時間：2010年12月8日
地點：香港太古匯廣場一期5樓

主持人：各位新聞界的朋友下午好，首先歡迎大家出席恒大地產(chǎn)集團2010年11月銷售業(yè)績發(fā)布會，現(xiàn)在讓我介紹公司管理層代表：
??????? 董事局副主席、總裁夏海鈞先生
??????? 執(zhí)行董事、首席財務官謝惠華先生
??????? 執(zhí)行董事、副總裁賴立新先生

主持人：下面有請執(zhí)行董事、副總裁賴立新先生介紹11月的合約銷售情況。?
??????? 賴立新：謝謝各位，現(xiàn)在我向大家介紹恒大地產(chǎn)集團有限公司2010年11月物業(yè)銷售簡報。
??? ??? 2010年11月集團實現(xiàn)合約銷售額65.6億元，同比2009年同期的26.7億元，增長145.9%，再次刷新今年以來單月最高銷售金額；盡管今年政府接連不斷調(diào)控市場，我們還是有能力駕馭調(diào)控風險的，使公司銷售額連續(xù)刷新年內(nèi)新高，為股東贏得理想回報。
??? ??? 截止11月底，公司在售項目達56個，分布于中國27個城市，11月我們新開盤4個項目，新盤全月合計銷售11億元，取得了優(yōu)異的市場表現(xiàn)，表明我們在二、三線城市有效開拓了市場，同時規(guī)避了中國宏觀調(diào)控的風險，使我們在國家宏觀調(diào)控中處于穩(wěn)定增長的狀態(tài)。
??? ??? 全月合約銷售額占比較高的地區(qū)包括：鄭州、重慶、西安、長沙、武漢、成都等，同時延續(xù)了合約銷售地區(qū)分布均衡的良好勢頭。
??? ??? 由于充足的可售貨量及有力的促銷政策，我們有多個區(qū)域銷售額環(huán)比大幅上升，如西安、南昌、重慶、濟南等。
??? ??? 集團2010年11月，合約銷售額環(huán)比10月的55.6億元，增長18%；合約銷售面環(huán)比10月的89.2萬平方米，增長9%。
??? ??? 面臨二次調(diào)控和長期低迷的市場環(huán)境，我們連續(xù)保持銷售額強勁增長，顯示出強大的團隊執(zhí)行力及我們精品產(chǎn)品的超高性價比。
??? ??? 2010年1—11月，集團累計實現(xiàn)合約銷售額477.2億元，相比2009年同期的262.7億元，增長81.7%，累計合約銷售面積756.3萬平方米，相比2009年同期的498.3萬平方米，增長51.8%。
??????? 2010年1—11月，我們累計已完成全年400億元合約銷售目標的119.3%，達到477.2億元，這一合約銷售額是2009年全年303億元的157.5%。

主持人：謝謝賴總，接下來是答問時間。
??? ??? 南方都市報：第一個問題，11月恒大4個新盤中，包括了河南南部的信陽，這是三線城市，在三線城市中，目前土地儲備情況是怎樣的。
??? ??? 第二個問題，今年已經(jīng)完成銷售目標的119.3%，12月份是否會暫停推出新盤的活動。
??? ??? 夏海鈞：關于土地儲備的情況，我們是上市公司，會在公司年報中將整個土地儲備情況向投資者和新聞媒體公布，目前的情況不適宜公布三線城市土地的情況，大家從之前幾次業(yè)績發(fā)布會上也了解到，公司在2010年已經(jīng)將三線城市作為新的利潤增長點和戰(zhàn)略城市。
??????? 今年有幾個新盤對公司的銷售產(chǎn)生貢獻，包括您提到的信陽恒大名都，未來我相信還會有大量? 的新盤，陸續(xù)在今明兩年在三線城市推出，我相信三線城市戰(zhàn)略決策是公司保持公司高速增長，為股東帶來豐厚回報的重要舉措，這一戰(zhàn)略決策所帶來的業(yè)績也會在未來的二、三年內(nèi)會顯現(xiàn)。

商業(yè)電臺：北京有一塊商業(yè)用地成為新的地王，您認為對樓市是否產(chǎn)生影響，是否會擔心中央繼續(xù)推出新的宏觀調(diào)控政策。
??? ??? 夏海鈞：這個問題媒體比較關注。今年以來，國家宏觀調(diào)控政策到底收效如何，從我們對市場的判斷，是取得了良好的效果，年初房地產(chǎn)價格上漲的趨勢在全年得到了有效的控制，目前的情況是平穩(wěn)和均衡的，這是第一個現(xiàn)象，政策起到了調(diào)控的作用。
??????? 第二，政策造成市場的集中度進一步的加強。
??????? 我們在資本市場或者是香港市場反映出來的上市公司的業(yè)績比較好，包括恒大全年實現(xiàn)了量價齊升的良好態(tài)勢。我認為根據(jù)中國整體房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律形成的，國家的宏觀調(diào)控政策下，市場進一步分化造成：
??????? 中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的現(xiàn)金壓力，包括銀行的融資和市場的銷售，中小企業(yè)越來越困難，融資單一依靠國內(nèi)銀行的企業(yè)更加困難；像恒大等香港上市公司，依靠國際市場，有了更加廣闊的融資渠道，同時，老百姓追求品牌企業(yè)，這些企業(yè)在本輪的宏觀調(diào)控中，迎來了市場的機遇。
??? ??? 也就是說，通過購買便宜的土地，或者是并購一些企業(yè)，使這些企業(yè)的效益在今年產(chǎn)生集聚的上升，這種上升不是代表全行業(yè)的上升，有的企業(yè)是困難的，有的企業(yè)是好的。
??? ??? 我舉一個簡單的例子，去年全國商品房銷售是4.4萬億元左右，恒大銷售303億元，占全國的市場份額不到1%，也就是0.8%左右，今年1—10月份全國是3.7萬億元，假設今年比去年有所提高，達到5萬億元，恒大占有的份額達到了1%，也就是說大企業(yè)在市場的集聚度會進一步的增加，小企業(yè)會面臨困難，這是中國房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀，總體來說國家的宏觀調(diào)控已經(jīng)起到了一定的作用。

廣州日報：最近的消息，萬科銷售額已經(jīng)突破了千億元，恒大全年的銷售額有望突破500億元，恒大年銷售額什么時候可以趕超萬科。
??? ??? 夏海鈞：首先恭喜萬科成為中國第一家跨越千億元大關的企業(yè)，畢竟是中國房地產(chǎn)歷史性的事件，萬科有幾十年的歷史，恒大在1996年成立，只有14年的歷史，今年達到500億元還差20多億元，我認為沒有什么懸念，今年過500億元對恒大是沒有問題的，可以說是歷史性的增長。恒大2009年在香港實現(xiàn)上市，有了國際資本市場的平臺，加上國家這兩年宏觀調(diào)控的政策，給恒大帶來了前所未有的歷史機遇。
??? ??? 第一，源自于資金渠道打開了，國內(nèi)宏觀緊縮的時候，我們在資本市場取得資金的支持，今年年初雖然國家進行了宏觀調(diào)控，我們兩次進行了融資，融資達到13.5億美元，國內(nèi)的上市企業(yè)增發(fā)債的難度非常大。
??? ??? 第二，因為國家的宏觀調(diào)控，市場集中度會向大企業(yè)、資金雄厚的企業(yè)靠攏，為恒大去年、今年乃至明年整合中國房地產(chǎn)企業(yè)提供良好的機遇，我相信恒大在未來三年會有高速增長的重要基礎。
??????? 資金、市場決定了恒大快速的發(fā)展，我們看到公司去年和今年盡管面臨國家三輪的宏觀調(diào)控政策，銷售金額從303億元跨越到今年的500億元，2009年到2010年的漲幅達到了60%左右。
??????? 前面說的兩個歷史性的機遇，上市和宏觀調(diào)控造成的市場集中度，恒大可以保持在比較高的速度增長。當然也要根據(jù)國家的宏觀調(diào)控形勢和企業(yè)發(fā)展的自身需求，包括人才結構、管理架構，我們只是假設按照一個增長速度講時間表，時間表不是固定的。

觀點地產(chǎn)：明年恒大的開盤量不小，有眾多的項目需要資金投入，對于明年的財務恒大是如何考慮的。恒大現(xiàn)在有旅游地產(chǎn)，目前是否會持續(xù)的增加。
??????? 雅居樂、合景泰富最近都公布了業(yè)績，環(huán)比都是下降的，恒大具體增長點在哪里，具體到哪些項目和哪些城市。
??? ??? 夏海鈞：明年的開工量增加了，銷售金額也增加了。大家可以看到，銷售金額今年將會達到500億元，如果明年銷售業(yè)績繼續(xù)大幅增長，隨著公司銷售額的增加，財務狀況會更好，現(xiàn)金余額更多，今年年底公布年報的時候，大家會看到亮麗的財務報告，除了土地儲備和開工項目外，現(xiàn)金余額會有較大的增長。
??? ??? 恒大進入旅游地產(chǎn)是在2006、2007年開始的，旅游地產(chǎn)占總土地儲備的20%左右，今年已經(jīng)對公司的宏觀銷售，包括酒店業(yè)產(chǎn)生了貢獻，大家看到的結果是這兩年旅游地產(chǎn)發(fā)展的結果，包括重慶酒店、廣州酒店的開業(yè)，未來還會有陸續(xù)的酒店開業(yè)，這是公司實力增強后，進入商業(yè)地產(chǎn)必要的條件，隨著公司實力的增強，我們在酒店業(yè)和持有物業(yè)方面的比例會不斷增加。
??? ??? 恒大在全國的戰(zhàn)略布局，從省會城市來說，兩個最發(fā)達的城市和兩個最欠發(fā)達的地區(qū)未去，最發(fā)達的杭州、福州未去，兩個欠發(fā)達的地區(qū)，青海、西藏未去，在其他的省會城市恒大都已經(jīng)完成了全國的布局。恒大環(huán)比高速增長來自于全國各個城市，有一句話東方不亮西方亮，中央調(diào)控一線城市的時候，我們在二、三線城市的銷售量會非常好，今年一線城市廣州的銷量下滑了很多，其他城市的銷售彌補了這方面的不足，造成整體的業(yè)績還是不錯的。

明報：第一，今年在售項目是56個，在建項目是多少。
??? ??? 夏海鈞：在建項目是73個。
??? ??? 明報：明年中央推出保障房，是否會考慮參加保障房的建設，從而維持高速發(fā)展。
??? ??? 夏海鈞：中國政府為了解決中低下階層住房的舉措，目前我們還沒有參與保障房的計劃，如果地方政府有要求，恒大還是很樂意參與到保障性住房建設中，為中國解決老百姓住房提供力量。我們是商品房開發(fā)商，我們會以商品房為主，商品房和保障性住房是有區(qū)別的。我們現(xiàn)在的6000多元/平方米都是精裝修的，使用中國和全球建筑的品牌和名牌，但是我們產(chǎn)品的檔次和質量，面積和保障性住房都是完全不同的，這兩個市場是不能等同的。