們相信在今年和明年，公司的業(yè)績還會出現(xiàn)大幅度的跨越。

新報(bào)：您手上是否有黃金周的銷售數(shù)據(jù)，在深圳和其他地區(qū)出臺了限購令后，成交量下降了很多，您對黃金周的評價(jià)是怎樣的，是否有具體的數(shù)據(jù)。
??????? 夏海鈞：黃金周的時(shí)間太短，行業(yè)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是沒有的，相對于公司來講，黃金周跟我們的預(yù)期還是有差距。由于產(chǎn)品價(jià)格不高，恒大高性價(jià)比的產(chǎn)品還是受到中國老百姓的追捧，因此公司在“十.一”黃金周中取得了不俗的業(yè)績，這是相對于歷史的數(shù)據(jù)而言，跟我們的目標(biāo)還是有差距的，跟歷史數(shù)據(jù)而言還是創(chuàng)了新高，在不遠(yuǎn)的將來，公司會完成全年的400億元的目標(biāo)。

明報(bào)：公司三線城市的發(fā)展，是否有具體的計(jì)劃？
??????? 夏海鈞：恒大總結(jié)了全國擴(kuò)張的歷史，中國大的開發(fā)商進(jìn)入全國布局的時(shí)候是走一線城市，到北京、上海、深圳、廣州、杭州等熱點(diǎn)城市。二十一世紀(jì)初該政策取得了一定的成功，后來因?yàn)榉績r(jià)快速上漲，二線城市的發(fā)展機(jī)遇遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于一線城市，因此恒大在2004年全國開始擴(kuò)張，將主攻方向定位于中國的二線城市，做中國二線城市的地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者。經(jīng)過這些年的發(fā)展，我們實(shí)現(xiàn)了二線城市的戰(zhàn)略布局，在全國很多的二線城市，恒大已經(jīng)成為當(dāng)?shù)仡I(lǐng)導(dǎo)性的品牌，在完成了二線城市的布局后，我們認(rèn)為中國的房地產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展和市場會逐漸的向三線城市擴(kuò)張。
??????? 為什么這么說？中國三線城市的房地產(chǎn)發(fā)展水平相對薄弱，老百姓的置業(yè)需求比較強(qiáng)烈，地價(jià)普遍便宜，大的開發(fā)商進(jìn)入的比較少，因此恒大會把握住中國房地產(chǎn)幾年增長的機(jī)遇，快速的進(jìn)入三線城市，使我們能夠在短期內(nèi)成為中國三線城市的主導(dǎo)者。
??? ??? 因?yàn)樵诙€城市完成了布局，三線城市站穩(wěn)腳跟后，公司以民生地產(chǎn)的理念開發(fā)房地產(chǎn)會受到中國老百姓的喜歡，因?yàn)槲覀兊匿N售價(jià)格是以二、三線城市為主，加上100%的精裝修，銷售均價(jià)在六千元，首付十多萬，月還貸幾千，中國大部分的老百姓可以承受得起。剛性需求始終在這部分的客戶群體，避免了中國房地產(chǎn)大起大落對我們的影響。

南華早報(bào)：第一個(gè)問題，上次宏觀調(diào)控后，恒大很快就做出了降價(jià)，這次是否有相應(yīng)的計(jì)劃，原因是什么？第二個(gè)問題，國內(nèi)的居民對本次宏觀調(diào)控的反映有什么不同？
??????? 夏海鈞：各個(gè)公司的定價(jià)理念是不同的，我已經(jīng)多次提到是隨行就市，找到中國老百姓可以接受的價(jià)格。應(yīng)該說在4月底國家宏觀調(diào)控的時(shí)候，5月份推出了8.5折，找到了中國老百姓的切合點(diǎn)，我們做出了15%的調(diào)整后，老百姓是可以接受的。經(jīng)過調(diào)整后，從4月份到9月份，公司基本上實(shí)現(xiàn)了銷售火爆、量價(jià)齊升的總體局面，使得公司戰(zhàn)略布局予以實(shí)現(xiàn)。
??????? 9月底的宏觀調(diào)控后，公司會根據(jù)市場的情況合理的制定銷售價(jià)格，這次暫不會再全國實(shí)行統(tǒng)一的銷售體系，有兩個(gè)原因。
??? ??? 一、經(jīng)過4月份到9月份的市場調(diào)整后，各地區(qū)的公司對市場有了充分的認(rèn)識，每個(gè)樓盤的推盤有了更加理性的策略，不需要集團(tuán)作戰(zhàn)略性的指導(dǎo)。
??? ??? 二、今年全年完成400億元的目標(biāo)已經(jīng)沒有任何的懸念，公司在年底會調(diào)整銷售速度，實(shí)際上從8月份逐步調(diào)整速度，原來的推盤量根據(jù)銷售節(jié)奏進(jìn)行調(diào)整，這種調(diào)整是保持公司銷售價(jià)格的合理性，既要滿足中國老百姓的需求，同樣要給股東帶來合理的回報(bào)，這是我們調(diào)整銷售策略的基本原則。
??? ??? 我估計(jì)在很快的時(shí)間內(nèi)，公司會完成400億元的銷售目標(biāo)。
??????? 回答你第二個(gè)問題：4月份的宏觀調(diào)控老百姓的預(yù)期是比較大的，認(rèn)為宏觀調(diào)控會起到降價(jià)的作用，因此觀望的心態(tài)比較重，本次的宏觀調(diào)控，老百姓也有觀望，但是大家的心理預(yù)期承受能力強(qiáng)了，因此老百姓要比4月份的反映沒有那么強(qiáng)烈，更加的理性。剛性需求的置業(yè)者還會購買住宅，不會因?yàn)楹暧^調(diào)控而收手。對于民生地產(chǎn)，售價(jià)不高的樓盤仍然會產(chǎn)生銷售預(yù)期，因此我們認(rèn)為10月份公司會取得較好的業(yè)績，因?yàn)閯傂孕枨笾鲗?dǎo)了市場，六千元的均價(jià)老百姓還是可以接受的。

財(cái)新傳媒：一個(gè)多小時(shí)之前，標(biāo)準(zhǔn)普爾開了電視電話會議，他們認(rèn)為新政出臺后，未來的6—12個(gè)月內(nèi)會有10%的降幅，您如何看待樓價(jià)的走勢，還有量的走勢。
??????? 夏海鈞：新一輪宏觀調(diào)控后，對熱點(diǎn)城市，北京、上海、杭州、深圳等房價(jià)比較高的區(qū)域，樓價(jià)受到一定的壓力，將來如果推出限購、房產(chǎn)稅等政策，就可能選擇房價(jià)比較高的城市試點(diǎn)，因此樓價(jià)高的熱點(diǎn)城市下浮會比較大。目前部分二、三線城市樓價(jià)并不高，剛性需求強(qiáng)烈，因此我認(rèn)為對二、三線城市價(jià)格的影響是比較少的，這些城市價(jià)格調(diào)整不大。
??????? 財(cái)新傳媒：您認(rèn)為一線城市的調(diào)整有多大，4月份的宏觀調(diào)控產(chǎn)生了10%的浮動，您認(rèn)為會怎樣？
??????? 夏海鈞：熱點(diǎn)城市的影響是比較大的，中央很明確，保持中國房地產(chǎn)健康穩(wěn)定的發(fā)展，不希望全國的房地產(chǎn)價(jià)格大起大落，希望熱點(diǎn)城市，希望偏離老百姓需求區(qū)域的價(jià)格回調(diào)，這是中央調(diào)控的目的，因此一線城市的價(jià)格有一定的調(diào)整，但是具體調(diào)整多少幅度，還不好作判斷。

明報(bào)：恒大對于房產(chǎn)稅的出臺是否有預(yù)估，例如稅費(fèi)是多少，如果出臺房產(chǎn)稅的話對恒大有怎樣的影響，對整個(gè)行業(yè)有怎樣的影響。
??????? 夏海鈞：房產(chǎn)稅是比較復(fù)雜的，包括對物業(yè)的評估體系，對房產(chǎn)的界定，有很多的政策和配套設(shè)施不完善，我們認(rèn)為短期內(nèi)在全國推行房產(chǎn)稅的方案還不太現(xiàn)實(shí)。應(yīng)該說在熱點(diǎn)城市，需要對樓價(jià)調(diào)控的城市中央會進(jìn)行試點(diǎn)，也是通過試點(diǎn)總結(jié)出房地產(chǎn)稅的管理辦法，逐漸的向全國推廣，這就是目前房地產(chǎn)稅的狀況，房地產(chǎn)稅對全國房地產(chǎn)的影響，短期內(nèi)不會形成。
??????? 明報(bào)：什么時(shí)候會推出房產(chǎn)稅，稅率是否有估計(jì)？
??????? 夏海鈞：不好估計(jì)，中央采取怎樣的辦法，是以銷售價(jià)格還是物業(yè)的評估值，還是以物業(yè)購買的原值，有很多的方式方法。
??????? 明報(bào)：年內(nèi)是否會進(jìn)行試點(diǎn)。
??????? 夏海鈞：我認(rèn)為年內(nèi)試點(diǎn)的機(jī)會不大，如果可以實(shí)施的話也是在熱點(diǎn)城市，因?yàn)楸据喌恼{(diào)控，對熱點(diǎn)城市造成了影響。中央的政策明確，包括限購和房產(chǎn)稅都在熱點(diǎn)城市進(jìn)行，如果價(jià)格不出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈的話，房產(chǎn)稅會研究的更加細(xì)致，因?yàn)榉慨a(chǎn)稅實(shí)施后會造成廣泛的影響，今年年底之前，我認(rèn)為房產(chǎn)稅可能不會出臺，如果熱點(diǎn)城市的價(jià)格走勢還是未受到控制，價(jià)格繼續(xù)上漲的話，明年在熱點(diǎn)城市實(shí)施房地產(chǎn)稅還是有可能的。
??????? 明報(bào)：恒大布局三線城市是否也希望避開房產(chǎn)稅。
??????? 夏海鈞：我們還是建老百姓買得起的房屋，就是打造民生地產(chǎn)和精品地產(chǎn)。恒大目前房屋的均價(jià)在6000元左右，首付也就是十幾萬元，這樣的市場定位和空間，包括銷售價(jià)格會避開目前政策對房地產(chǎn)調(diào)控的影響，從而保持快速增長和利潤，因此房地產(chǎn)稅和限購令對我們的影響是比較弱的。北京、上海、杭州、深圳等熱點(diǎn)城市，除了上海有樓盤還未開盤后，其他的城市都沒有，還是布局二、三線城市，因?yàn)闈摿Υ?，受國家宏觀調(diào)控的影響比較小。
??????? 經(jīng)過本輪的宏觀調(diào)控后，恒大會跟其他的開發(fā)商有所不同，在規(guī)模和布局上，我們會借助本輪的調(diào)控實(shí)現(xiàn)更加高速的增長。

路透社：早一、二個(gè)小時(shí)前，大陸表示會對部分銀行實(shí)行差異化的準(zhǔn)備金率調(diào)整，對今年的房地產(chǎn)有怎樣的影響。恒大要布局三線城市，是否可以舉一些例子，集中在哪些城市。在三線城市的土地儲備已經(jīng)擁有了，還是未來要投入資金購買土地。
??????? 夏海鈞：中央實(shí)際不斷的使用各種辦法收緊銀根，包括提高準(zhǔn)備金率和控制貸款，對房地產(chǎn)企業(yè)會有所影響，導(dǎo)致開發(fā)商沒有資金購買土地，就要銷售目前的物業(yè)。因?yàn)殂y根流動性的緊縮，我們預(yù)計(jì)下半年到明年上半年，部分開發(fā)商本來是捂盤惜售或者是等待政策放松，現(xiàn)在就會增加銷售，加大銷量，減少對銀行的依賴性，因此下半年銷售量會加大。
??? ??? 銀根緊縮也會造成行業(yè)的重組，銀行房貸的時(shí)候，會選擇全國性的開發(fā)商，現(xiàn)金流充裕的開發(fā)商，銷售比較好的開發(fā)商，選擇客戶成了銀行下一步更主要的方式，通過客戶的選擇，大開發(fā)商的流動性受到影響比較小，小開發(fā)商受到的影響比較大，因此導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)的聚集度增加。像恒大這樣的開發(fā)商，在規(guī)模上會比之前有更大的跨越，源自于房地產(chǎn)整合的機(jī)遇。這種機(jī)遇對于開發(fā)商而言，也是通過并購后促進(jìn)了中國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，為什么說是促進(jìn)了。
??? ??? 原來有的小開發(fā)商，拿了土地后不開發(fā)，捂盤惜售，大開發(fā)上并購後，盤活了土地，增加了供應(yīng)量，對房地產(chǎn)的健康發(fā)展有更大的好處。產(chǎn)品指數(shù)也提高了，小開發(fā)商沒有開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，開發(fā)的產(chǎn)品得不到中國老百姓的認(rèn)可，將小開發(fā)商的資源通過并購后，成為品質(zhì)好的物業(yè)。本輪的宏觀調(diào)控后，對中國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展是有好處的。
??? ??? 因?yàn)閲鴥?nèi)的宏觀緊縮后，對于在國內(nèi)上市的房地產(chǎn)企業(yè)受到影響，因?yàn)閲鴥?nèi)的銀根緊縮，包括國內(nèi)融資渠道的封閉，很多想融資的企業(yè)會遇到麻煩，但是在香港上市的房地產(chǎn)企業(yè)，因?yàn)閾碛袊H資本廣闊的平臺，必要的時(shí)候，可以在國際資本上進(jìn)行融資，因此在香港上市的企業(yè)，要比在國內(nèi)上市的企業(yè)擁有更多發(fā)展的競爭優(yōu)勢。
??? ??? 三線城市主要是指發(fā)達(dá)省內(nèi)發(fā)達(dá)的城市，我們有一定的標(biāo)準(zhǔn)，例如人口的要求，城市GDP總量的要求，離二線城市的距離等等，有的地方公司已經(jīng)進(jìn)入，我們感覺三線城市因?yàn)槔习傩者€是比較富裕的。例如江浙一帶的三線城市實(shí)際上比內(nèi)地二線城市還要好，銷售的價(jià)格不會受到影響。
??? 反過來，因?yàn)檫@些城市房地產(chǎn)商品房發(fā)展比較低，沒有好的住宅，大的開發(fā)商進(jìn)入后，會充分利用市場的差異化占領(lǐng)市場，我們的產(chǎn)品出來后會形成城市的聚集效應(yīng)，將三線城市的富裕階層或者是要改善住房的人群一下吸引到一個(gè)樓盤中，這也是我們目前看到的巨大的商業(yè)機(jī)會。

新報(bào)：國家在推保障性住房價(jià)格比商品房低很多，對你們的定價(jià)是否會產(chǎn)生影響？
??????? 夏海鈞：保障性住房和商品性住房是兩個(gè)不同的市場，一般是30、50、70平方米，商品房是70、90平方米以上，這是戶型的不同。
??? ??? 裝修上，保障性住房是物美價(jià)廉，商品房是選擇高檔的材料，兩者的定位是不同。購買商品房的都是社會的中產(chǎn)階級，可以買得起商品房的是不會購買保障性住房的，因?yàn)榫幼…h(huán)境、條件和設(shè)施條件達(dá)不到預(yù)期，買保障性住房的人，也不會在短期內(nèi)購買商品房，因此兩個(gè)市場不會互相覆蓋。也就是說保障性住房的建設(shè)會更多的關(guān)注中國弱勢群體，解決中國收入分配的不均，對社會的發(fā)展有好處，但是對商品房市場的影響不是特別的大。

主持人：因?yàn)闀r(shí)間的關(guān)系，今天的記者招待會圓滿結(jié)束，謝謝各位。