提案一：
?? 建議國(guó)家“三控”降房?jī)r(jià)，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展

房?jī)r(jià)大漲大跌都將影響經(jīng)濟(jì)、民生和社會(huì)穩(wěn)定，是事關(guān)國(guó)家全局的大事。房?jī)r(jià)大漲制約了低收入家庭的購(gòu)房需求，不利于和諧穩(wěn)定；房?jī)r(jià)驟然大跌也會(huì)帶來(lái)消費(fèi)不振、經(jīng)濟(jì)低迷、社會(huì)動(dòng)蕩等問(wèn)題。

如何避免房?jī)r(jià)大起大落，防止出現(xiàn)不可控現(xiàn)象？應(yīng)從構(gòu)成房?jī)r(jià)的幾大要素根源入手解決問(wèn)題。建立嚴(yán)格的“控制地價(jià)、控制稅費(fèi)、控制利潤(rùn)”的控制手段，使房?jī)r(jià)下降到穩(wěn)定合理的價(jià)位，從而保持房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展和社會(huì)和諧。

一、確保房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展的重大意義

1、房?jī)r(jià)大起大落危害國(guó)家經(jīng)濟(jì)

歷史上、世界上任何城市，房?jī)r(jià)大起大落都是災(zāi)難。據(jù)日本勞動(dòng)省1992年的《勤勞統(tǒng)計(jì)調(diào)查》顯示：從1960年至1990年30年里，日本六大城市地價(jià)上漲56倍，帶動(dòng)房?jī)r(jià)快速飆漲。造成日本在1990年底地產(chǎn)大泡沫破滅，形成銀行壞賬6000億美元，日本經(jīng)濟(jì)衰退15年。美國(guó)次貸危機(jī)的爆發(fā)，從住房市場(chǎng)蔓延到信貸和資本市場(chǎng)，從金融領(lǐng)域擴(kuò)展到整個(gè)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，美國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨通貨膨脹、市場(chǎng)萎縮、信貸緊縮等一系列問(wèn)題，并波及全球。

截至去年底，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款規(guī)模1.39萬(wàn)億，個(gè)人貸款規(guī)模3.34萬(wàn)億，兩者合共約占銀行貸款總額16.23萬(wàn)億中的30%。這意味著房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展，對(duì)經(jīng)濟(jì)全局十分重要。

2、房?jī)r(jià)大起大落影響民生保障

房地產(chǎn)特別是住房作為生活必需品，是民生保障的重要內(nèi)容，讓中低收入家庭買(mǎi)得起房可以說(shuō)是最大的民生問(wèn)題之一，事關(guān)廣大人民群眾的切身利益。目前國(guó)際公認(rèn)的較為合理的房?jī)r(jià)收入比在4－6倍之間，但是我國(guó)的房?jī)r(jià)收入比平均為15倍，個(gè)別大城市更高。一些地方過(guò)高的房?jī)r(jià)把80%以上的普通居民推到了商品房市場(chǎng)之外，購(gòu)房者也背負(fù)沉重的經(jīng)濟(jì)壓力，生活質(zhì)量受到嚴(yán)重影響。讓中低收入家庭買(mǎi)得起房事關(guān)國(guó)計(jì)民生，這些家庭的巨大需求和高昂房?jī)r(jià)的矛盾不能妥善解決，潛在的市場(chǎng)動(dòng)蕩隱患不能杜絕，都可能激發(fā)社會(huì)矛盾，影響社會(huì)發(fā)展。

3、房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要支柱產(chǎn)業(yè)

2008年底，國(guó)務(wù)院明確表示房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。數(shù)據(jù)顯示，2008年我國(guó)房地產(chǎn)完成開(kāi)發(fā)投資30580億元，占固定資產(chǎn)投資172291億元的17.7%，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率保持在2個(gè)百分點(diǎn)以上,占GDP比重達(dá)1/10。我國(guó)是人口眾多的發(fā)展中國(guó)家,處于快速城鎮(zhèn)化時(shí)期,解決好城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題是一項(xiàng)長(zhǎng)期而艱巨的任務(wù)。

4、房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)拉動(dòng)其他行業(yè)具重大作用

房地產(chǎn)業(yè)已形成從開(kāi)發(fā)、交易、中介到物管的整條產(chǎn)業(yè)鏈，與房地產(chǎn)業(yè)直接相關(guān)的如金融、鋼材、水泥等其他行業(yè)逾50個(gè)，房地產(chǎn)需求的提升還伴隨著家電、建材、運(yùn)輸?shù)刃袠I(yè)需求的提升。因此，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定健康繁榮，有利于其他行業(yè)直至經(jīng)濟(jì)全局。

二、“控制地價(jià)、控制稅費(fèi)、控制利潤(rùn)”的重要意義及具體措施

要采取措施防止房?jī)r(jià)大起大落和維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定健康，首先要厘清房?jī)r(jià)的五大主要構(gòu)成要素。第一項(xiàng)是工程建設(shè)及配套成本；第二項(xiàng)是財(cái)務(wù)、銷(xiāo)售及管理費(fèi)用；第三項(xiàng)是土地成本；第四項(xiàng)是各類(lèi)稅費(fèi)；第五項(xiàng)是企業(yè)利潤(rùn)。通常情況下，前面兩項(xiàng)體現(xiàn)企業(yè)在確保質(zhì)量的前提下如何控制成本、反映企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，往往無(wú)太大變化。后面三項(xiàng)才是真正影響房?jī)r(jià)的變量。一旦政府嚴(yán)控地價(jià)、稅費(fèi)在一定范圍，鎖定企業(yè)利潤(rùn)區(qū)間并保持政策的長(zhǎng)期性和持續(xù)性，房?jī)r(jià)就會(huì)下降；下降至一定價(jià)位就會(huì)長(zhǎng)期保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定，市場(chǎng)也將長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展。

1、控制地價(jià)

近年來(lái)，土地出讓金成為許多地方政府財(cái)政收入的主要來(lái)源，一些地方政府熱衷于“土地財(cái)政”，無(wú)形中推動(dòng)了地價(jià)飛漲。目前，我國(guó)各城市土地成本占房?jī)r(jià)的平均比已達(dá)30％左右，房地產(chǎn)企業(yè)將這一高昂成本轉(zhuǎn)嫁至房?jī)r(jià)，又推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。房?jī)r(jià)上漲過(guò)快影響民生，不利于和諧社會(huì)的大局，同樣不利于地方經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展。部分地方政府應(yīng)改變短視行為，將土地出讓中的短期和局部利益讓位于和諧社會(huì)和地方未來(lái)的大局，采取理性出讓的方式控制地價(jià)，防止地價(jià)成為高房?jī)r(jià)的推手。

建議在目前的土地招拍掛過(guò)程中，地方政府不但要控制地價(jià)下限，還應(yīng)考慮控制地價(jià)上限。一旦兩家（含兩家）以上開(kāi)發(fā)商報(bào)價(jià)超過(guò)最高限價(jià)，土地出讓即告流標(biāo)，留待下次重新出讓。當(dāng)然，實(shí)現(xiàn)這種控制地價(jià)的方式，前提是保證充足的土地資源，確保土地市場(chǎng)供需平衡，這也符合供需必須保持平衡的經(jīng)濟(jì)規(guī)律。

2、控制稅費(fèi)

目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)征收的各類(lèi)稅費(fèi)高達(dá)一百多項(xiàng)，稅費(fèi)成本加起來(lái)要占到房?jī)r(jià)的30－40％，這些將直接轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者。稅費(fèi)越高，購(gòu)房者間接承受的壓力越大，特別是低收入家庭的購(gòu)房壓力大大加重。

建議國(guó)家完善房地產(chǎn)稅費(fèi)體系，取消大部分不合理稅費(fèi)，這將有利于大幅降低房?jī)r(jià)。例如按企業(yè)毛利潤(rùn)清算并實(shí)行預(yù)繳的土地增值稅屬人工增值，可直接取消，改為以企業(yè)凈利潤(rùn)計(jì)算的“地產(chǎn)稅”。粗略估算，僅此一項(xiàng)可節(jié)省企業(yè)開(kāi)發(fā)成本17.4%。

3、控制利潤(rùn)

讓中低收入家庭買(mǎi)得起房，不僅是國(guó)家和政府的責(zé)任，也是中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的無(wú)上光榮和歷史使命。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)站在企業(yè)公民的高度追求合理利潤(rùn),積極讓利于民、努力回饋社會(huì)。房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，超出市場(chǎng)承受度帶來(lái)的泡沫破滅，危害的是包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的市場(chǎng)各方的根本利益，危害的是國(guó)家經(jīng)濟(jì)和社會(huì)穩(wěn)定。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)理性控制利潤(rùn)，使房?jī)r(jià)下降直至保持合理穩(wěn)定，才能保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展，這和企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益也是一致的。

雖然房地產(chǎn)是高投入、高風(fēng)險(xiǎn)的資金密集型行業(yè)，但利潤(rùn)也應(yīng)控制在合理的區(qū)間。建議國(guó)家控制企業(yè)利潤(rùn)在一個(gè)合理的區(qū)間，一旦企業(yè)利潤(rùn)超過(guò)合理區(qū)間，國(guó)家將特別加大稅收征繳額度。

總體來(lái)說(shuō)，地價(jià)、稅費(fèi)和利潤(rùn)是構(gòu)成房?jī)r(jià)的三大關(guān)鍵因素，一旦采取強(qiáng)力的“三控”措施，政府讓利、國(guó)家讓利、企業(yè)讓利，將從根本上杜絕房?jī)r(jià)飛漲及購(gòu)房成本被無(wú)限轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者的“羊毛出在羊身上”的現(xiàn)象，有利于真正降低并穩(wěn)定房?jī)r(jià)，才能讓所有的老百姓居者有其屋，才能維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定。

提案二：
?? 企業(yè)利潤(rùn)強(qiáng)制捐助
?? 設(shè)立低收入家庭扶助基金

胡錦濤同志一再?gòu)?qiáng)調(diào)“要特別關(guān)注低收入者”，這是和諧社會(huì)的一大根基。數(shù)據(jù)顯示，2008年，我國(guó)有超過(guò)1.25億的城鎮(zhèn)低收入人口，潛在壓力巨大，全球金融危機(jī)更加大了這種壓力。增加渠道、組織社會(huì)力量扶助低收入家庭迫在眉睫。

建議首先在全國(guó)各城鎮(zhèn)設(shè)立“低收入家庭扶助基金”，然后國(guó)家強(qiáng)制在中國(guó)內(nèi)地所有城鎮(zhèn)區(qū)域設(shè)立的有利潤(rùn)的企業(yè)，每年捐贈(zèng)一定比例的利潤(rùn)注入基金，用于解決城鎮(zhèn)低收入家庭在住房、就業(yè)、消費(fèi)等方面的各種困難，緩解金融危機(jī)帶來(lái)的社會(huì)壓力，推進(jìn)構(gòu)建和諧社會(huì)的宏大目標(biāo)。

一、在全國(guó)各城鎮(zhèn)設(shè)立“低收入家庭扶助基金”的重要性和可行性

1、中國(guó)城市的貧富分化問(wèn)題凸顯，并有愈演愈烈的趨勢(shì)，由此帶來(lái)的社會(huì)問(wèn)題也不斷涌現(xiàn)，對(duì)社會(huì)穩(wěn)定構(gòu)成威脅，也與構(gòu)建和諧社會(huì)的潮流格格不入。因此，當(dāng)務(wù)之急是要積極扶助低收入家庭，減輕他們的生活負(fù)擔(dān)，共同抵御全球金融危機(jī)，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展。

2、此次全球金融危機(jī)的沖擊令部分企業(yè)倒閉和裁員，部分低收入家庭成為直接和最大的受害者，就業(yè)和生活壓力加大。

3、國(guó)家強(qiáng)制在中國(guó)內(nèi)地所有城鎮(zhèn)區(qū)域設(shè)立的有利潤(rùn)的企業(yè)，每年捐贈(zèng)一定比例的利潤(rùn)注入全國(guó)各城鎮(zhèn)設(shè)立的“低收入家庭扶助基金”，利潤(rùn)多則多捐，利潤(rùn)少則少捐，在非常時(shí)期實(shí)施3—5年，既不會(huì)影響企業(yè)的正常運(yùn)作，又可起到臨危助困、減輕政府負(fù)擔(dān)的作用。

4、全球金融危機(jī)時(shí)更應(yīng)體現(xiàn)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任感。企業(yè)每年捐贈(zèng)一定比例的利潤(rùn)注入全國(guó)各城鎮(zhèn)設(shè)立的“低收入家庭扶助基金”，是取之于民、用之于民，取之于社會(huì)、回饋于社會(huì)；基金的運(yùn)作充分體現(xiàn)了企業(yè)的社會(huì)責(zé)任，進(jìn)一步完善了我國(guó)社會(huì)救助體系和企業(yè)履責(zé)機(jī)制，營(yíng)造出扶危濟(jì)困的良好社會(huì)風(fēng)氣。

二、在全國(guó)各城鎮(zhèn)設(shè)立“低收入家庭扶助基金”的具體措施

1、由相關(guān)政府部門(mén)牽頭建立“企業(yè)利潤(rùn)強(qiáng)制捐助”長(zhǎng)效機(jī)制，在全國(guó)各城鎮(zhèn)發(fā)起設(shè)立“低收入家庭扶助基金?！?/P>

2、在中國(guó)內(nèi)地所有城鎮(zhèn)區(qū)域設(shè)立的有利潤(rùn)的企業(yè)，每年捐贈(zèng)一定比例利潤(rùn)注入全國(guó)各城鎮(zhèn)設(shè)立的“低收入家庭扶助基金”，用以維持基金正常運(yùn)作、扶助低收入家庭。

3、參照民政部等部委日前最新下發(fā)的《城市低收入家庭認(rèn)定辦法》的標(biāo)準(zhǔn)和要求，針對(duì)不同城鎮(zhèn)區(qū)域不同經(jīng)濟(jì)狀態(tài)，因地制宜建立相應(yīng)的扶助范圍和標(biāo)準(zhǔn)。

4、各城鎮(zhèn)基金每年的可使用額度應(yīng)根據(jù)上年基金總募集額的70%—90%的比例進(jìn)行劃撥，按月用于當(dāng)?shù)氐褪杖爰彝サ闹苯臃鲋?、住房保障、消費(fèi)支持、就業(yè)培訓(xùn)、崗位提供、災(zāi)害救助等。

“企業(yè)利潤(rùn)強(qiáng)制捐助”機(jī)制一旦建立，在全國(guó)各城鎮(zhèn)設(shè)立的“低收入家庭扶助基金”一旦投入運(yùn)營(yíng)，將有效扶助低收入家庭，縮減貧富差距，抵御全球金融危機(jī)的沖擊。有利于切實(shí)維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，創(chuàng)造社會(huì)和諧。