12月2日晚，一項(xiàng)創(chuàng)造中國(guó)房地產(chǎn)紀(jì)錄的大手筆收購(gòu)公開(kāi)。恒大地產(chǎn)及香港新世界分別發(fā)布公告，恒大地產(chǎn)收購(gòu)新世界位于海南海口、湖北武漢、廣東惠州的三地四個(gè)超大型項(xiàng)目，總建筑面積近400萬(wàn)平方米，總金額135億人民幣。

這不是半年來(lái)恒大的第一次出手，但鯨吞老牌港資項(xiàng)目的空前氣魄，還是讓業(yè)內(nèi)深深感受到許家印及其麾下恒大地產(chǎn)的強(qiáng)勁。中國(guó)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的力量竟然如此強(qiáng)悍？老牌港企在內(nèi)地稱雄的好日子一去不回了？一時(shí)眾說(shuō)紛紜。

數(shù)字是最?yuàn)Z人眼球的，全球媒體第一時(shí)間的關(guān)注點(diǎn)自然而然落在了大手筆的收購(gòu)金額和面積上。事實(shí)上，如果我們拋卻財(cái)經(jīng)新聞娛樂(lè)化的簡(jiǎn)單思維，拋卻看熱鬧不嫌事大的圍觀心態(tài)，本著財(cái)經(jīng)的視角和地產(chǎn)的眼光，對(duì)恒大拿下的新世界三大城市四大項(xiàng)目的位置、配套、資產(chǎn)、價(jià)格、未來(lái)潛力、回報(bào)率和付款方式等各個(gè)環(huán)節(jié)，進(jìn)行一次全面解析，可以得出一個(gè)更深層次也更有意義的結(jié)論：恒大此次收購(gòu)可謂中國(guó)企業(yè)界的一次完美收購(gòu)案例、完美“抄底”大行動(dòng)。

一句話，中國(guó)經(jīng)濟(jì)界最精明的老板許家印，完成的不僅是一次中國(guó)房地產(chǎn)史上的創(chuàng)紀(jì)錄收購(gòu)，更是中國(guó)房地產(chǎn)史上一次“最劃算交易”。

現(xiàn)在，讓我們一一來(lái)分析恒大拿下的這幾個(gè)項(xiàng)目。

一、?？陧?xiàng)目

位置：最引人矚目的海口項(xiàng)目，位于海口市美蘭區(qū)海甸島西北片區(qū)五西路碧海大道，西、北臨瓊州海峽，為稀缺一線海景住宅用地，是?？谑写硇愿邫n住宅區(qū)，屬于?？诿W(xué)區(qū)房，稀缺資源。緊鄰世紀(jì)大橋，五分鐘到達(dá)最繁華的國(guó)貿(mào)商圈，十分鐘到達(dá)海南省政府。

配套：項(xiàng)目周邊擁有城市商業(yè)、休閑公園、療養(yǎng)中心、高端酒店、省級(jí)名校、游艇度假、藝術(shù)文化七大城市生活功能，配套完善，是海南省少見(jiàn)的高端住宅社區(qū)。

資產(chǎn)：此次86億總價(jià)包含已落成物業(yè)、已投入建安支出、未開(kāi)發(fā)物業(yè)及現(xiàn)金等海口項(xiàng)目公司所有資產(chǎn)?？偨ㄖ娣e高達(dá)200萬(wàn)平方米。

價(jià)格：項(xiàng)目樓面地價(jià)約人民幣2850元/平方米，相比較而言，2013年同類項(xiàng)目成交土地的樓面地價(jià)為人民幣3733元/平方米，便宜24%。

未來(lái)潛力：目前項(xiàng)目的同類競(jìng)品基本售價(jià)在10000元-13000元/平方米，但那只是毛坯公寓的價(jià)格，恒大的房子都是精裝修，再加上此項(xiàng)目業(yè)態(tài)多樣、定位高端，包括了別墅和洋房，按照?？诤诵膮^(qū)這兩年的房?jī)r(jià)漲幅情況，特別是項(xiàng)目所在區(qū)域的漲幅較高，預(yù)測(cè)未來(lái)的整體售價(jià)至少超過(guò)18000元/平方米，投資回報(bào)率不低于20%。

付款方式：首付20億占23%，余款兩年內(nèi)分期付清；而?？谝皇值嘏馁u(mài)的付款方式，嚴(yán)格須在一個(gè)月內(nèi)付清。

二、武漢項(xiàng)目

位置：兩項(xiàng)目均位于武漢中央CBD附近，交通便利，區(qū)域條件優(yōu)越。

配套：均為地鐵上蓋物業(yè)，周邊學(xué)校、商場(chǎng)、醫(yī)院等配套設(shè)施完善。

資產(chǎn)：收購(gòu)總價(jià)包括常青花園項(xiàng)目及新華家園項(xiàng)目已落成物業(yè)、已入建筑支出、未開(kāi)發(fā)物業(yè)及約人民幣4.6億現(xiàn)金等武漢項(xiàng)目公司所有資產(chǎn)，總建筑面積130萬(wàn)平方米。

價(jià)格：樓面地價(jià)人民幣3500/平方米，比較2015年2月同類項(xiàng)目成交土地的樓面地價(jià)人民幣4258元/平方米，便宜22%。

未來(lái)潛力：目前項(xiàng)目的同類競(jìng)品基本售價(jià)在9000元-12000元/平方米，按照武漢核心區(qū)這兩年的房?jī)r(jià)漲幅情況，特別是項(xiàng)目所在區(qū)域的漲幅較高，預(yù)測(cè)未來(lái)的整體售價(jià)至少超過(guò)13000-15000元/平方米，投資回報(bào)率不低于25%。

付款方式：首付10億占26%，余款兩年內(nèi)分期付清；而武漢一手地拍賣(mài)的付款方式，嚴(yán)格須在一年內(nèi)付清。

三、惠州項(xiàng)目

位置：位于環(huán)深圳一小時(shí)經(jīng)濟(jì)生活圈內(nèi)。

配套：獨(dú)家配套百萬(wàn)平米高爾夫球場(chǎng)，坐落淡水河畔。

資產(chǎn)：收購(gòu)包括高爾夫球場(chǎng)及其配套、已建未售物業(yè)的總投入以及42萬(wàn)平方米的未建設(shè)建筑面積及現(xiàn)金等惠州項(xiàng)目公司所有資產(chǎn)。

價(jià)格：樓面地價(jià)約人民幣1122元/平方米，地價(jià)分二年支付。2015年9月份項(xiàng)目周邊成交土地的樓面地價(jià)為人民幣1280元/平方米（且無(wú)高爾夫配套），便宜14%。

未來(lái)潛力：目前項(xiàng)目的同類競(jìng)品基本售價(jià)在6000元-12000元/平方米，按照惠州這兩年的房?jī)r(jià)漲幅情況，預(yù)測(cè)未來(lái)的整體售價(jià)在11000-18000元/平方米，投資回報(bào)率不低于30%。

付款方式：首付1.5億占13%，余款兩年內(nèi)分期付清；而惠州一手地拍賣(mài)的付款方式，嚴(yán)格須一次性付清。

那么現(xiàn)在我們可以整體回答此次恒大收購(gòu)新世界四大項(xiàng)目的性價(jià)比：

一、到底新世界賺了沒(méi)有？

答案是肯定的。不僅是賺錢(qián)了，單純就數(shù)據(jù)論，新世界是還大大賺了一筆。按新世界的公告，他的整體收益是超過(guò)50億元。

但是，只單純討論賺錢(qián)與否是沒(méi)有意義的，關(guān)鍵是賺到最大化了么？答案對(duì)新世界來(lái)說(shuō)是遺憾的，他并沒(méi)有賺到所有該賺的錢(qián)，或者說(shuō)，他主動(dòng)折讓了應(yīng)得的利潤(rùn)。

數(shù)據(jù)顯示，新世界和其他港企龍頭一樣，拿地很早、價(jià)格極低、開(kāi)發(fā)極慢。這三地四大項(xiàng)目分部拿地于：海口2005年、武漢1992年、惠州1995年，因之香港豪強(qiáng)企業(yè)的強(qiáng)大地位，當(dāng)時(shí)拿地價(jià)格極其低廉。以?？陧?xiàng)目為例，當(dāng)時(shí)拿地僅僅18.08億。也就是說(shuō)，新世界拿地最長(zhǎng)的已經(jīng)拿地23年，最短的也有10年！而這過(guò)去的一二十年，正是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)飛速發(fā)展的黃金年代，經(jīng)歷了一輪又一輪瘋漲后，對(duì)比同類項(xiàng)目的市場(chǎng)成交樓面地價(jià)，這四大項(xiàng)目本身已增值到總計(jì)絕對(duì)不低于170億元！

如果按照港資企業(yè)往常的慣例，新世界慢慢出售這些項(xiàng)目給合適的企業(yè)以170億元的價(jià)格，與此次恒大拿下的代價(jià)135億元多賺35億，這中間差的35億，新世界是折讓給了恒大。一句話：看起來(lái)新世界賺了，事實(shí)上它可以賺得更多。這些錢(qián)，只是新世界項(xiàng)目長(zhǎng)期積累的時(shí)間成本，賺得多完全因?yàn)樗玫貙?shí)在太早太便宜了！它給恒大的價(jià)格，不能縱向和它很早之前拿地的價(jià)格比，而應(yīng)橫向和當(dāng)前的市場(chǎng)價(jià)格比。

結(jié)論：良心價(jià)！

二、優(yōu)厚的付款方式因何而來(lái)？

值得一提的是，兩年的付款期限讓新世界并不能馬上收回這135億，而恒大高速的開(kāi)發(fā)模式，可以第一時(shí)間產(chǎn)生現(xiàn)金流，兩年內(nèi)分期付款只靠交易的項(xiàng)目本身即可完全支付，還不算投資回報(bào)和現(xiàn)金流益處。

這中間，新世界放棄了兩個(gè)東西：一個(gè)是更多的即時(shí)利潤(rùn)，一個(gè)是資金的回籠率；恒大則剛好得到了自身最需要的對(duì)應(yīng)的兩個(gè)東西：一個(gè)是較高的投資回報(bào)，一個(gè)是充沛的現(xiàn)金流。

新世界這么做的原因當(dāng)然是復(fù)雜的，包括了老牌港企對(duì)于內(nèi)地市場(chǎng)的愛(ài)恨交加的情緒和越來(lái)越不適應(yīng)性，但選擇恒大，也的確不能忽視兩個(gè)企業(yè)之間的不同尋常的緊密關(guān)系。

正如恒大公告所說(shuō)：新世界以如此優(yōu)惠之交易價(jià)格，以兩年分期付款之優(yōu)厚條件，將內(nèi)地四大優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目一并售予恒大地產(chǎn)，顯示了雙方長(zhǎng)期以來(lái)建立的緊密良好合作關(guān)系，體現(xiàn)了新世界對(duì)恒大地產(chǎn)實(shí)力與品牌的高度認(rèn)可，深化了香港與內(nèi)地龍頭企業(yè)之間互信雙贏的合作模式。

三、問(wèn)題又又來(lái)了，新世界干嘛不自己干？

除新世界外，近一兩年長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、新鴻基、華人置業(yè)、瑞安房地產(chǎn)等老牌港資企業(yè)紛紛出售旗下位于內(nèi)地的物業(yè)，究其原因，與他們的港派特點(diǎn)不無(wú)關(guān)系。

首先是港企的開(kāi)發(fā)成本方面處于劣勢(shì)。港資企業(yè)在內(nèi)地的布局規(guī)模普遍不大，且相對(duì)分散，往往出現(xiàn)一個(gè)省份只有一個(gè)項(xiàng)目的情況，不利于集中批量采購(gòu)以及標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制，建安等方面的成本普遍要比內(nèi)地開(kāi)發(fā)商高50%至1倍以上。而隨著近期內(nèi)地融資環(huán)境的不斷改善，港資企業(yè)原本在資金成本方面的優(yōu)勢(shì)也開(kāi)始慢慢縮小。

其次是港企開(kāi)發(fā)周期方面跟不上節(jié)奏。由于香港土地稀缺，且在產(chǎn)權(quán)、稅收上的限制較小，港資企業(yè)已習(xí)慣對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行長(zhǎng)線投資，開(kāi)發(fā)周期十余年也習(xí)以為常。然而，這種方式并不適用于內(nèi)地。內(nèi)地市場(chǎng)尤其是二三線城市，土地增值速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上香港，港資企業(yè)拉開(kāi)開(kāi)發(fā)周期所帶來(lái)的增值收益，往往不及快速開(kāi)發(fā)帶來(lái)的滾動(dòng)收益，而過(guò)長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期已對(duì)企業(yè)的發(fā)展步伐造成了嚴(yán)重的影響。

再者在港企的營(yíng)銷(xiāo)環(huán)節(jié)和產(chǎn)品定位容易錯(cuò)位。香港人多地少，商品房供不應(yīng)求，港資企業(yè)無(wú)需精心制定營(yíng)銷(xiāo)策略，推售產(chǎn)品的價(jià)格也往往較高。而在內(nèi)地激烈競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，港資企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)格明顯落后與其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，且與剛需為主的內(nèi)地購(gòu)房者的需求也難以匹配。

概括說(shuō)，新世界為何此時(shí)割愛(ài)？因?yàn)榘凑崭燮箝_(kāi)發(fā)模式，新世界與其再繼續(xù)慢慢開(kāi)發(fā)十幾年，占用大量成本去賺未來(lái)的利潤(rùn)，不如干脆現(xiàn)在轉(zhuǎn)讓即時(shí)獲得收益，哪怕收益少一點(diǎn)也來(lái)得舒服。畢竟二線城市的市場(chǎng)對(duì)他們來(lái)說(shuō)已難以掌控，已經(jīng)是萬(wàn)科、恒大們的天下。

四、新世界缺失的，正是恒大的強(qiáng)項(xiàng)！

與港資企業(yè)不同的是，成本控制、標(biāo)準(zhǔn)化、快速開(kāi)發(fā)、定位剛需等能力強(qiáng)正是恒大聞名于行業(yè)的最大特點(diǎn)。

恒大的成本控制能力強(qiáng)大，在買(mǎi)地、設(shè)計(jì)、銷(xiāo)售等多個(gè)環(huán)節(jié)嚴(yán)格實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化管理，集中采購(gòu)統(tǒng)一發(fā)包，從源頭上控制成本，在市場(chǎng)低迷的時(shí)候確保成本低于行業(yè)水平，始終保持強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力。

在開(kāi)發(fā)建設(shè)方面，恒大一貫堅(jiān)持“立即開(kāi)發(fā)、快速建設(shè)、大規(guī)模開(kāi)發(fā)、快速銷(xiāo)售，快速周轉(zhuǎn)”的開(kāi)發(fā)模式，通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)及強(qiáng)大的執(zhí)行力，確保項(xiàng)目拿地后4-6個(gè)月即可開(kāi)盤(pán)，實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)，提高資金使用率。這是保證恒大一年四季有樓可售，并能夠堅(jiān)持高速周轉(zhuǎn)的制勝舉措。

當(dāng)然，恒大產(chǎn)品定位是剛需，確保了恒大在銷(xiāo)售方面的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。恒大所有的項(xiàng)目以首次置業(yè)者和自住的普通老百姓的剛性需求為主；同時(shí)，作為全國(guó)唯一一家全精裝修交樓、也是全國(guó)唯一一家向老百姓宣布無(wú)理由退房的企業(yè)，許家印提倡的精品戰(zhàn)略和標(biāo)準(zhǔn)化管理，嚴(yán)控了成本，保證了產(chǎn)品的高品質(zhì)、高性價(jià)比。

可以說(shuō)，一場(chǎng)創(chuàng)造中國(guó)房地產(chǎn)紀(jì)錄的交易，并不簡(jiǎn)單停留在瞠目結(jié)舌的交易數(shù)字上，給市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)界更大的榜樣意義在于，許家印和恒大攜手老友新世界，創(chuàng)造了一種雙贏的龍頭企業(yè)發(fā)展模式。對(duì)恒大來(lái)說(shuō)，這種創(chuàng)紀(jì)錄的最劃算買(mǎi)賣(mài)，更是企業(yè)成熟的標(biāo)志。恒大在加速?zèng)_擊世界500強(qiáng)，許家印的多元化旗艦也已揚(yáng)帆起航，這些在重大交易中的雙贏哲學(xué)和巧妙運(yùn)用，將是中國(guó)企業(yè)界做大做強(qiáng)的一大借鑒。