在房產(chǎn)調(diào)控愈演愈烈的大背景下，已經(jīng)很難找到一家像恒大地產(chǎn)（3333.HK）那樣無論市場如何波動，投資者都對其始終保持關(guān)注熱度的地產(chǎn)上市公司。

剛剛成為“中國房地產(chǎn)上市公司價值榜?中資港股TOP10”榜眼的恒大，一直以來，都是國際資本市場積極關(guān)注的對象，特別是去年11月在港交所上市以來表現(xiàn)尤為突出，雖然市場遭受了多輪調(diào)控的影響，銷售規(guī)模和公司業(yè)績卻逆勢取得大幅增長，甚至創(chuàng)下2010年上半年凈利潤增長超過10倍的增長傳奇。

投行唱好

日前，高盛發(fā)布研究報告認為，中國樓市調(diào)控后，置業(yè)者的購房意愿越來越理性，開發(fā)商的資產(chǎn)負債表越來越薄弱，可能會對售價造成影響。但在市場持續(xù)低迷的情況下，依然看好那些快速擴展到中國中西部地區(qū)、能夠以產(chǎn)品質(zhì)量來提升產(chǎn)品魅力的企業(yè)。這些上市的開發(fā)商只要有著良好的資產(chǎn)負債表、充裕的資金和有力的執(zhí)行力，就會在未來的房地產(chǎn)業(yè)立于不敗之地。

高盛報告指出，基于恒大在中西部的密集布局、具備超強競爭力的產(chǎn)品性價比，以及專注資產(chǎn)流轉(zhuǎn)的高效執(zhí)行力，將鞏固其作為行業(yè)領(lǐng)袖的地位，并借助規(guī)模效益進一步提升公司的中期盈利表現(xiàn)，預(yù)計恒大的合約銷售額將超越同行。高盛重申在房地產(chǎn)股中給予恒大買入級別的首選地位，目標價5.08港元。

而花旗發(fā)表的研究報告則認為，恒大是內(nèi)房股中首選股之一，目標價5.13港元，以反映預(yù)期2011年每股資產(chǎn)凈值7.33港元折讓30%，較現(xiàn)價大幅溢價67%。花旗指出，恒大為內(nèi)地最大的房地產(chǎn)開發(fā)商，擁有內(nèi)地最多以及最廣泛的土地儲備，預(yù)計土儲約7200萬平方米，同時平均每平方米成本只有519元人民幣，相當于平均售價的8.3%；同時該公司為2009年至2010年內(nèi)地排名前五的銷售商。

花旗稱，恒大是行業(yè)中最高核心盈利的公司；與中國海外、華潤置地以及萬科比較，恒大財政穩(wěn)健，加上現(xiàn)價相當于2011年每股資產(chǎn)凈值7.33元折讓61%，較同業(yè)平均28%至31%仍有一段差距，故看好公司前景，并認為是內(nèi)房股中首選之一。同時預(yù)計，恒大2010年及2011年純利為50.69億元及72.91億元，每股盈利0.338元及0.486元；預(yù)計股本回報率分別為34.3%及37.6%。

持相同意見的還有德意志銀行、中銀、美林等國際投行，美林看好恒大在銷售方面的強勁表現(xiàn)，給出股票目標價4.6港元。

逆市上揚

恒大在港上市后股價一直表現(xiàn)進取。去年上市之初，眾多內(nèi)房股招股反應(yīng)均不盡如人意，恒大卻一枝獨秀。憑借企業(yè)豐富的開發(fā)實力，以及雄厚的土地儲備，恒大在香港一現(xiàn)身，便受到了投資者追捧。公開資料顯示，目前恒大股東遍布亞洲、歐洲和美洲，包括鄭裕彤、美林、高盛、GIC、淡馬錫、中國銀行、英國保誠等39家全球戰(zhàn)略股東。

在眾多投資者的一致看好及公司良好的業(yè)績表現(xiàn)推動下，恒大股價逆市上揚，10月12日，恒大逆勢上揚13.33%至3.23港元，上漲幅度高居港市第八位，地產(chǎn)類港股第一位。恒大股票成交2.43億股,成交量同居港市第八位。同日，恒生指數(shù)下跌85.61點至23121.7點，跌幅為0.37%;地產(chǎn)類股票下跌409.90點至31745.76點，跌幅為1.27%。

10月14日，恒大地產(chǎn)一度摸高至3.54港元，此后幾日，因沖高稍作回調(diào)，但仍然保持在良好的上升通道之中，恒大股價仍有較大上升空間，一路走強已是大勢所趨。

國浩資本認為，恒大此輪逆市上升緣于房地產(chǎn)銷售強勁，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率高，并且估值吸引。在香港上市的中資地產(chǎn)股中，恒大是銷售面積最大的住宅開發(fā)商。恒大半年報顯示，恒大今年上半年銷售了333.9萬平方米的物業(yè)。

2010年上半年，恒大住宅的平均銷售價格接近每平方米6300元人民幣，而十大內(nèi)房股平均銷售價格約為每平方米10000元。2010年上半年公司毛利率24%，行業(yè)平均35%。相對來說，恒大定位于二、三線城市的住宅市場，受政府緊縮政策的影響較小。盡管最近中國政府推出的緊縮政策可能沖擊第四季度的房地產(chǎn)銷售，國浩資本認為，恒大2010年能實現(xiàn)合約銷售額450億元人民幣，按年增長50%，而行業(yè)平均按年增長只有25%。

有分析認為，恒大地產(chǎn)上半年的財務(wù)數(shù)據(jù)，讓同行在未來幾乎很難再超越。

價值之源

如果說恒大的股票是讓投資者財富增長的重要憑據(jù)，那么，恒大模式則是讓恒大股票保值增值的根本保障。的確，先進的公司模式創(chuàng)造的價值是不可限量的，這在恒大表現(xiàn)得尤為突出。

“恒大超常規(guī)、跨越式的發(fā)展得益于我們超前的戰(zhàn)略思維，集約化的中央管理和標準化的運營模式，得益于我們快速開發(fā)、絕不囤地、讓利于民、精品地產(chǎn)的理念?！?0月23日，恒大集團董事局副主席、總裁夏海鈞在重慶恒大酒店開業(yè)盛典上一語道出了恒大近年來超常規(guī)、跨越式發(fā)展的關(guān)鍵所在。

在戰(zhàn)略上，恒大自2004年開始，就布局二、三線城市，尤其是布局升值潛力大的高增長區(qū)域，并在日后的跨越發(fā)展中逐漸顯現(xiàn)出戰(zhàn)略的前瞻性。截至2010年上半年，恒大擁有73個項目，分布于36個主要城市，其中89%為省會級城市，為進入省會城市數(shù)量最多的開發(fā)商。

而集約化的中央管理則是恒大董事局主席許家印教授根據(jù)多年豐富的管理經(jīng)驗，吸收借鑒現(xiàn)代經(jīng)營理念和管理經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，在長期的實踐中摸索出的一套屬于恒大自己的企業(yè)管理模式。

這種模式是建立在恒大集約化、緊密化管理方式基礎(chǔ)之上，適應(yīng)了恒大“打造精品”經(jīng)營模式、“品質(zhì)制勝”的品牌戰(zhàn)略持續(xù)穩(wěn)健快速發(fā)展的需要，被認為是恒大能讓全國15000名員工保持強大執(zhí)行力的重要手段。它的重點就是強化整個集團公司對各地公司的垂直化管理，包括人力資源、資金財務(wù)、工程建設(shè)、成本控制、合同履約、項目營銷等房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)重要環(huán)節(jié)。

據(jù)了解，恒大集團總部上千人不做具體業(yè)務(wù)，就是做管理，對各分公司的垂直化管理，所有的招標采購權(quán)都集中在總部。在公司的擴張中，這套模式既保證了總部權(quán)威，增強了抗風險能力，又保證了標準化“復(fù)制”效率，讓項目半年內(nèi)完成從拿地到開盤的快速開發(fā)得以實現(xiàn)。許家印曾在私下場合說：“萬科是民主的，碧桂園是集權(quán)的，而恒大介于兩者之間?！痹S家印是恒大地產(chǎn)集團這個龐然大物的靈魂所在。

恒大通過建立集約化中央管理和中國房地產(chǎn)界唯一的標準化運營模式，實現(xiàn)了集團在高速發(fā)展過程中的有效成本控制與風險控制。確保每一個尚未成熟的地區(qū)公司不走彎路、降低風險，確保降低成本，確保精品戰(zhàn)略能夠在每一個地區(qū)公司、每一個項目上堅定不移地實施，從根本上實現(xiàn)恒大在全國的產(chǎn)品品質(zhì)的領(lǐng)袖地位。

正是有先進模式的保證，截至2010年上半年，恒大布局城市從2006年的2個增長到36個，增長17倍；土地儲備從2006年的310萬平方米增長到7238萬平方米，增長約22倍；在建面積從2006年的70多萬平方米增長到2306萬平方米，增長約32倍；交樓金額從2006年全年的18.9億元增長到202.5億元，增長約10倍，品牌價值也率先超過80億元，成為中國房地產(chǎn)上市公司最具品牌價值公司。（來源：10月29日《第一財經(jīng)日報》，記者靳冬）