時(shí)間：2011年3月14日
地點(diǎn)：香港港島香格里拉酒店5樓宴會(huì)廳

主持人：各位媒體下午好，歡迎出席恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司2011年2月份的銷售業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，現(xiàn)在讓我介紹管理層代表：
??????? 董事局副主席兼總裁夏海鈞博士
??????? 首席財(cái)務(wù)官兼執(zhí)行董事謝惠華先生
??????? 執(zhí)行董事兼副總裁賴立新先生

賴立新副總裁：我介紹一下公司2011年2月合約銷售情況。
??? ??? 2011年2月公司實(shí)現(xiàn)合約銷售45億元人民幣，是2010年12.4億的3.2倍，2011年2月銷售面積68.4萬平方米，是2010年同期17.1萬平方米的近4倍，合約銷售均價(jià)同比略有下降，主要原因是2010年同期售價(jià)較高的廣東項(xiàng)目，銷售額占比接近30%，而今年同類型項(xiàng)目占比僅為10.4%，其余項(xiàng)目處于正常波動(dòng)范圍。
??? ??? 2011年1—2月累計(jì)合約銷售142.9億元人民幣，是2010年同期的3倍多；累計(jì)合約銷售面積達(dá)到209.2萬平方米，是2010年同期75.8萬平方米的2.8倍；累計(jì)合約銷售均價(jià)6828元/平方米，是2010同期6226元/平方米的1.1倍。
??????? 今年1—2月特別是在2月份傳統(tǒng)銷售淡季公司依然取得了如此優(yōu)異的銷售業(yè)績(jī)，主要得益于公司前瞻戰(zhàn)略，首先第一點(diǎn)公司重點(diǎn)布局是中國(guó)二三線城市，特別是2010年開始二三線城市，我們所處的多數(shù)地區(qū)都不屬于熱點(diǎn)調(diào)控地區(qū)，在這種調(diào)控環(huán)境下依然是高增長(zhǎng)。公司已經(jīng)進(jìn)入了中國(guó)62個(gè)城市，其中不限購(gòu)城市占62%，在我們所有的112個(gè)項(xiàng)目中，有54%的項(xiàng)目不受限購(gòu)政策，另外有46%雖然有限購(gòu)政策地區(qū)，但是由于多數(shù)都是面對(duì)有剛性需求的首次置業(yè)者，所以也是受限購(gòu)政策影響比較小。
??????? 從公司成立以來，我們產(chǎn)品結(jié)構(gòu)可以看到，我們高端產(chǎn)品占10%，旅游地產(chǎn)占20%，中端、中高端占70%，主要面對(duì)首次置業(yè)者，限購(gòu)政策對(duì)我們影響甚微。此外，公司堅(jiān)持高性價(jià)比的戰(zhàn)略，通過集團(tuán)化緊密型管理和標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)模式，全方位控制產(chǎn)品成本提升質(zhì)量，在這種調(diào)控環(huán)境下，我們已具備強(qiáng)大市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和高性價(jià)比的產(chǎn)品，受到置業(yè)者的強(qiáng)烈追捧。
??????? 在這種異常嚴(yán)厲宏觀調(diào)控環(huán)境下，仍然取得如此優(yōu)異的銷售業(yè)績(jī)，主要得益于我們項(xiàng)目合理布局，中端和中高端產(chǎn)品搭配科學(xué)?？梢钥吹侥壳肮驹谌珖?guó)的項(xiàng)目62個(gè)，在中國(guó)30多個(gè)城市，另外還有30個(gè)項(xiàng)目未開盤，其中在3月份我們計(jì)劃新開盤6個(gè)項(xiàng)目都是在三線城市，盡管政府不斷調(diào)控市場(chǎng)，我們相信布局二三線城市和主要開發(fā)面向首次置業(yè)者的中端和中高端性價(jià)比產(chǎn)品，將為公司進(jìn)一步取得優(yōu)異成績(jī)奠下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。我們對(duì)完成今年的銷售目標(biāo)非常有信心。

媒體問答——
??????? 經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：我有一個(gè)問題，恒大現(xiàn)在土地儲(chǔ)備狀況怎么樣，大概是多少的數(shù)字？
??????? 夏海鈞總裁：關(guān)于土地儲(chǔ)備情況，我們每半年會(huì)公布一次。這一次涉及到年報(bào)，還沒有披露，所以在這里不方便披露。

香港經(jīng)濟(jì)通：你們2月份合約銷售額數(shù)據(jù)按月環(huán)比是下降的，請(qǐng)問是因?yàn)閱渭兊霓r(nóng)歷假期的因素，還是調(diào)控成效逐漸顯現(xiàn)？
??????? 夏海鈞總裁：這個(gè)數(shù)據(jù)我看到最近的新聞媒體報(bào)道的很多，把每一個(gè)上市公司公布2月份的業(yè)績(jī)都跟1月份做了環(huán)比，這個(gè)環(huán)比降幅是很大的，實(shí)際上這里面有兩個(gè)因素，最主要的因素還是中國(guó)傳統(tǒng)的農(nóng)歷新年。2月份是中國(guó)傳統(tǒng)的銷售淡季，2月份數(shù)據(jù)下調(diào)是一個(gè)非常正常的事件，而不是一個(gè)宏觀緊縮政策造成的大幅度數(shù)據(jù)下滑，我看到媒體最近把所有的上市公司數(shù)據(jù)對(duì)比以后，都得出大規(guī)模下滑的結(jié)論。第二個(gè)因素也有受到中國(guó)宏觀調(diào)控的影響，但我覺得主要是傳統(tǒng)農(nóng)歷新年。
??????? 但是跟去年我們公司數(shù)據(jù)對(duì)比的話，我們今年1、2月份的數(shù)據(jù)是非常亮麗的：1月份大概100億，去年是30多億，比去年增長(zhǎng)了3倍；2月份45億，去年是12.4億，增長(zhǎng)也是幾倍。
??????? 同時(shí)1-2月份公司銷售額是142.9億，去年同期47.2億，是去年的3倍多。也就是說今年盡管面臨著國(guó)家的宏觀調(diào)控，恒大的業(yè)績(jī)跟去年同比我們幾乎是增長(zhǎng)了2倍。如果按照今年這個(gè)速度每個(gè)月都能增長(zhǎng)2倍的話，恒大今年的業(yè)績(jī)是非常值得期待的。

香港經(jīng)濟(jì)通：還有一個(gè)問題，二線城市地價(jià)上升幅度比較快，意味著房地產(chǎn)毛利潤(rùn)會(huì)受壓，你們?cè)趺幢３治磥淼拿厔?shì)？
??????? 夏海鈞總裁：我還是談一個(gè)公司的戰(zhàn)略問題，當(dāng)然新聞媒體對(duì)我們都比較了解，從去年3月份開始，恒大就提出要進(jìn)入中國(guó)的三線城市。我們把二三線城市區(qū)分開來，為什么進(jìn)入三線城市？剛才這位記者提到，二線城市的地價(jià)已經(jīng)由于重要的大發(fā)展商在一線城市向二線正式轉(zhuǎn)移過程中，帶動(dòng)了這些城市地價(jià)的增長(zhǎng)。在二線城市里面，無論是地價(jià)還是樓價(jià)，在去年都有了一個(gè)比較大的增幅，競(jìng)爭(zhēng)也更加激烈。
??????? 恒大是從2004年提出進(jìn)入二線城市，在所有的二線城市里面，恒大應(yīng)該是最早進(jìn)入的發(fā)展商之一。也是由于進(jìn)入二線城市的發(fā)展戰(zhàn)略，使公司成就了去年500億的銷售金額，這是一個(gè)公司超前的戰(zhàn)略所帶來的經(jīng)營(yíng)成果。
??????? 在去年，我們提出進(jìn)入三線城市，對(duì)我們今年來說公司又贏在了我們的戰(zhàn)略上。因?yàn)槲覀冊(cè)谌ツ暧^察到中國(guó)一二線城市地價(jià)在不斷增長(zhǎng)，也預(yù)計(jì)到國(guó)家宏觀調(diào)控政策將進(jìn)一步收緊，所以我們?cè)谘芯苛酥袊?guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向以后，認(rèn)為發(fā)展商應(yīng)該順應(yīng)國(guó)家的政策，發(fā)展中國(guó)的中小城市。在這樣的前提下，我們提出進(jìn)入中國(guó)的三線城市。剛才賴總在介紹的時(shí)候講了兩個(gè)數(shù)據(jù)，我們現(xiàn)在進(jìn)入中國(guó)62個(gè)城市，這里面有很多二三線城市?，F(xiàn)在在中國(guó)城市陸續(xù)推出限購(gòu)令，限購(gòu)令是對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)影響最大的一個(gè)政策。在已經(jīng)公布限購(gòu)的城市中，我們只占了21個(gè)，我們有41個(gè)城市是不在限購(gòu)范圍內(nèi)的，占了我們布局城市數(shù)量的66.1%。這就是因?yàn)楣境斑M(jìn)入中國(guó)三線城市，我們有效的規(guī)避了這么一個(gè)政策風(fēng)險(xiǎn)。
??????? 當(dāng)然也由于我們最先進(jìn)入了中國(guó)的三線城市，在這些三線城市里面，中國(guó)90%以上前20強(qiáng)房企都沒有進(jìn)入，這讓恒大在國(guó)家這一輪宏觀調(diào)控里又占據(jù)了先機(jī)。為什么說占據(jù)先機(jī)？第一，國(guó)家的限購(gòu)政策對(duì)我們影響是最小的；第二，三線城市里面大部分的老百姓是首次置業(yè)者或者二次置業(yè)者，也就是說他們基本不會(huì)受到國(guó)家的銀根緊縮、按揭政策的影響，以及三套房貸款的影響。再加上三線城市的地價(jià)、樓價(jià)都非常的便宜，現(xiàn)在恒大的銷售均價(jià)是6000多元/平方米，我們按照30%首付的話，以100平方米算一套房子60多萬，首期就是付15—18萬，月供幾千元，所以中國(guó)大部分的老百姓都買得起恒大的房子。加上百分之百的精裝修和高性價(jià)比，我們可以看到在國(guó)家的宏觀調(diào)控政策下，恒大在1月份取得了將近100億的銷售額，在2月份傳統(tǒng)農(nóng)歷新年的情況下，我們?nèi)匀蝗〉昧?5億銷售額。這是由于恒大贏在戰(zhàn)略上，我們進(jìn)入三線城市的戰(zhàn)略一直在提，會(huì)有效的規(guī)避國(guó)家宏觀調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)，符合中國(guó)房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)政策，同時(shí)我們也堅(jiān)持為中國(guó)老百姓建可負(fù)擔(dān)的起、高性價(jià)比的住房原則，使我們的產(chǎn)品能夠不斷的滿足中國(guó)老百姓的需求。
??????? 同時(shí)，在恒大的產(chǎn)品線中，10%是高端產(chǎn)品，70%是中端和中高端，這大部分都是中國(guó)老百姓買得起的住宅，也就是說我們這一塊的影響是很微小的。還有一塊是旅游地產(chǎn)，旅游地產(chǎn)又對(duì)我們有一個(gè)政策上幫助。我們的旅游地產(chǎn)定位是針對(duì)于中國(guó)的核心城市，也就是說北京、上海、廣州等核心城市，但是地域是屬于這些城市的另外一個(gè)行政區(qū)，比如說北京旅游地產(chǎn)項(xiàng)目是在屬于天津的盤山腳下，離北京的距離大概是50分鐘，大部分的客戶是北京老百姓。廣州清遠(yuǎn)金碧天下，面向廣州客戶，但是清遠(yuǎn)也不受國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響。所以占比20%的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目基本上是面向核心城市目標(biāo)客戶，但都不在限購(gòu)范圍之內(nèi)。所以在這種情況下，這次政府推出的限購(gòu)令和銀根緊縮政策，對(duì)恒大的影響是最小的，主要是由于我們甩開了一線城市，放松了二線城市，重點(diǎn)矚目三線城市，這個(gè)就是我們所取得的一些成果。
??? ????由于進(jìn)入了三線城市，我們不但保持了我們?cè)械耐恋刭|(zhì)優(yōu)價(jià)廉的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)也可以保持我們建中國(guó)老百姓可負(fù)擔(dān)的起住房的目標(biāo)，而且能夠給公司帶來非常合理的、滿足我們投資者要求的回報(bào)。

香港經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)：在目前的宏觀調(diào)控下，請(qǐng)談下恒大是如何應(yīng)對(duì)的？
??????? 夏海鈞總裁：我們公司1、2月份整個(gè)經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)還是比較好的，這得益于我們超前的戰(zhàn)略部署。如果去年我們沒有進(jìn)入三線城市的話，今年我們可能會(huì)面臨限購(gòu)以后很嚴(yán)峻的形勢(shì)。限購(gòu)令的出臺(tái)，對(duì)中國(guó)房企影響很大，特別是在一線城市、二線城市。目前中國(guó)37個(gè)城市限購(gòu)，基本上所有的省會(huì)城市和一線城市都限購(gòu)了。
??????? 恒大去年超前戰(zhàn)略布局，進(jìn)入中國(guó)三線城市，有效規(guī)避了限購(gòu)令的影響。我們的戰(zhàn)略已經(jīng)顯現(xiàn)出我們的超前性，并不是每一個(gè)發(fā)展商想進(jìn)入三線城市就可以進(jìn)入三線城市的。要進(jìn)入一個(gè)三線城市，首先要做好土地儲(chǔ)備，在這一方面恒大去年已經(jīng)開始；其次，在三線城市要有可以掌控的管理團(tuán)隊(duì)，我們?cè)?004年開始進(jìn)入二線城市，基本上中國(guó)的省會(huì)城市都有恒大的管理公司、管理團(tuán)隊(duì)，這些管理公司、管理團(tuán)隊(duì)在進(jìn)入省會(huì)城市后，兩三年內(nèi)基本掌握了各省三線城市的戰(zhàn)略布局。這樣的情況下，有了團(tuán)隊(duì)，有了資金，有了廣泛的信心才能夠進(jìn)入三線城市?，F(xiàn)在一線城市的發(fā)展商還不具備進(jìn)入三線城市的條件：第一，他們沒有三線城市的管理團(tuán)隊(duì)；第二，沒有進(jìn)入三線城市的資金，因?yàn)樵谝痪€城市限購(gòu)了；第三，三線城市沒有短期拿土地儲(chǔ)備的條件，所以要進(jìn)入三線城市需要時(shí)間。
??????? 進(jìn)入三線城市避開國(guó)家宏觀政策的影響，加上合理定價(jià)和精裝修的高性價(jià)比產(chǎn)品，使得我們的產(chǎn)品在三線城市非常受老百姓歡迎。因此，恒大在三線城市的開盤，每次都有一到三個(gè)億的銷售業(yè)績(jī)。
??????? 所以，2月份公司亮麗的業(yè)績(jī)來自于我們超前的戰(zhàn)略儲(chǔ)備，這種三線城市的超前戰(zhàn)略規(guī)劃和布局，為恒大2011年取得銷售佳績(jī)奠定基礎(chǔ)。我們不但對(duì)完成全年目標(biāo)充滿了信心，而且我們相信會(huì)有一個(gè)較高的增長(zhǎng)。從1、2月份業(yè)績(jī)可以看到，公司已經(jīng)有一個(gè)良好的開端，在國(guó)家宏觀調(diào)控形勢(shì)下，恒大將延續(xù)良好的銷售業(yè)績(jī)。
??????? 我認(rèn)為2月份應(yīng)該就是我們銷售的最低點(diǎn)，從3月份開始，公司將延續(xù)去年的良好態(tài)勢(shì)，開始每個(gè)月都是逐月增長(zhǎng)的局面，當(dāng)然這種局面是穩(wěn)步增長(zhǎng)。盡管在國(guó)家的宏觀調(diào)控政策下，我們今年也有這種預(yù)期。
??? ??? 所以我們非常自豪恒大的戰(zhàn)略規(guī)劃，我們有一個(gè)強(qiáng)有力的戰(zhàn)略規(guī)劃，每年對(duì)國(guó)家的宏觀政策進(jìn)行很清晰的研究。在2004年我們進(jìn)入中國(guó)的二線城市，應(yīng)該說是一個(gè)超前的規(guī)劃和布局，也使我們?cè)谥袊?guó)房地產(chǎn)的萬馬奔騰之中脫穎而出，成為全中國(guó)前幾強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)。在這一輪宏觀調(diào)控當(dāng)中，恒大定出了三線城市的發(fā)展戰(zhàn)略，我相信這個(gè)戰(zhàn)略會(huì)在未來一兩年顯示出它的戰(zhàn)略超前性，在經(jīng)過宏觀調(diào)控后，恒大會(huì)發(fā)展的更快。

香港信報(bào)：恒大大力發(fā)展三線城市的業(yè)務(wù)，是否有具體比例？去年三線城市的占比有多少，今年大概提高到多少？另外您提到要在一線城市做保障房，這個(gè)毛利應(yīng)該是比較低的，是什么水平，是不是不虧本就算了？其他發(fā)展商說做保障房是一個(gè)社會(huì)責(zé)任，您怎么看？
??? ????夏海鈞總裁：我們現(xiàn)在布局62個(gè)城市，一線城市2個(gè)，廣州和上海，二線城市21個(gè)，三線城市是39個(gè)，如果按照城市的占比來說，我們的三線城市占了全國(guó)布局城市數(shù)量的62.9%。從項(xiàng)目數(shù)量來說，目前恒大的112個(gè)項(xiàng)目有62個(gè)項(xiàng)目是在二線城市，44個(gè)項(xiàng)目在三線城市，應(yīng)該說三線城市在我們總的項(xiàng)目中占了40%左右。我相信這個(gè)比例會(huì)隨著公司戰(zhàn)略布局深化，在未來一兩年逐漸加大。銷售貢獻(xiàn)方面，相信三線城市在2011年整個(gè)銷售會(huì)比較可觀。
??????? 至于保障房您說的是對(duì)的，參與保障房建設(shè)是中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)盡社會(huì)責(zé)任的一個(gè)途徑，而不是一個(gè)盈利的目標(biāo)。所以我們保障性住房建設(shè)方面，重點(diǎn)是在一線城市，要通過我們專業(yè)化的房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，使中國(guó)保障性住房能夠跨越一個(gè)臺(tái)階。作為我們發(fā)展商來說，特別是恒大，我們一直強(qiáng)調(diào)民生地產(chǎn)，為中國(guó)老百姓建可負(fù)擔(dān)得起的住房，這是我們的目標(biāo)。所以參與保障性住房建設(shè)也是我們這個(gè)目標(biāo)的一部分，我們將在以商品房為主的運(yùn)營(yíng)模式下，拿出一部分精力參與到保障性住房的建設(shè)，這是企業(yè)的社會(huì)責(zé)任。