主持人：各位新聞媒體朋友，大家下午好，首先非常歡迎大家參加恒大地產(chǎn)集團(tuán)2011年9月銷售業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，下面介紹與會(huì)的嘉賓：
??????? 董事局副主席兼總裁夏海鈞博士；
??????? 財(cái)務(wù)總監(jiān)兼執(zhí)行董事謝惠華先生；
??????? 副總裁兼執(zhí)行董事賴立新先生。

下面先請(qǐng)賴總介紹2011年9月的銷售情況。???????

賴立新副總裁：謝謝各位參加今天的銷售業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，下面簡(jiǎn)單的介紹公司今年9月份的銷售業(yè)績(jī)。
?????? 集團(tuán)2011年9月實(shí)現(xiàn)：合約銷售額91.6億元，同比2010年同期的51.1億元，增長(zhǎng)79.4%；合約銷售面積151.3萬(wàn)平方米，同比2010年同期的79.6萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)90.1%；合約銷售均價(jià)6052元/平方米。
?????? 9月新開盤9個(gè)項(xiàng)目，分別位于漢中、東營(yíng)、北海、營(yíng)口、撫順、岳陽(yáng)、哈爾濱、泰安、吳忠，除營(yíng)口外均為集團(tuán)首次進(jìn)入的城市，新項(xiàng)目全月累計(jì)銷售26.7億元。新開盤的9個(gè)項(xiàng)目大多不受限購(gòu)政策影響，再次驗(yàn)證了我們前瞻進(jìn)軍三線城市的正確決策。
??????? 集團(tuán)2011年9月實(shí)現(xiàn)：合約銷售額91.6億元，環(huán)比8月的91億元，增長(zhǎng)0.6%；合約銷售面積151.3萬(wàn)平方米，環(huán)比8月的145.2萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)4.2%；合約銷售均價(jià)6052元/平方米。
??????? 2011年1—9月，累計(jì)合約銷售額692.6億元，較2010年1—9月累計(jì)的356億元，同比增長(zhǎng)94.5%；累計(jì)合約銷售面積1045.8萬(wàn)平方米，較2010年1—9月累計(jì)的569.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)83.5%。
??????? 2011年1—9月，在銷售均價(jià)基本穩(wěn)定的情況下，我們的銷售額自3月以來(lái)連續(xù)保持同比環(huán)比雙增長(zhǎng)。3—9月按月環(huán)比平均增長(zhǎng)率11%；我們累計(jì)已完成全年700億元銷售計(jì)劃的98.9%。
??????? 10月份，我們計(jì)劃新開盤12—13個(gè)項(xiàng)目，全月計(jì)劃新增315萬(wàn)平方米以上可售貨量；加上現(xiàn)有的688萬(wàn)平方米可售貨量，預(yù)計(jì)10月全月可售貨量保持在1000萬(wàn)平方米左右，仍舊保持了充足的貨源。

主持人：下面是記者答問時(shí)間。

記者：國(guó)慶7天的銷售情況是怎樣的，是否已經(jīng)完成了700億元？
??????? 夏海鈞總裁：10月的銷售情況，因?yàn)樯鲜泄居幸?guī)定，10月份的業(yè)績(jī)會(huì)在11月份給大家做一個(gè)公告，銷售情況還是比較好的。

經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)：昨天我們看到內(nèi)地說(shuō)佛山限購(gòu)令突然放寬，昨天晚上又取消放寬了，是不是限購(gòu)令要退出市場(chǎng)了，您是如何看待這個(gè)問題的？
??????? 夏海鈞總裁：大家對(duì)三線城市的限購(gòu)抱著很大的預(yù)期，現(xiàn)在看來(lái)國(guó)家的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策已經(jīng)起到了良好的效果，對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)樓價(jià)的調(diào)整起到了積極作用。
??????? 如果能夠按照現(xiàn)有政策進(jìn)行的話，當(dāng)然個(gè)別地區(qū)考慮到當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)狀況，要適當(dāng)?shù)恼{(diào)整政策也是有可能的，這主要是地方政府的事情?？偟膩?lái)看，我認(rèn)為目前還是維持現(xiàn)狀，一直到樓價(jià)平穩(wěn)。因此，大面積的出現(xiàn)限購(gòu)放寬的政策，我相信在短期內(nèi)是不會(huì)出現(xiàn)的?，F(xiàn)在政策已經(jīng)起到了良好的效果，也沒有必要進(jìn)一步加大新的措施。

經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)：什么樣的情況下會(huì)大面積的放寬限購(gòu)令？
??????? 夏海鈞總裁：這是中央考慮的問題。

經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)：你們平時(shí)也會(huì)考慮的。
??????? 夏海鈞總裁：房地產(chǎn)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)重要的支柱，跟中國(guó)經(jīng)濟(jì)的各個(gè)方面都是息息相關(guān)的，包括金融、投資、勞動(dòng)力市場(chǎng)就業(yè)，因此保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是非常重要的。應(yīng)該說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，是中央政府的目標(biāo)，而不希望大起大落。

明報(bào)：接下來(lái)公司的銷售策略能否跟大家有一個(gè)交代，銷售價(jià)格是否會(huì)調(diào)高？環(huán)比是否會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)到年底？現(xiàn)在是否可以介紹一下。
??????? 9月份新開的9個(gè)項(xiàng)目，可售面積是多少，銷售面積又是多少，想了解9月份的情況跟原先是否有所變化？10月份銷售是否有新的壓力？第三個(gè)問題，從10月份到12月份計(jì)劃推多少個(gè)項(xiàng)目，大概多少面積。
??????? 夏海鈞總裁：9月份實(shí)現(xiàn)了91億元，全年計(jì)劃700億元基本上完成了。可以用一句話說(shuō)，完成恒大集團(tuán)2011年的目標(biāo)已經(jīng)是毫無(wú)懸念的?，F(xiàn)在大家關(guān)心的是恒大有多大的增長(zhǎng)。管理層對(duì)此問題進(jìn)行了系統(tǒng)的研究，要考慮幾個(gè)因素，第一要保持公司長(zhǎng)遠(yuǎn)和可持續(xù)的發(fā)展。從能力來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在恒大一個(gè)月賣90多億元，按照現(xiàn)在的進(jìn)度發(fā)展下去，到今年年底恒大的銷售金額是非常可觀的。
??????? 為了保證公司2012年還有良性的或者是較大比例的增長(zhǎng)，我們必須要給今年設(shè)定一個(gè)合理的目標(biāo)，合理的目標(biāo)是什么，就是說(shuō)在700億元的基礎(chǔ)上，還要有一個(gè)相對(duì)高比例的增長(zhǎng)。比如說(shuō)今年700億元，今年要增長(zhǎng)10%或者是20%，增長(zhǎng)后就變成了2011年的基數(shù)，2012年要設(shè)定新的目標(biāo)，如果今年的目標(biāo)過(guò)大過(guò)快，對(duì)明年目標(biāo)增長(zhǎng)的穩(wěn)定性會(huì)有影響。
??????? 2009年銷售了303億元，到2010年是504億元，今年700億元目標(biāo)的超額完成，我相信會(huì)比去年有比較大的增長(zhǎng)，今年會(huì)在700億元的基礎(chǔ)上有所增長(zhǎng)，為明年公司新的戰(zhàn)略目標(biāo)打下一個(gè)基礎(chǔ)。在未來(lái)的三個(gè)月內(nèi)，大家可能會(huì)看到恒大的銷售在增長(zhǎng)到一定的金額后，會(huì)放低增長(zhǎng)速度，主要是為了2012年有合理的增長(zhǎng)，我們也很自豪，我們可能會(huì)成為香港上市公司中第一家完成全年目標(biāo)的企業(yè)，這個(gè)目標(biāo)是在國(guó)家的宏觀調(diào)控政策下，整個(gè)金融環(huán)境和房地產(chǎn)環(huán)境比較惡劣的情況下實(shí)現(xiàn)的。
??????? 之所以能夠?qū)崿F(xiàn)這一目標(biāo)，我認(rèn)為跟恒大清晰的戰(zhàn)略有關(guān)，我們一直堅(jiān)持著走中國(guó)的二三線城市的道路，特別是在今年，恒大大部分新開的樓盤都在三線城市，這使我們有效的規(guī)避了國(guó)家政策的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)我們也堅(jiān)持打造民生地產(chǎn)的理念，使我們的銷售價(jià)格，保持在6000元/平方米左右。這一價(jià)格，我算了一筆帳，首付30%的話就是十幾萬(wàn)到二十多萬(wàn)，月供是3000元左右，這一比例是大部分中國(guó)老百姓都承受得起的。因?yàn)殇N售價(jià)格不高，因?yàn)檫M(jìn)入中國(guó)剛性需求比較強(qiáng)烈的二三線城市，成就了恒大今年良好的業(yè)績(jī)。
??????? 一般來(lái)說(shuō)，新盤都是10—15萬(wàn)平方米左右，假設(shè)每個(gè)新盤都是15萬(wàn)平方米的話，總建面在120到130萬(wàn)平方米左右，新盤銷售的面積是26.71%，平均每個(gè)盤銷售了3億元左右。

星報(bào)：新盤銷售的價(jià)格是多少？
??????? 夏海鈞總裁：沒有統(tǒng)計(jì)面積，統(tǒng)計(jì)了金額，26.9億元，新盤的價(jià)格低于6000元/平方米。

星報(bào)：一般新盤銷售率都是達(dá)到40%左右嗎？
??????? 夏海鈞總裁：差不多，跟2010年相比會(huì)有所下降，2010年的銷售去貨率是50%，今年是40%左右。主要的原因是項(xiàng)目增多了，公司有意的放慢了速度，國(guó)家的調(diào)控速度對(duì)目前的市場(chǎng)造成了影響。
??????? 10、11月份的新盤推貨計(jì)劃，公司還有十幾個(gè)項(xiàng)目，但是不一定會(huì)推，因?yàn)橐獮槊髂甏蚧A(chǔ)，會(huì)放到2012年的年初推，今年的推盤數(shù)量相信在10月份會(huì)有比較大的增長(zhǎng)。10月份完成既定全年的目標(biāo)后，11、12月份會(huì)減少新項(xiàng)目的推盤，也會(huì)降低銷售速度，這個(gè)情況在2010年的12月份出現(xiàn)過(guò)。???

新報(bào)：您說(shuō)主攻二三線城市，規(guī)避了政策的風(fēng)險(xiǎn)，今后幾年的重點(diǎn)會(huì)放到商業(yè)地產(chǎn)嗎？現(xiàn)在很多香港的地產(chǎn)公司，包括太古和星匯都進(jìn)軍內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)，恒大有怎樣的計(jì)劃？
??????? 夏海鈞總裁：恒大這幾年堅(jiān)持住宅為主，無(wú)論上市前后，這幾年看到恒大的增長(zhǎng)可以用日新月異形容。你看我們2009年是303億元，2010年是504億元，今年在700億元的基礎(chǔ)上還會(huì)有大幅度的增長(zhǎng)，公司獲得了穩(wěn)定的收入和現(xiàn)金余額。隨著銷售情況和現(xiàn)金流越來(lái)越好，資金充裕的情況下，公司在未來(lái)會(huì)考慮逐步加大商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資，這一投資不是一蹴而就的，而是十年到二十年的計(jì)劃，逐步加大商業(yè)地產(chǎn)的投資，我們要量力而行，確保銷售商品房良性的情況下，逐漸增加商業(yè)物業(yè)。

新報(bào)：今年的700億元都是來(lái)源于住宅?
??????? 夏海鈞總裁：現(xiàn)在是以住宅為主，以后會(huì)在商業(yè)方面增加持重的比例。????

記者：剛才提到對(duì)2012年是比較有信心的，有比較大或者是合理的增長(zhǎng)，您認(rèn)為為什么有這樣的預(yù)期？
??????? 夏海鈞總裁：基于目前的狀況，公司對(duì)明年的銷售還是有信心的。這一信心的來(lái)源，是恒大戰(zhàn)略布局的前瞻性。我們現(xiàn)有的項(xiàng)目，基本都覆蓋到了中國(guó)的二三線城市，特別是2010年和2011年，我們大部分新增的項(xiàng)目主要集中在中國(guó)的三線城市，這種情況下，我認(rèn)為公司在2012年的銷售，受到宏觀調(diào)控影響的面會(huì)較其他發(fā)展商小，如果在今年公司完成這樣的業(yè)績(jī)的話，2012年在2011年基礎(chǔ)上取得較大幅度的增長(zhǎng)是非常有信心的。
??????? 我記得2010年萬(wàn)科超過(guò)千億的時(shí)候，有記者問我恒大的目標(biāo)，我說(shuō)是未來(lái)的二年左右的時(shí)間，今年如果在此基礎(chǔ)上能夠?qū)崿F(xiàn)增長(zhǎng)的話，明年公司的目標(biāo)又會(huì)在今年的基礎(chǔ)上再增長(zhǎng)，就會(huì)跟1000億元無(wú)限的接近或者是超過(guò)1000億元。

記者：從10月份開始，廣州有大量的土地入市，特別是南站，大概有34塊土地，廣州很多的房企對(duì)南站附近的金融用地和商業(yè)用地都有興趣，恒大對(duì)這些土地是否有興趣，是否會(huì)去拿地？
??????? 夏海鈞總裁：現(xiàn)在拿地的原則是全國(guó)平衡，不是一個(gè)區(qū)域平衡，公司現(xiàn)在覆蓋了中國(guó)100多個(gè)城市，對(duì)應(yīng)的有全國(guó)28家子公司。每一個(gè)報(bào)上來(lái)的項(xiàng)目都會(huì)在管理委員會(huì)評(píng)估，28家公司每一家報(bào)上來(lái)3個(gè)項(xiàng)目，就有70多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行平衡，廣州的項(xiàng)目也是在幾十個(gè)項(xiàng)目中進(jìn)行平衡的。基于這樣的平衡狀態(tài)下，我相信廣州目前情況下的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)較其他的城市弱一點(diǎn)，畢竟全國(guó)不同的城市有不同的需求，如果我們就是廣州的發(fā)展商，今天坐在這里，我可以坦率的說(shuō)，廣州南站的土地是非常優(yōu)質(zhì)的，可以去拿。但是基于全國(guó)的布局來(lái)看，其他的地區(qū)還會(huì)有更好的機(jī)遇，每次平衡后，都會(huì)決定公司是否要拿土地。

記者：現(xiàn)在是否有子公司提交南站的土地信息。
??????? 夏海鈞總裁：廣州有子公司，覺得有可行的信息都匯報(bào)到?jīng)Q策委員會(huì)進(jìn)行平衡，如果從廣州的區(qū)域來(lái)說(shuō)，南站的土地非常的有價(jià)值，但是作為全國(guó)平衡來(lái)說(shuō)，就不一定了。恒大現(xiàn)在已經(jīng)從廣州走向全國(guó)，變成全國(guó)的發(fā)展商，在全國(guó)的布局中，我們考慮的問題，不是局部的問題，不是在廣州一定要拿項(xiàng)目，而是看全國(guó)的布局。還有就是今年的土地儲(chǔ)備基本上完成了，沒有特別好的機(jī)遇，還是那句話，不會(huì)再拿新的土地。??

新報(bào)：補(bǔ)充問一個(gè)問題，前段時(shí)間重慶市的黃市長(zhǎng)表態(tài)說(shuō)，明年和后年房產(chǎn)稅有可能推廣到全國(guó)，恒大作為地產(chǎn)界的代表，相比限購(gòu)令來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)稅是長(zhǎng)遠(yuǎn)的政策，限購(gòu)令只是行政干預(yù)，地產(chǎn)商對(duì)這一政策的推廣有什么看法和應(yīng)對(duì)。
??????? 夏海鈞總裁：我只能說(shuō)一句話，房地產(chǎn)企業(yè)在中國(guó)的大環(huán)境下，首先要適應(yīng)這一環(huán)境，第二要適應(yīng)政策的變化。在政策的環(huán)境下，找到企業(yè)生存的空間和基礎(chǔ)。國(guó)家強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的調(diào)控，調(diào)控過(guò)快增長(zhǎng)的地區(qū)，調(diào)控樓價(jià)過(guò)高的地區(qū)，開發(fā)商要有應(yīng)對(duì)，恒大的應(yīng)對(duì)就是進(jìn)入二、三線城市。作為房產(chǎn)稅，我相信中央出臺(tái)房產(chǎn)稅的一個(gè)目標(biāo)是打擊投機(jī)，打擊高樓價(jià)，如果發(fā)展商要應(yīng)對(duì)房產(chǎn)稅，應(yīng)該發(fā)展一些滿足中國(guó)老百姓需求的商品住宅。比如說(shuō)恒大的價(jià)格是6000元/平方米左右，我相信房產(chǎn)稅對(duì)我們這樣的產(chǎn)品也有影響，但是較別的企業(yè)弱，這就是企業(yè)應(yīng)對(duì)的問題。
??????? 改變國(guó)家的政策是不可能的，但是在任何情況下，房地產(chǎn)企業(yè)都有空間，因?yàn)橹袊?guó)十幾億人口，人均居住的面積還是比較小的，應(yīng)該說(shuō)改變居住的愿望是非常強(qiáng)烈的?，F(xiàn)在來(lái)說(shuō)，中國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求還是比較強(qiáng)烈的。在這樣的市場(chǎng)下，10—15年都是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的良性時(shí)期，關(guān)鍵在于布局哪些城市，發(fā)展哪些產(chǎn)品，能不能滿足老百姓的需求。如果你的產(chǎn)品錯(cuò)了，一味的追求高房?jī)r(jià)，一味的追求超過(guò)中國(guó)老百姓需求的豪宅，在國(guó)家宏觀調(diào)控下就會(huì)受到影響。如果堅(jiān)持的是滿足中國(guó)老百姓住得起的住宅，如果發(fā)展的都是老百姓買得起的住宅，我相信政策怎么調(diào)整，對(duì)你的影響都是有限的。恒大這幾年發(fā)展最大的得益就是不斷的研究國(guó)家的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策，使自己的發(fā)展方向符合國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策，符合了產(chǎn)業(yè)政策，符合了房地產(chǎn)的布局，推出的產(chǎn)品滿足了老百姓的需求，才會(huì)有恒大這幾年高速的發(fā)展。???

星報(bào)：現(xiàn)在大家都對(duì)房地產(chǎn)板塊看的比較淡，很多城市都降價(jià)10%—20%，大家認(rèn)為恒大的產(chǎn)品缺乏稀缺性，離城市中心比較遠(yuǎn)，或者是一些大城市周邊的衛(wèi)星城市，這樣的產(chǎn)品，即使價(jià)格降低，也很難在量上提高。
??????? 夏海鈞總裁：你問的是很好的問題，我來(lái)回答一下為什么恒大賣得好。先用數(shù)據(jù)說(shuō)明問題，你提的問題在恒大年初已經(jīng)解決了。恒大賣700、800億元是否可以做得到，現(xiàn)在恒大是銷售僅次于萬(wàn)科的企業(yè)，我們做到了，做到的原因就是因?yàn)槲覀兊男詢r(jià)比優(yōu)勢(shì)，老百姓買得起。
??????? 舉個(gè)例子，新進(jìn)入公司的大學(xué)生工資是5000元/月，從全國(guó)20多個(gè)名牌大學(xué)畢業(yè)進(jìn)入恒大，如果年輕的兩口子就是1萬(wàn)元/月，買一套房屋，假設(shè)是100平方米均價(jià)是6000元/平方米，總價(jià)是60萬(wàn)元，首付30%是18萬(wàn)元，如果做30年月供的話，每個(gè)月供2800元/月，不會(huì)超過(guò)3000元/月，兩口子加起來(lái)，拿兩個(gè)人工資的30%，就可以買得起恒大的樓盤，在這樣的價(jià)位下，而且是精裝修的，不用擔(dān)心這個(gè)價(jià)位會(huì)受到調(diào)控政策的影響，因?yàn)閮r(jià)位是非常具有吸引力的。
??????? 我們的二線城市項(xiàng)目，離城市中心區(qū)有一定的距離，但是項(xiàng)目的規(guī)模比較大。配套了會(huì)所、幼兒園、健身中心。很多記者看過(guò)我們的樓盤，實(shí)際上老百姓足不出戶，在小區(qū)內(nèi)就可以解決衣食住行，包括教育，這樣的樓盤是年輕人最喜歡的。只要通過(guò)樓盤就能解決小區(qū)到城市中心的交通，這樣的樓盤就非常有吸引力，這是我們?cè)诙€城市的成功策略。
??????? 我們進(jìn)入三線城市的時(shí)候，90%的大發(fā)展商沒有進(jìn)入，因此在三線城市拿地的時(shí)候，基本上都是中心區(qū)域，因此不存在位置偏的問題，因此銷售情況也是很好的。因此我們走對(duì)了方向，如果在2009年上市的時(shí)候，公司將所有的資金集中投到北京、上海，可能今天面臨的情況跟現(xiàn)在完全不同，最起碼不會(huì)有700億元的銷售狀況。

星報(bào)：如果地產(chǎn)板塊出現(xiàn)比2008年更加嚴(yán)重的危機(jī)，所有的項(xiàng)目下降20%，你們?nèi)匀挥行判脑?012年比今年有較大的增長(zhǎng)嗎？
??????? 夏海鈞總裁：你說(shuō)的假設(shè)，我自己的感覺，明年的形勢(shì)不會(huì)比今年差，這是我自己的一個(gè)判斷。今年房地產(chǎn)形勢(shì)比較嚴(yán)峻，我說(shuō)的差主要是指國(guó)家的政策上，未來(lái)政策環(huán)境上應(yīng)該會(huì)相對(duì)的平穩(wěn)。
??????? 第二，房地產(chǎn)環(huán)境面臨著兩極分化，一種是在今年銷售不好的企業(yè)，到明年就會(huì)面臨一種困境，因?yàn)楝F(xiàn)金流會(huì)有困境。明年對(duì)一些中小企業(yè)來(lái)說(shuō)，可能環(huán)境要比今年更加的困難，主要是因?yàn)榻衲隂]有抓到機(jī)遇，或者是銷售的布局錯(cuò)誤或者是產(chǎn)品的定價(jià)錯(cuò)誤，導(dǎo)致銷售急劇的下降，導(dǎo)致明年的現(xiàn)金流出現(xiàn)問題。反過(guò)來(lái)說(shuō)，對(duì)于一些大企業(yè)來(lái)說(shuō)，對(duì)于全國(guó)性布局、有充足的國(guó)際國(guó)內(nèi)的融資渠道的發(fā)展商來(lái)說(shuō)，在明年和今年都是歷史性的機(jī)遇，因?yàn)榭梢該屨夹碌氖袌?chǎng)份額。
??????? 恒大的增長(zhǎng)，最大的得益是宏觀調(diào)控下，我們搶占了一些小企業(yè)的市場(chǎng)份額。并不是說(shuō)整個(gè)環(huán)境好了，環(huán)境還是相對(duì)比較惡劣。因此恒大、保利、萬(wàn)科在如此環(huán)境下，銷售還是增長(zhǎng)了。換句話說(shuō)，整個(gè)市場(chǎng)的總額是下降的，但是個(gè)別企業(yè)還是增長(zhǎng)的。這一輪宏觀調(diào)控到明年，應(yīng)該說(shuō)面臨的就是市場(chǎng)的兩極分化，前十大或者是二十大的發(fā)展商，市場(chǎng)集中度進(jìn)一步增加。