時(shí)間：2011年3月29日
地點(diǎn)：香港太古廣場(chǎng)會(huì)議中心

主持人賴總：各位媒體界的朋友下午好，首先歡迎大家出席恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司2010年度全年業(yè)績新聞發(fā)布會(huì)，很榮幸在此介紹公司管理層：
??????? 恒大地產(chǎn)董事局主席許家印教授
??? ??? 恒大地產(chǎn)董事局副主席、總裁夏海鈞博士
??? ??? 恒大地產(chǎn)執(zhí)行董事、首席財(cái)務(wù)官謝惠華先生

夏海鈞總裁：首先介紹公司，2010年我們的規(guī)模和業(yè)績都實(shí)現(xiàn)了歷史性跨越：營業(yè)額為人民幣458億元，同比2009年的57.2億元，增長700.7%；凈利潤為人民幣80.2億元，同比2009年的11.2億元，增長616.1%；股東回報(bào)率為45.3%，同比2009年的9.9%，增長35.4個(gè)百分比；總資產(chǎn)為人民幣1044.5億元，同比2009年的630.7億元相比增長了65.6%；合約銷售金額人民幣504.2億元，同比2009年的303億元，增長66.4%。
??? ??? 2010年我們已進(jìn)入中國62個(gè)城市，包括3個(gè)直轄市、20個(gè)省會(huì)城市、39個(gè)三線城市。2010年底，我們的在建工程面積為2397萬平方米，較2009年同期的1655萬平方米相比增長45%。2010年竣工面積899萬平方米，較2009年的119萬平方米增長655%。
??? ??? 2010年在國家連續(xù)的調(diào)控政策下，我們的合約銷售業(yè)績環(huán)比持續(xù)增長，同比2009年大幅攀升；合約銷售面積788.7萬平方米，在中國名列第二，同比2009年的563.7萬平方米，增長39.9%；合約銷售額504.2億元，同比2009年的303億元，增長66.4%；在售項(xiàng)目從2009年的32個(gè)增加至56個(gè)，在售項(xiàng)目所在城市數(shù)量從2009年的19個(gè)增加至28個(gè)。
??????? 在過去3年中，我們各項(xiàng)業(yè)務(wù)指標(biāo)均實(shí)現(xiàn)大幅跨越：2010年在建面積2397萬平方米，是2008年708萬平方米的3.4倍，年復(fù)合增長率為84%；2010年竣工面積899萬平方米，是2008年的83萬平方米的10.8倍，年復(fù)合增長率為229.1%。這些數(shù)據(jù)都呈現(xiàn)歷史性的跨越，指標(biāo)方面，2010年項(xiàng)目個(gè)數(shù)112個(gè)，是2008年40個(gè)的2.8倍，年復(fù)合增長率67.3%;2010年項(xiàng)目所在城市數(shù)量62個(gè)，是2008年22個(gè)的2.8倍，年復(fù)合增長率為67.9%;2010年合約銷售金額504億元，是2008年60億元的8.4倍，年復(fù)合增長率為189.8%;2010年合約銷售面積789萬平方米，是2008年114萬平方米的6.9倍，年復(fù)合增長率為137%;2010年在售項(xiàng)目個(gè)數(shù)56個(gè)，是2008年27個(gè)的2.1倍，年復(fù)合增長率為44%。
??? ??? 2011年我們的合約銷售計(jì)劃為700億元人民幣，計(jì)劃相比2010年增長約40%，交樓金額計(jì)劃為600億元人民幣，計(jì)劃相比2010年增長約32%。2011年1—2月，我們合計(jì)已完成合約銷售金額142億元，合約銷售均價(jià)6828元/平方米，因?yàn)閮蓚€(gè)亮麗的數(shù)據(jù)，我們對(duì)2011年完成全年上述目標(biāo)充滿信心。

主持人：下面請(qǐng)CFO將公司的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)向大家介紹一下。

謝惠華總監(jiān)：2010年我們的各項(xiàng)盈利指標(biāo)實(shí)現(xiàn)跨越式突破。營業(yè)額458億元，同比2009年的57.2億元，增長700.7%；毛利133.7億元，同比2009年的19.5億元，增長585.6%；凈利潤80.2億元，同比2009年的11.2億元，增長616.1%；核心業(yè)務(wù)利潤55.1億元，同比2009年的2.9億元，增長18倍；核心業(yè)務(wù)利潤率從2009年的5%增長至12%；??? 股東應(yīng)占利潤75.9億元，同比2009年的10.5億元，增長622.9%；銷售及行政費(fèi)用占營業(yè)額的比例為6.5%，同比2009年的31.8%，大幅下降25.3%；每股盈利0.506元，同比2009年的0.074元，增長583.8%；擬派末期股息每股人民幣0.1268元，同比2009年的0.007元，增長17.1倍。
??? ??? 2010年下半年與上半年相比，各項(xiàng)盈利指標(biāo)均有大幅提升。??? 營業(yè)額254.3億元，相比上半年的203.7億元，增長24.8%；毛利84.2億元，相比上半年的49.5億元，增長70.1%；毛利率33.1%，相比上半年的24.3%，增長8.8%；凈利潤55.2億元，相比上半年的25億元，增長120.8%；凈利潤率21.7%，相比上半年的12.3%，增長9.4個(gè)百分比；核心業(yè)務(wù)利潤35.7億元，相比上半年的19.4億元，增長84%；核心業(yè)務(wù)利潤率14%，相比上半年的9.5%，增長4.5%。
??? ??? 資產(chǎn)負(fù)債方面，截止2010年12月31日，總資產(chǎn)1044.5億元，同比2009年末的630.7億元，增長65.6%；股東應(yīng)占權(quán)益206.4億元，同比2009年末的128.6億元，增長60.5%；現(xiàn)金余額199.5億元，同比2009年末的143.8億元，增長38.7%；凈流動(dòng)資產(chǎn)341.7億元，同比2009年末的169.4億元，增長101.7%。
??? ??? 主要財(cái)務(wù)指標(biāo)方面，2010年股東回報(bào)率45.3%，同比2009年的9.9%，增長35.4%；利息償付倍數(shù)6倍，同比2009年的0.6倍，增長900%；總負(fù)債/總稅前收益2.5倍，同比2009年的18.6倍，下降86.6%；總負(fù)債率在2010年末為29.8%，凈負(fù)債率為52.5%，上述主要債務(wù)指標(biāo)均反映了公司健康的財(cái)務(wù)狀況。
??? ??? 截止2010年12月31日，公司現(xiàn)金總額達(dá)199.5億元，連同未使用的銀行授信額度人民幣332.5億元，共擁有可動(dòng)用資金約人民幣532億元，負(fù)債總額311.6億元，短期貸款及長期貸款分別為70億元及241.6億元，占比分別為22.5%及77.5%，借款結(jié)構(gòu)健康。
??? ??? 毛利方面，2010年全年房地產(chǎn)開發(fā)部分營業(yè)額為453.7億元，毛利率為29%接轉(zhuǎn)收入的平均價(jià)格從2010年上半年的5192元/平方米，增長至2010年下半年的5930元/平方米，相應(yīng)毛利率也從上半年的24%大幅增長至下半年的33%。毛利率增長主要因?yàn)?，?010年下半年起交付的物業(yè)已體現(xiàn)出自2009年下半年起至2010年上半年逐步增長的合約銷售均價(jià)，而2008年至2009年經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)期的合約銷售物業(yè)已于2010年上半年基本交付完畢。在交付物業(yè)均價(jià)提高的同時(shí)，受益于我們強(qiáng)大的成本控制能力，2010年上、下半年的成本保持穩(wěn)定。
??????? 2010年全年合約銷售的均價(jià)大概6394元/平方米，2011年1和2月的合約銷售均價(jià)提高到6828元/平方米，所以我們估計(jì)2011年毛利的提升仍有進(jìn)一步提升空間，謝謝各位。

以下為現(xiàn)場(chǎng)媒體問答實(shí)錄：

經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)：我比較關(guān)心工資的問題，報(bào)表中員工的成本上升了很大，具體的原因是什么，董事薪酬和普通員工薪酬的增幅各是多少？
??? ??? 第二個(gè)問題，各地陸續(xù)公布的房價(jià)控制措施，是否會(huì)對(duì)恒大銷售造成影響？
??????? 許家印主席：恒大這幾年的增長是比較快的，有了土地儲(chǔ)備必然要開發(fā)，在此過程中人員就要增加，而且恒大向全國拓展的面也是比較寬的，現(xiàn)在達(dá)到了62個(gè)城市。因此員工數(shù)量增加很大，恒大在全國有2萬員工，這是把物業(yè)系統(tǒng)算進(jìn)去的；房地產(chǎn)建設(shè)系統(tǒng)是1.2萬名員工。隨著恒大各方面業(yè)績的提升，員工的待遇也做了比較大的提升，這個(gè)提升不光體現(xiàn)在管理層，而是體現(xiàn)在員工隊(duì)伍中，比例是差不多的。
??? ??? 第二，價(jià)格的問題，恒大堅(jiān)持的是隨行就市。大家可以從市場(chǎng)數(shù)據(jù)看出來，去年4月17日國家出臺(tái)調(diào)控政策后，中國房地產(chǎn)成交量出現(xiàn)了大幅下滑，5、6、7三個(gè)月基本上下滑了40%到70%。那個(gè)大背景下，恒大是同比和環(huán)比每個(gè)月都在上升的。今年宏觀調(diào)控出臺(tái)后，我們二月銷售了45多億元，在香港的上市房企中銷售量基本上是最大的。在3月份，我估計(jì)也不會(huì)在哪一家后面，銷售量應(yīng)該也是最大的，而且同比和環(huán)比都是增長的。

蘋果日?qǐng)?bào)：公司在去年的時(shí)候，合約銷售累計(jì)面積在全國排第二，第一是萬科，公司定下什么時(shí)候可以真的成為全國合約銷售額的第一名的目標(biāo)？另外有個(gè)數(shù)字想請(qǐng)教一下，可不可以透露公司三月份到現(xiàn)在的合約銷售額是多少？
??????? 許家印主席：我們是按照公司的發(fā)展道路前進(jìn)的，不會(huì)跟其他公司比較，不知不覺公司的一些指標(biāo)走到了前面。今年公布的全年銷售目標(biāo)是700億元，這一點(diǎn)是可以肯定的，而且我們會(huì)超額完成700億元的目標(biāo)。恒大所講的任何一句話，計(jì)劃的任何指標(biāo)都會(huì)超額完成，不會(huì)完不成，恒大的管理層是有這個(gè)決心和信心的，也是有這個(gè)把握的。三月份的不能說，因?yàn)檫€沒有公報(bào)。三月份的銷售數(shù)字不會(huì)比上個(gè)月少。

明報(bào)：請(qǐng)問許主席，公司投資足球的初衷是什么，這方面是怎么考慮的？
??????? 許家印主席：足球是體育事業(yè)，以前講過了，體育事業(yè)是帶有探索性的，恒大介入體育是從兩個(gè)方面考慮。一個(gè)方面，去年恒大銷售504億元，今年預(yù)計(jì)銷售700億元，拿2億元投入到體育行業(yè)，應(yīng)該說是拿一個(gè)零頭試探這個(gè)行業(yè)，探討未來的發(fā)展。企業(yè)要發(fā)展，恒大也不排除在其他的行業(yè)有所探索，探索和大量投入是不同的概念。
??? ??? 除了投資足球，恒大還有投資排球。你可能沒有注意到，其實(shí)這也是公司品牌的宣傳手段。涉足排球和足球后，恒大在全國的品牌形象得到了大幅度的提升，對(duì)整體的銷售是有利的。

觀點(diǎn)地產(chǎn)：我有一個(gè)問題，公司目前發(fā)展二、三線城市，最近完成了深圳公司的收購，年初也有恒大上海公司的項(xiàng)目，恒大是否今后會(huì)向深圳、上海等一線城市發(fā)展，目前是否已經(jīng)有項(xiàng)目正在布局？
??????? 夏海鈞總裁：公司超前進(jìn)入三線城市，但是對(duì)于一線城市公司從來沒有放棄過。在宏觀調(diào)控過程中，如果有物有所值的突破口，恒大就會(huì)進(jìn)入。剛才說的收購深圳建設(shè)就是這樣的，這個(gè)公司在深圳最核心的地段有優(yōu)良的土地儲(chǔ)備，加上有大量的優(yōu)秀人才和國家特級(jí)建筑資質(zhì)。這個(gè)時(shí)候，沒有實(shí)力的企業(yè)是不敢拿的，我們收購這個(gè)項(xiàng)目也是順理成章的。所以恒大進(jìn)入深圳市場(chǎng)，是在國家宏觀調(diào)控情況下遇到良好機(jī)遇才進(jìn)入的，今后北京和上海要有這樣的機(jī)遇我們也會(huì)進(jìn)入。不會(huì)為了進(jìn)入而進(jìn)入，而要有非常良好的投資機(jī)遇才進(jìn)入。恒大當(dāng)前的戰(zhàn)略中心還是三線城市。

觀點(diǎn)地產(chǎn)：預(yù)計(jì)今年的新開工面積會(huì)有多少?加上之前的開工面積一共是多少？建安成本是多少?
??? ????夏海鈞總裁：新開工面積的數(shù)據(jù)是112個(gè)項(xiàng)目中，應(yīng)該說首期是15萬平方米的都會(huì)開工的，整個(gè)數(shù)據(jù)還沒有統(tǒng)計(jì)，大數(shù)是700萬平方米，加起來是3300萬平方米。建安成本在年報(bào)中都是有的。

明報(bào)： 2011年集團(tuán)可銷售面積是多少，現(xiàn)售的面積是多少。昨天北京土地預(yù)交增值稅有所提高，其他的城市都有這樣的趨勢(shì)，對(duì)開發(fā)商的影響有多大，謝謝。
??????? 夏海鈞總裁：可售面積，我就拿去年的數(shù)據(jù)來說，去年有112個(gè)項(xiàng)目，2397萬平方米的在建工程，按照恒大從開工到銷售是半年的時(shí)間計(jì)算，112個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)在建2300萬，還有一些項(xiàng)目是準(zhǔn)備施工的，公司今年的可售面積達(dá)到3000萬平方米。從這個(gè)數(shù)據(jù)來說，恒大是中國房地產(chǎn)企業(yè)中可售面積中最大的企業(yè)，也是我們未來完成全年700億元目標(biāo)充滿信心的基礎(chǔ)。而且這3000多萬平方米的可售面積大部分是位于中國三線城市和二線城市的剛性需求地帶，都是有效的規(guī)避了國家宏觀調(diào)控，我們的三線城市占了整個(gè)城市布局的63%，基本上都不在限購區(qū)域內(nèi)。
??????? 土地增值稅的調(diào)整我們不好評(píng)價(jià)，企業(yè)對(duì)于國家的政策只有適應(yīng)。今年房地產(chǎn)協(xié)會(huì)對(duì)全國房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行評(píng)比，恒大獲得了第二名，為什么我們能有如此快的發(fā)展？因?yàn)楹愦筅A在戰(zhàn)略上。我們2004年布局全國，大部分開發(fā)商還在一線城市的時(shí)候，我們就已經(jīng)進(jìn)入了二線城市；二線城市布局完成后，大部分的開發(fā)商才去二線城市，這時(shí)候我們已經(jīng)進(jìn)入了三線城市，現(xiàn)在大家提三線城市的時(shí)候，我們已經(jīng)布局了63%。你可以觀察一下，3月份我們有幾個(gè)三線城市開盤，各個(gè)盤的銷售都很火爆，均取得了非常良好的銷售業(yè)績。業(yè)績的取得就是來自于公司超前的戰(zhàn)略，適應(yīng)了中國房地產(chǎn)發(fā)展的方向，符合發(fā)展中的中小城市剛需。
??? ??? 我們一直堅(jiān)持民生地產(chǎn)的理念，公司的產(chǎn)品始終保持在六、七千元的均價(jià)，這是中國大部分的老百姓都負(fù)擔(dān)得起的，加上超高的產(chǎn)品性價(jià)比，讓我們?cè)诟?jìng)爭(zhēng)中取得領(lǐng)先奠定重要的基礎(chǔ)。
??? ??? 企業(yè)融資方面，我們具有超前的洞察性，2010年國家宏觀調(diào)控前我們一月份和四月份兩次融資，融資了13.5億美元，四月份融資后的一個(gè)星期國家的宏觀調(diào)控就開始了，其他的企業(yè)就無法進(jìn)行發(fā)債。
??? ????此外，公司有效實(shí)現(xiàn)了全國性擴(kuò)張，并且在宏觀調(diào)控下取得了很多優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目。今年一月份我們就融資了14億美元，現(xiàn)在國內(nèi)銀行因國家宏觀調(diào)控信貸緊縮，而恒大的14億美元，這就是我超前戰(zhàn)略眼光的最好體現(xiàn)。在資金和土地獲取的戰(zhàn)略性方面以及許總說的人才儲(chǔ)備方面，我們都實(shí)現(xiàn)了跨越式的增長，這三個(gè)方面，決定了公司在今年或者是明年會(huì)產(chǎn)生一個(gè)良好的業(yè)績和高速的增長，這都源自于公司的戰(zhàn)略。你剛才說的北京的調(diào)控、上海的政策影響不到我們，我們會(huì)適應(yīng)政策，但不會(huì)受到影響。