近期，中國(guó)恒大股價(jià)持續(xù)走高，儼然成為內(nèi)房“明星股”。6月5日，中國(guó)恒大（HK.3333）股價(jià)和市值創(chuàng)下公司上市以來(lái)新高，報(bào)15.90港元/股，總市值高達(dá)2075億港元。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，隨著恒大業(yè)績(jī)不斷攀升及利潤(rùn)釋放，恒大股價(jià)仍有持續(xù)上升的空間。

根據(jù)中國(guó)恒大同日公告宣布，公司5月銷(xiāo)售達(dá)381.9億，同比增約76%，年內(nèi)銷(xiāo)售額已達(dá)1829.7億，同比增長(zhǎng)近七成。與此同時(shí)，恒大也在加速實(shí)施永續(xù)債贖回計(jì)劃。公告披露，恒大已完成超過(guò)七成永續(xù)債的贖回，并計(jì)劃在本月贖回全部永續(xù)債。

恒大此前計(jì)劃是年內(nèi)完成七成永續(xù)債的贖回，如今超額完成任務(wù)，對(duì)股東而言，這相當(dāng)于釋放了超百億的凈利。在此基礎(chǔ)上，恒大將有望迎來(lái)新一輪的價(jià)值重估。　

業(yè)績(jī)股價(jià)齊走高

數(shù)據(jù)顯示， 2017年5月份，中國(guó)恒大的合約銷(xiāo)售金額為人民幣381.9億元人民幣，同比增長(zhǎng)約76%；合約銷(xiāo)售面積為371.9萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)約62%。并經(jīng)測(cè)算，2017年1-5月，中國(guó)恒大累計(jì)合約銷(xiāo)售金額約達(dá)1829.7億元人民幣，同比增長(zhǎng)近七成。

此前國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾認(rèn)為，恒大銷(xiāo)售表現(xiàn)強(qiáng)勁、現(xiàn)金流改善，現(xiàn)金結(jié)余倍增，預(yù)計(jì)公司2017年的毛利率將升至23%以上。為此，標(biāo)普調(diào)高了中國(guó)恒大的信貸評(píng)級(jí)，并將評(píng)級(jí)展望升至穩(wěn)定。

與恒大業(yè)績(jī)大幅走高相近，中國(guó)恒大的股價(jià)和市值也在持續(xù)上漲。

6月5日，中國(guó)恒大早間開(kāi)盤(pán)14.20港元/股，隨后股價(jià)一路上漲。14時(shí)55分，中國(guó)恒大股價(jià)沖上15.96港元/股，上漲幅度高達(dá)11.76%。截至收盤(pán)，總市值已經(jīng)高達(dá)2075億港元，股價(jià)和市值皆創(chuàng)下公司上市以來(lái)的新高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，進(jìn)入2017年不足半年時(shí)間里，中國(guó)恒大的股價(jià)已從年初的4.95港元/股漲至15.90港元/股，其股價(jià)已翻3倍多?！　?/p>

贖回永續(xù)債的骨牌效應(yīng)

股東應(yīng)占凈利無(wú)疑是所有估值的基礎(chǔ)，而恒大今年加速贖回永續(xù)債，將使股東利潤(rùn)短期內(nèi)迅速放大。

5月4日，中國(guó)恒大集團(tuán)公告，贖回永續(xù)債561.8億元人民幣，僅一個(gè)月后，該集團(tuán)再次公告稱(chēng)贖回永續(xù)債243.8億元人民幣。

目前，中國(guó)恒大累計(jì)贖回永續(xù)債805.6億元人民幣，永續(xù)債剩余本金約人民幣288億元人民幣，已經(jīng)提前完成2017年全年贖回70%永續(xù)債的目標(biāo)。6月5日的公告同時(shí)宣布，在6月30日前，恒大還將贖回剩馀全部永續(xù)債

偏高的永續(xù)債規(guī)模是恒大利潤(rùn)率偏低的重要原因之一，這也造成了恒大的估值一直低于其他龍頭房企。盡管去年恒大成為全球銷(xiāo)量最大的房企，但截至今年4月中旬，其市值僅為1005億。而同期中海、萬(wàn)科的市值分別達(dá)到2261億、2033億。2016年年報(bào)顯示，歸屬于永續(xù)債持有人的利潤(rùn)達(dá)106億。

換言之，“如果恒大今年內(nèi)全部贖回永續(xù)債，股東將直接獲得超過(guò)100億的利潤(rùn)釋放。這也成為恒大股價(jià)飛漲的重要原因”有資深業(yè)內(nèi)人士向記者表示，此前市場(chǎng)預(yù)估通過(guò)贖回永續(xù)債，恒大今年會(huì)釋放約50億的凈利。“沒(méi)想到，今年直接將利好翻番，凈利提高，恒大的市值有望再度重估”該人士認(rèn)為?！　?/p>

負(fù)債率重構(gòu) 土儲(chǔ)優(yōu)勢(shì)突出

隨著永續(xù)債解題成功，加上近期引戰(zhàn)成功，恒大的負(fù)債將實(shí)現(xiàn)改觀。

恒大一直以規(guī)模為發(fā)展重心，業(yè)績(jī)的高速發(fā)展帶來(lái)了較高的負(fù)債水平。但隨著兩輪引戰(zhàn)成功，恒大的凈負(fù)債率將由119.8%大幅下降至61.2%。

6月1日早間，中國(guó)恒大集團(tuán)發(fā)公告稱(chēng)，包括深業(yè)集團(tuán)、寶信投資、華達(dá)置業(yè)投資、麒翔投資在內(nèi)的第二輪投資者向恒大地產(chǎn)投入395億元人民幣資本金。次日，第一輪增資及第二輪增資合計(jì)引入資本金共700億元人民幣已全部到賬，并已完成驗(yàn)資及工商變更登記。

摩根士丹利發(fā)布的分析報(bào)告指出，中國(guó)恒大在引入第二輪戰(zhàn)略投資之后進(jìn)一步降低公司的負(fù)債比率，預(yù)計(jì)盈利年復(fù)合增長(zhǎng)可能達(dá)到56%。因?yàn)樵诖蠓档拓?fù)債后，恒大發(fā)展?jié)摿Υ蟮膬?yōu)勢(shì)也得以強(qiáng)化

國(guó)泰君安分析師侯麗科也有類(lèi)似觀點(diǎn)，其認(rèn)為：“公司有望依靠?jī)?yōu)質(zhì)土儲(chǔ)及并購(gòu)和舊改項(xiàng)目維持地產(chǎn)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)。隨著股東結(jié)構(gòu)里南下資金占比逐步提升，后周期時(shí)代龍頭集中度上升，估值仍具備上行空間?！?/p>

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截止2016年末，中國(guó)恒大土地儲(chǔ)備達(dá)2.29億平方米，遠(yuǎn)高于萬(wàn)科在建項(xiàng)目以及規(guī)劃項(xiàng)目的7278萬(wàn)平方米，中海的4881萬(wàn)平方米以及龍湖的4147萬(wàn)平方米。更值得一提的是，恒大的土儲(chǔ)大部分位于一、二線(xiàn)城市，投資額占比在七成以上,且一、二線(xiàn)城市正是當(dāng)前樓市調(diào)控下去化情況最好的區(qū)域。

僅以中國(guó)恒大去年年中1.86億土儲(chǔ)計(jì)算，中國(guó)恒大總銷(xiāo)售貨值就高達(dá)1.5萬(wàn)億，若以目前2.29億的土儲(chǔ)量來(lái)看，其所對(duì)應(yīng)的貨值更高?！跋嘈胖袊?guó)恒大充裕的土地儲(chǔ)備和可售資源應(yīng)能使其達(dá)成目標(biāo)，而隨著銷(xiāo)售回款增加和利潤(rùn)釋放，現(xiàn)金流的情況也將得到進(jìn)一步的改善?！?海通證券預(yù)測(cè)道。