??? 時間：2010年11月8日
??? 地點：香港太古廣場一期5樓

主持人賴立新副總裁：各位媒體界的朋友下午好，首先歡迎大家出席恒大地產(chǎn)集團有限公司2010年10月業(yè)績新聞發(fā)布會，很榮幸在此介紹公司管理層：
??? ??? 恒大地產(chǎn)董事局主席許家印教授
??? ??? 恒大地產(chǎn)董事局副主席、總裁夏海鈞博士
??? ??? 恒大地產(chǎn)執(zhí)行董事、首席財務官謝惠華先生
??? ??? 現(xiàn)在將時間交給夏總，為大家介紹10月的合約銷售情況。

夏海鈞總裁：很高興又跟大家見面，現(xiàn)在將集團2010年10月銷售情況向媒體通報，2010年10月集團實現(xiàn)合約銷售額55.6億元，同比2009年同期的5.13億元，增長984.5%，再次刷新今年以來單月最高銷售金額；合約銷售面積89.2萬平方米，同比2009年同期的8.5萬平方米，增長950.5%；盡管在10月初國家進行了二次調控，恒大地產(chǎn)還是有能力駕馭調控的風險，使公司在單月上創(chuàng)造了新的歷史紀錄。
??? ??? 截止10月底，公司在售項目達52個，分布于中國25個主要城市。10月我們新開盤4個項目，新進入長春、淮安、宜昌、遼陽4個二三線城市，也是恒大今年宣布正式進入的區(qū)域，3個三線城市項目在10月份均取得了優(yōu)異的市場表現(xiàn)，表明集團公司在三線城市有效的開拓了市場，同時規(guī)避了中國宏觀調控的風險，三線城市的進軍未來會成為恒大地產(chǎn)集團和中國其他房地產(chǎn)企業(yè)重要的標志，也會使恒大在未來國家宏觀調控中處于穩(wěn)定增長的狀態(tài)。
??? ??? 全月合約銷售額占比較高的地區(qū)包括：武漢、沈陽、長春、長沙、成都等，同時延續(xù)了合約銷售地區(qū)分布均衡的良好勢頭。
??? ??? 集團2010年10月合約銷售額環(huán)比9月的51.1億元，增長8.9%；合約銷售面積環(huán)比9月的79.6萬平方米，增長12.1%。?
??? ??? 我們向投資者宣布，2010年1—10月，集團累計實現(xiàn)合約銷售額411.6億元，也就是說在10月份勝利的完成了全年400億元的目標，還是在目標上調的基礎上提前完成的，表明了恒大是恪守誠信的公司，從過去到未來，對國際投資者和股民的投資的承諾都是如實的兌現(xiàn)。相比2009年同期的236.0億元，增長74.4%；累計合約銷售面積659萬平方米，相比2009年同期的458.8萬平方米，增長43.7%。
??? ??? 除了農(nóng)歷新年是中國傳統(tǒng)銷售的淡季外，基本上保持亮麗的銷售業(yè)績，面對國家的兩次宏觀調控，恒大地產(chǎn)集團提前完成全年的銷售目標。今年5月份率先推出8.5折優(yōu)惠，今年1月和4月提前在國際上融資，超前的戰(zhàn)略成功的在國家的宏觀調控下，為公司未來的發(fā)展打下了堅實的基礎。10月份在3個三線城市開始銷售，還會有大量的三線城市樓盤在未來的幾個月乃至明年推出，三線城市成為公司未來營業(yè)額和利潤重要的增長區(qū)，也是公司重要的利潤增長點。
??? ??? 2010年1—10月，我們累計已完成全年400億元合約銷售目標的102.9%，達到411.6億元，這一合約銷售額是2009年全年303億元的135.8%。
??? ??? 我們提前整整兩個月完成了上調后的合約銷售目標，不僅實現(xiàn)了我們年初時的承諾，也再次驗證了公司的團隊執(zhí)行力和巨大的增長潛力；特別是我們面對9月份第二輪樓市調控、市場低迷的情況，堅持前瞻、靈活的銷售策略，并憑借我們深受市場歡迎的高性價比產(chǎn)品，月成交額接連創(chuàng)出年內新高，優(yōu)質品牌的形象已深入人心。
??? ??? 10月份，我們新開盤長春恒大綠洲、宜昌恒大綠洲、遼陽恒大綠洲、淮安恒大名都4個新項目，合計銷售額接近12億元。新開盤的4個項目，均位于我們新進入的二、三線城市，其中3個是位于非省會的三線城市，在當?shù)爻晒淞⑵鸷愦笃放频膬?yōu)質形象。我們在不同地域、不同檔次、不同產(chǎn)品類型的產(chǎn)品持續(xù)獲得買家的一致認可，再次表明我們的產(chǎn)品品質過硬、均好性強、性價比高。
??? ??? 同時，我們今年新開盤的20個項目，大多實現(xiàn)半年內拿地到開盤，說明我們深耕二、三線城市的全國戰(zhàn)略、大規(guī)模開發(fā)的精品戰(zhàn)略是成功的，這也顯示了我們絕不囤地、快速開發(fā)的民生地產(chǎn)理念。

主持人：下面是問答環(huán)節(jié)，請各位提問前報上機構的名稱。
??? ??? 騰訊財經(jīng)：11月5日是恒大地產(chǎn)上市一周年，這一年發(fā)生了很多的事情，許總這一年最大的感受是什么？公司面對的下一個挑戰(zhàn)是什么？
??? ??? 許家印主席：恒大上市的一年，感覺到公司的發(fā)展跟未上市之前更加的穩(wěn)健和順利，上市后公司保持了非常充足的現(xiàn)金流，大多數(shù)情況下都是200億元以上的現(xiàn)金，最低也未低于150億元，公司在穩(wěn)健發(fā)展方面有非常大的進步。上市后的一年中，也是中國房地產(chǎn)宏觀調控政策出臺最多、最嚴厲的一年。在這一年中我們的體會是，恒大贏在戰(zhàn)略上，為什么這么說。
??? ??? 率先進入省會城市，今年開始進入三線城市，這是恒大在向全國拓展時在2004年做出的重大決策，就是進入二、三線城市，產(chǎn)品定位中中端至中高端產(chǎn)品占70%，高端產(chǎn)品占10%，旅游度假產(chǎn)品占20%，這是根據(jù)消費群體寶塔型的定位。恒大向全國拓展后，通過所采取的管理模式，即標準化的中央集權管理模式，獲得了超強的抗風險能力、超強的成本控制能力、超高的品質打造能力，說明公司的戰(zhàn)略是成功的。市場簫條的時候，為什么恒大每個月的銷售基本上都是環(huán)比增長，今年四、五月份國家宏觀調控出臺后，絕大多數(shù)地產(chǎn)公司的銷量都降低40%—70%，恒大反而上升，原因是什么？恒大有非常好的產(chǎn)品品質和非常強的成本控制能力，所以才會保持公司良好的銷售業(yè)績。

南方都市報：恒大目前已經(jīng)提前完成全年的銷售目標，今年預計可以完成銷售量是多少，明年初定的銷售目標是多少，明年的市場是怎樣的？
??? ??? 許家印主席：這個問題是否可以說，大家推算一下，恒大從春節(jié)后的3月份開始，每個月的銷售基本上是環(huán)比增長，也就是說今年新開盤20多個，估計年底還有10個新開樓盤。從每個月銷售額30億元增長到每個月50億元，可以預計一下今年恒大將達到怎樣的銷售水平。
??? ??? 作為企業(yè)，明年的計劃一定會考慮到增長，假使說11、12月份都在50億元的銷售額，今年就會達到500億元，今年如果銷售500億元，明年就要有所增長，例如20%或者是30%的增長，按照正常情況下，上市公司都要保持業(yè)績的增長，我沒有說多少，大家寫的時候，斟酌一下如何寫，不要讓我違規(guī)。

香港蘋果日報：部分發(fā)展商估計在未來的二個月都會推盤，供應多的情況下，樓價是否會下調，您怎樣認為，恒大是否會繼續(xù)8.5折到明年？
??? ??? 許家印主席：恒大對市場比較敏感，公司在經(jīng)營方面是隨行就市，而且我們的基礎條件比較好，我們是打造精品，每個產(chǎn)品在同類產(chǎn)品中的品質是非常好的，這是在老百姓中最受歡迎的根本。
??? ??? 恒大超前進入二、三線城市，同時超前進入潛力大的城市和區(qū)域，兩個超前決定了恒大的土地成本比較低。加上恒大嚴謹科學的管理和強大的執(zhí)行力，形成了恒大強大的成本控制力，有了好的產(chǎn)品，低的成本，因此在市場競爭中，就會有很大的把握。無論市場發(fā)生怎樣的情況，公司都會隨行就市做出應對。

香港星報：今天的股價已重上4元，上市時購買股票的投資者是否有增持股份，你自己是否打算增持股份，手頭現(xiàn)金是充裕還是不充裕，是否有打算增持公司的股票。
??????? 許家印主席：購買恒大股票的都賺錢了，不知道你是否購買恒大的股票。是否有增持情況不知道，也不方便透露。
??????? 我個人的財務狀況是健康的，而且是非常良好的。因為我現(xiàn)在已經(jīng)持有了68%的股份，已經(jīng)算是比較高的比例，目前來說沒有增持的計劃，如果增持的話一定要公告的。

觀點地產(chǎn)：恒大最近高調的進入商業(yè)地產(chǎn)，目前流動性過剩和通貨膨脹的壓力下，是否擔心熱錢的推動下導致商業(yè)地產(chǎn)的泡沫出現(xiàn)？
??? ??? 許家印主席：商業(yè)地產(chǎn)并不是新建的，而是已建了二、三年的商業(yè)地產(chǎn)，剛才提到了恒大有20%的旅游地產(chǎn)，配備相應的配套，對我們來說叫做配套，也可以叫做商業(yè)地產(chǎn)，這就是酒店、會議中心、運動中心、飲食中心、娛樂中心、商業(yè)中心和健康中心。一個超五星酒店和六個中心，上個月23日重慶商業(yè)地產(chǎn)項目開業(yè)，11月份的會議中心14個會議廳每天都是訂的滿滿的。

香港明報：10月份推出了4個新盤，目前有52個盤在銷售，平均每個盤的銷售速度是怎樣的，之前有分析師說恒大的銷售速度不夠，隨著預售款在浙江、北京或者是全國推開，你們是否會采取更快的銷售速度，銷售上有哪些新的策略？許先生提到中央集權制的管理和成本控制能力，三線城市的材料是全國配售嗎，物流成本是否相對比較高？目前為止所有的宏觀調控政策中，對于地產(chǎn)商影響最大的是哪一個？
??? ??? 許家印主席：我們根據(jù)每年的總量和開發(fā)樓盤的數(shù)量確定樓盤一年要賣多少個億，基本的原則是保證一年四季要有樓賣，不能說一年賣了三個月，剩下的9個月都沒有樓賣，如果一年的銷量和計劃是吻合的，說明價位和銷量達到了平衡點。企業(yè)是有計劃的，今年計劃是360億元，之后調高到400億元，上個月底為止已經(jīng)超額完成全年的任務。
??? ??? 去年到年底是27個樓盤在售，銷售是303億元，平均一個樓盤賣了11億元。如果今年的銷售額是500億元的話，加上年底新開的樓盤達到60多個，平均水平也就是一個樓盤銷售額在9億元左右。我認為銷售速度和銷售價格以及全年的計劃是密切聯(lián)系的幾個數(shù)據(jù)，公司是按照這個原則控制的，不存在速度快和慢的問題。
??? ??? 目前恒大在全國布局三線城市，已經(jīng)有24個省會城市有分公司和樓盤，基本上全國布滿了，只有6個省會城市未進入，例如西藏、浙江、福建、北京，上海還有一個小項目，算是進入了，但是在我們的心目中未實際進入。
??? ??? 恒大進入三線城市是今年3月份開始，前幾年說恒大最早進入二、三線城市，確切說是以二線城市為主，今年3月份公司進入三線城市，我們認為又是重大戰(zhàn)略決策的成功。為什么這么說？我們進入的90%的三線城市，中國前20強甚至是100強的房地產(chǎn)企業(yè)幾乎未進入，因此說明恒大超前的進入了三線城市，而且土地成本也是很低的。
??? ??? 從管理和供應方面我們是全國統(tǒng)一配售，都是國內外知名的材料，都是很具規(guī)模的國內和國際大規(guī)模的生產(chǎn)企業(yè)，他們在全國所有的城市都有網(wǎng)點，供應商將材料送到工地。分公司將材料清單匯總給集團公司，我們將明細給供應商，供應商按照供應材料明細并且直接送到工地。
??? ??? 恒大進入二、三線城市，為什么中國的老百姓說恒大地產(chǎn)是民生地產(chǎn)，這是老百姓封的，并不是恒大自己說的。因為我們的產(chǎn)品品質定位是不同的，大部分是面向廣大老百姓的，根據(jù)市場的需求設定的產(chǎn)品結構。而且是針對廣大老百姓的，我們購買了土地，土地的規(guī)模比較大，而且是二、三線城市城鄉(xiāng)結合部位置，是升值潛力比較大，地塊規(guī)模比較大。也就是說產(chǎn)品品質好、價位合理，是廣大老百姓可以接受的產(chǎn)品價位和定位，加上成本比較低，因此銷售過程中根據(jù)市場情況還是心中有把握。相比之下，恒大受市場疲軟的影響是比較小的。

網(wǎng)易財經(jīng)：您說今年三月恒大開始進入三線城市，是否意味著二線城市已經(jīng)飽和了，例如萬科、保利等地產(chǎn)商已經(jīng)進入了。
??? ??? 許家印主席：不是說二線城市就飽和了，中國的需求量是非常大的。中國的宏觀調控對于需求和投資是打壓的，但是需求依然是旺盛的，說明中國人口眾多，老百姓改善居住條件和居住環(huán)境的希望是比較高的。我認為需求量是比較大的，并不意味著有飽和的問題。
??? ??? 企業(yè)如何站在更高的制高點上，抓住更多更好的商機，目前進入三線城市后才知道，中國很多大的地產(chǎn)商未進入90%的三線城市，因此不存在二線城市飽和的問題。

每日經(jīng)濟新聞：您提到今年進入三線城市，三線城市可以說是洼地中的洼地，是否會影響到項目的定價，從全年的業(yè)績來說，是否會攤薄整體的利潤？
??? ??? 許家印主席：凡是有人群的地方，都是有房屋需求的地方，任何一個城市，無論大小都有買得起房屋的人。雖然是三線城市，但是開盤的價格都是不低的，因為位置不一樣。我們進入三線城市后選地的原則跟二線城市的標準是不同的。二線城市的位置是離市中心10—15公里，現(xiàn)在進入三線城市要求離市中心6公里，原則上控制在3—4公里。
??? ??? 項目的規(guī)模做了適當?shù)恼{整，二線城市的要求是100萬平方米左右一個項目，三線城市的規(guī)模控制在50—80萬平方米，適當?shù)目s小了面積，因為根據(jù)用戶的數(shù)量有所調整。雖然是三線城市，但是位置優(yōu)越，因此價格并不低，土地成本還是相對比較低的，因為是價格洼地和土地成本的洼地。

香港蘋果日報：許總今天的心情比較好，明年的目標和希望是怎樣的？
??????? 許家印主席：不是今天心情好，每次發(fā)布會的心情都是很好的，我每次都是笑呵呵的。明年的銷售任務會有所提升，提升到20%—30%，這樣大家就可以推算出恒大的計劃是多少，恒大一定要超額完成任務，而且要提前的。