時間：2011年3月14日
地點：香港港島香格里拉酒店5樓宴會廳

主持人：各位媒體下午好，歡迎出席恒大地產(chǎn)集團有限公司2011年2月份的銷售業(yè)績發(fā)布會，現(xiàn)在讓我介紹管理層代表：
??????? 董事局副主席兼總裁夏海鈞博士
??????? 首席財務(wù)官兼執(zhí)行董事謝惠華先生
??????? 執(zhí)行董事兼副總裁賴立新先生

賴立新副總裁：我介紹一下公司2011年2月合約銷售情況。
??? ??? 2011年2月公司實現(xiàn)合約銷售45億元人民幣，是2010年12.4億的3.2倍，2011年2月銷售面積68.4萬平方米，是2010年同期17.1萬平方米的近4倍，合約銷售均價同比略有下降，主要原因是2010年同期售價較高的廣東項目，銷售額占比接近30%，而今年同類型項目占比僅為10.4%，其余項目處于正常波動范圍。
??? ??? 2011年1—2月累計合約銷售142.9億元人民幣，是2010年同期的3倍多；累計合約銷售面積達到209.2萬平方米，是2010年同期75.8萬平方米的2.8倍；累計合約銷售均價6828元/平方米，是2010同期6226元/平方米的1.1倍。
??????? 今年1—2月特別是在2月份傳統(tǒng)銷售淡季公司依然取得了如此優(yōu)異的銷售業(yè)績，主要得益于公司前瞻戰(zhàn)略，首先第一點公司重點布局是中國二三線城市，特別是2010年開始二三線城市，我們所處的多數(shù)地區(qū)都不屬于熱點調(diào)控地區(qū)，在這種調(diào)控環(huán)境下依然是高增長。公司已經(jīng)進入了中國62個城市，其中不限購城市占62%，在我們所有的112個項目中，有54%的項目不受限購政策，另外有46%雖然有限購政策地區(qū)，但是由于多數(shù)都是面對有剛性需求的首次置業(yè)者，所以也是受限購政策影響比較小。
??????? 從公司成立以來，我們產(chǎn)品結(jié)構(gòu)可以看到，我們高端產(chǎn)品占10%，旅游地產(chǎn)占20%，中端、中高端占70%，主要面對首次置業(yè)者，限購政策對我們影響甚微。此外，公司堅持高性價比的戰(zhàn)略，通過集團化緊密型管理和標準化運營模式，全方位控制產(chǎn)品成本提升質(zhì)量，在這種調(diào)控環(huán)境下，我們已具備強大市場競爭力和高性價比的產(chǎn)品，受到置業(yè)者的強烈追捧。
??????? 在這種異常嚴厲宏觀調(diào)控環(huán)境下，仍然取得如此優(yōu)異的銷售業(yè)績，主要得益于我們項目合理布局，中端和中高端產(chǎn)品搭配科學(xué)?？梢钥吹侥壳肮驹谌珖捻椖?2個，在中國30多個城市，另外還有30個項目未開盤，其中在3月份我們計劃新開盤6個項目都是在三線城市，盡管政府不斷調(diào)控市場，我們相信布局二三線城市和主要開發(fā)面向首次置業(yè)者的中端和中高端性價比產(chǎn)品，將為公司進一步取得優(yōu)異成績奠下堅實的基礎(chǔ)。我們對完成今年的銷售目標非常有信心。

媒體問答——
??????? 經(jīng)濟觀察報：我有一個問題，恒大現(xiàn)在土地儲備狀況怎么樣，大概是多少的數(shù)字？
??????? 夏海鈞總裁：關(guān)于土地儲備情況，我們每半年會公布一次。這一次涉及到年報，還沒有披露，所以在這里不方便披露。

香港經(jīng)濟通：你們2月份合約銷售額數(shù)據(jù)按月環(huán)比是下降的，請問是因為單純的農(nóng)歷假期的因素，還是調(diào)控成效逐漸顯現(xiàn)？
??????? 夏海鈞總裁：這個數(shù)據(jù)我看到最近的新聞媒體報道的很多，把每一個上市公司公布2月份的業(yè)績都跟1月份做了環(huán)比，這個環(huán)比降幅是很大的，實際上這里面有兩個因素，最主要的因素還是中國傳統(tǒng)的農(nóng)歷新年。2月份是中國傳統(tǒng)的銷售淡季，2月份數(shù)據(jù)下調(diào)是一個非常正常的事件，而不是一個宏觀緊縮政策造成的大幅度數(shù)據(jù)下滑，我看到媒體最近把所有的上市公司數(shù)據(jù)對比以后，都得出大規(guī)模下滑的結(jié)論。第二個因素也有受到中國宏觀調(diào)控的影響，但我覺得主要是傳統(tǒng)農(nóng)歷新年。
??????? 但是跟去年我們公司數(shù)據(jù)對比的話，我們今年1、2月份的數(shù)據(jù)是非常亮麗的：1月份大概100億，去年是30多億，比去年增長了3倍；2月份45億，去年是12.4億，增長也是幾倍。
??????? 同時1-2月份公司銷售額是142.9億，去年同期47.2億，是去年的3倍多。也就是說今年盡管面臨著國家的宏觀調(diào)控，恒大的業(yè)績跟去年同比我們幾乎是增長了2倍。如果按照今年這個速度每個月都能增長2倍的話，恒大今年的業(yè)績是非常值得期待的。

香港經(jīng)濟通：還有一個問題，二線城市地價上升幅度比較快，意味著房地產(chǎn)毛利潤會受壓，你們怎么保持未來的毛利趨勢？
??????? 夏海鈞總裁：我還是談一個公司的戰(zhàn)略問題，當然新聞媒體對我們都比較了解，從去年3月份開始，恒大就提出要進入中國的三線城市。我們把二三線城市區(qū)分開來，為什么進入三線城市？剛才這位記者提到，二線城市的地價已經(jīng)由于重要的大發(fā)展商在一線城市向二線正式轉(zhuǎn)移過程中，帶動了這些城市地價的增長。在二線城市里面，無論是地價還是樓價，在去年都有了一個比較大的增幅，競爭也更加激烈。
??????? 恒大是從2004年提出進入二線城市，在所有的二線城市里面，恒大應(yīng)該是最早進入的發(fā)展商之一。也是由于進入二線城市的發(fā)展戰(zhàn)略，使公司成就了去年500億的銷售金額，這是一個公司超前的戰(zhàn)略所帶來的經(jīng)營成果。
??????? 在去年，我們提出進入三線城市，對我們今年來說公司又贏在了我們的戰(zhàn)略上。因為我們在去年觀察到中國一二線城市地價在不斷增長，也預(yù)計到國家宏觀調(diào)控政策將進一步收緊，所以我們在研究了中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向以后，認為發(fā)展商應(yīng)該順應(yīng)國家的政策，發(fā)展中國的中小城市。在這樣的前提下，我們提出進入中國的三線城市。剛才賴總在介紹的時候講了兩個數(shù)據(jù)，我們現(xiàn)在進入中國62個城市，這里面有很多二三線城市。現(xiàn)在在中國城市陸續(xù)推出限購令，限購令是對中國房地產(chǎn)影響最大的一個政策。在已經(jīng)公布限購的城市中，我們只占了21個，我們有41個城市是不在限購范圍內(nèi)的，占了我們布局城市數(shù)量的66.1%。這就是因為公司超前進入中國三線城市，我們有效的規(guī)避了這么一個政策風(fēng)險。
??????? 當然也由于我們最先進入了中國的三線城市，在這些三線城市里面，中國90%以上前20強房企都沒有進入，這讓恒大在國家這一輪宏觀調(diào)控里又占據(jù)了先機。為什么說占據(jù)先機？第一，國家的限購政策對我們影響是最小的；第二，三線城市里面大部分的老百姓是首次置業(yè)者或者二次置業(yè)者，也就是說他們基本不會受到國家的銀根緊縮、按揭政策的影響，以及三套房貸款的影響。再加上三線城市的地價、樓價都非常的便宜，現(xiàn)在恒大的銷售均價是6000多元/平方米，我們按照30%首付的話，以100平方米算一套房子60多萬，首期就是付15—18萬，月供幾千元，所以中國大部分的老百姓都買得起恒大的房子。加上百分之百的精裝修和高性價比，我們可以看到在國家的宏觀調(diào)控政策下，恒大在1月份取得了將近100億的銷售額，在2月份傳統(tǒng)農(nóng)歷新年的情況下，我們?nèi)匀蝗〉昧?5億銷售額。這是由于恒大贏在戰(zhàn)略上，我們進入三線城市的戰(zhàn)略一直在提，會有效的規(guī)避國家宏觀調(diào)控的風(fēng)險，符合中國房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)政策，同時我們也堅持為中國老百姓建可負擔(dān)的起、高性價比的住房原則，使我們的產(chǎn)品能夠不斷的滿足中國老百姓的需求。
??????? 同時，在恒大的產(chǎn)品線中，10%是高端產(chǎn)品，70%是中端和中高端，這大部分都是中國老百姓買得起的住宅，也就是說我們這一塊的影響是很微小的。還有一塊是旅游地產(chǎn)，旅游地產(chǎn)又對我們有一個政策上幫助。我們的旅游地產(chǎn)定位是針對于中國的核心城市，也就是說北京、上海、廣州等核心城市，但是地域是屬于這些城市的另外一個行政區(qū)，比如說北京旅游地產(chǎn)項目是在屬于天津的盤山腳下，離北京的距離大概是50分鐘，大部分的客戶是北京老百姓。廣州清遠金碧天下，面向廣州客戶，但是清遠也不受國家宏觀調(diào)控政策影響。所以占比20%的旅游地產(chǎn)項目基本上是面向核心城市目標客戶，但都不在限購范圍之內(nèi)。所以在這種情況下，這次政府推出的限購令和銀根緊縮政策，對恒大的影響是最小的，主要是由于我們甩開了一線城市，放松了二線城市，重點矚目三線城市，這個就是我們所取得的一些成果。
??? ????由于進入了三線城市，我們不但保持了我們原有的土地質(zhì)優(yōu)價廉的競爭優(yōu)勢，同時也可以保持我們建中國老百姓可負擔(dān)的起住房的目標，而且能夠給公司帶來非常合理的、滿足我們投資者要求的回報。

香港經(jīng)濟日報：在目前的宏觀調(diào)控下，請談下恒大是如何應(yīng)對的？
??????? 夏海鈞總裁：我們公司1、2月份整個經(jīng)營表現(xiàn)還是比較好的，這得益于我們超前的戰(zhàn)略部署。如果去年我們沒有進入三線城市的話，今年我們可能會面臨限購以后很嚴峻的形勢。限購令的出臺，對中國房企影響很大，特別是在一線城市、二線城市。目前中國37個城市限購，基本上所有的省會城市和一線城市都限購了。
??????? 恒大去年超前戰(zhàn)略布局，進入中國三線城市，有效規(guī)避了限購令的影響。我們的戰(zhàn)略已經(jīng)顯現(xiàn)出我們的超前性，并不是每一個發(fā)展商想進入三線城市就可以進入三線城市的。要進入一個三線城市，首先要做好土地儲備，在這一方面恒大去年已經(jīng)開始；其次，在三線城市要有可以掌控的管理團隊，我們在2004年開始進入二線城市，基本上中國的省會城市都有恒大的管理公司、管理團隊，這些管理公司、管理團隊在進入省會城市后，兩三年內(nèi)基本掌握了各省三線城市的戰(zhàn)略布局。這樣的情況下，有了團隊，有了資金，有了廣泛的信心才能夠進入三線城市?，F(xiàn)在一線城市的發(fā)展商還不具備進入三線城市的條件：第一，他們沒有三線城市的管理團隊；第二，沒有進入三線城市的資金，因為在一線城市限購了；第三，三線城市沒有短期拿土地儲備的條件，所以要進入三線城市需要時間。
??????? 進入三線城市避開國家宏觀政策的影響，加上合理定價和精裝修的高性價比產(chǎn)品，使得我們的產(chǎn)品在三線城市非常受老百姓歡迎。因此，恒大在三線城市的開盤，每次都有一到三個億的銷售業(yè)績。
??????? 所以，2月份公司亮麗的業(yè)績來自于我們超前的戰(zhàn)略儲備，這種三線城市的超前戰(zhàn)略規(guī)劃和布局，為恒大2011年取得銷售佳績奠定基礎(chǔ)。我們不但對完成全年目標充滿了信心，而且我們相信會有一個較高的增長。從1、2月份業(yè)績可以看到，公司已經(jīng)有一個良好的開端，在國家宏觀調(diào)控形勢下，恒大將延續(xù)良好的銷售業(yè)績。
??????? 我認為2月份應(yīng)該就是我們銷售的最低點，從3月份開始，公司將延續(xù)去年的良好態(tài)勢，開始每個月都是逐月增長的局面，當然這種局面是穩(wěn)步增長。盡管在國家的宏觀調(diào)控政策下，我們今年也有這種預(yù)期。
??? ??? 所以我們非常自豪恒大的戰(zhàn)略規(guī)劃，我們有一個強有力的戰(zhàn)略規(guī)劃，每年對國家的宏觀政策進行很清晰的研究。在2004年我們進入中國的二線城市，應(yīng)該說是一個超前的規(guī)劃和布局，也使我們在中國房地產(chǎn)的萬馬奔騰之中脫穎而出，成為全中國前幾強的房地產(chǎn)企業(yè)。在這一輪宏觀調(diào)控當中，恒大定出了三線城市的發(fā)展戰(zhàn)略，我相信這個戰(zhàn)略會在未來一兩年顯示出它的戰(zhàn)略超前性，在經(jīng)過宏觀調(diào)控后，恒大會發(fā)展的更快。

香港信報：恒大大力發(fā)展三線城市的業(yè)務(wù)，是否有具體比例？去年三線城市的占比有多少，今年大概提高到多少？另外您提到要在一線城市做保障房，這個毛利應(yīng)該是比較低的，是什么水平，是不是不虧本就算了？其他發(fā)展商說做保障房是一個社會責(zé)任，您怎么看？
??? ????夏海鈞總裁：我們現(xiàn)在布局62個城市，一線城市2個，廣州和上海，二線城市21個，三線城市是39個，如果按照城市的占比來說，我們的三線城市占了全國布局城市數(shù)量的62.9%。從項目數(shù)量來說，目前恒大的112個項目有62個項目是在二線城市，44個項目在三線城市，應(yīng)該說三線城市在我們總的項目中占了40%左右。我相信這個比例會隨著公司戰(zhàn)略布局深化，在未來一兩年逐漸加大。銷售貢獻方面，相信三線城市在2011年整個銷售會比較可觀。
??????? 至于保障房您說的是對的，參與保障房建設(shè)是中國房地產(chǎn)企業(yè)盡社會責(zé)任的一個途徑，而不是一個盈利的目標。所以我們保障性住房建設(shè)方面，重點是在一線城市，要通過我們專業(yè)化的房地產(chǎn)運營，使中國保障性住房能夠跨越一個臺階。作為我們發(fā)展商來說，特別是恒大，我們一直強調(diào)民生地產(chǎn)，為中國老百姓建可負擔(dān)得起的住房，這是我們的目標。所以參與保障性住房建設(shè)也是我們這個目標的一部分，我們將在以商品房為主的運營模式下，拿出一部分精力參與到保障性住房的建設(shè)，這是企業(yè)的社會責(zé)任。