時間：2011年5月11日
地點：香港中環(huán)廣場

主持人：各位新聞界的朋友下午好，歡迎出席恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司2011年4月合約銷售業(yè)績發(fā)布會，讓我先介紹管理層的代表：
??????? 董事局副主席兼總裁夏海鈞博士
??????? 首席財務(wù)官兼執(zhí)行董事謝惠華先生
?????? ?執(zhí)行董事兼副總裁賴立新先生
??????? 下面先請賴總介紹2011年4月的銷售情況。

賴立新副總裁：各位下午好，下面我介紹2011年4月合約銷售情況。
??? ??? 集團(tuán)2011年4月實現(xiàn)合約銷售額61.5億元人民幣，同比2010年同期的37.4億元，增長64.5%；合約銷售面積87.5萬平方米，同比2010年同期的57.8萬平方米，增長51.3%。
??? ??? 集團(tuán)2011年4月合約銷售額環(huán)比3月的55.2億元，增長11.5%；合約銷售面積環(huán)比3月的76.4萬平方米，增長14.4%；面臨低迷的市場環(huán)境，我們自2月份以來同比環(huán)比連續(xù)保持量價齊升勢頭，顯示出我們強(qiáng)大的團(tuán)隊執(zhí)行力及精品產(chǎn)品的超高性價比。????
??? ??? 截止4月底，公司在售項目達(dá)到71個，分布于中國的38個城市。
??? ??? 4月公司新開盤5個項目均位于三線城市，新盤全月合計銷售13.4億元，取得了優(yōu)異的市場表現(xiàn)，表明我們在二、三線城市有效開拓了市場，同時規(guī)避了中國宏觀調(diào)控的風(fēng)險，使我們在國家宏觀調(diào)控中處于穩(wěn)定增長的狀態(tài)。
??? ??? 截止4月底，我們已在14個省區(qū)市的21個三線城市擁有在售項目，年內(nèi)我們還將有更多的三線城市項目陸續(xù)開盤銷售。
??? ??? 集團(tuán)2011年1—4月：累計合約銷售額259.5億元，較2010年同期的121.3億元，增長113.9%。累計合約銷售面積373.1萬平方米，較2010年同期的189.3萬平方米，增長97.1%。? ?

主持人：謝謝，下面是媒體答問時間，歡迎各位媒體提問。

香港經(jīng)濟(jì)通：關(guān)于CPI的問題，4月份的CPI達(dá)到了5.1%，比市場預(yù)期要高，請問下夏總，您判斷中央針對該數(shù)據(jù)是否會出臺政策調(diào)整樓市？
??? ??? 夏海鈞總裁：我上一次也談到，國家的宏觀調(diào)控正在發(fā)揮作用，有媒體就說宏觀政策目的已經(jīng)達(dá)到，跟我的意思有一些出入。我這個月和上個月的觀點是相同的，國家從一月份開始進(jìn)行宏觀調(diào)控，已經(jīng)使一線城市樓價增長過快的局面得到控制。特別是北京等一線城市的樓價環(huán)比略有下降，表明我們的宏觀政策正在起到積極的作用。二三線城市房價還處于平和階段。
??????? 從目前來看，整個市場在國家宏觀調(diào)控的影響下，正在逐步走向良性發(fā)展的狀態(tài)?？偫砬耙浑A段也講，要使過高地區(qū)的房價回到合理的水平，不合理的房價要降下來。哪些區(qū)域是不合理的？樓價遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過當(dāng)?shù)乩习傩粘惺艿膮^(qū)域，例如北京、上海、廣州、深圳等一線城市，這些區(qū)域因為樓價已經(jīng)偏離了中國老百姓實際承受能力，需要進(jìn)行價格的調(diào)整。
??? ??? 二三線城市中，二線城市這兩年價格略有增幅，三線城市的價格大概在五六千元，處于中國老百姓能夠承擔(dān)得起的范圍內(nèi)。我計算過一筆帳，如果100平方米的房屋，均價6000元/平方米，首付30%是18萬元，月供30年是2800元，大部分的二三線城市的普通老百姓是可以負(fù)擔(dān)得起的。在這些區(qū)域樓價要合理的增幅，不要過快的增長，如果跟GDP的增幅同步或者是略高一點，都是在合理范圍內(nèi)。
??? ??? 我認(rèn)為在現(xiàn)階段，發(fā)展商如果成功布局了二三線城市的話，可以有效的規(guī)避目前宏觀調(diào)控政策的風(fēng)險，從而保證公司業(yè)績的增長。恒大從今年二月份開始，二月份銷售45億元，三月份是55億元，四月份是61.5億元，在國家的宏觀調(diào)控政策下，我們的銷售量都在環(huán)比同比上漲，這種上漲是前瞻性的進(jìn)入二三線城市帶來的積極結(jié)果，我們也相信公司的戰(zhàn)略會在未來的時間內(nèi)，繼續(xù)體現(xiàn)我們的前瞻性。
??? ??? 我們也看到，當(dāng)前銷售業(yè)績比較好的公司，基本上完成了在中國二線城市的布局，并正在進(jìn)入三線城市。這些公司銷售的好，也是跟前期戰(zhàn)略有關(guān)的。對于CPI漲幅在5%左右，我認(rèn)為隨著政策的調(diào)整，CPI還會下降的，短期的指標(biāo)不能反應(yīng)長期的情況。從目前整體的情況來看，我認(rèn)為房地產(chǎn)正在走向價格的理性階段，目前的政策是逐步在顯現(xiàn)作用。

網(wǎng)易財經(jīng)：近來部分銀行已經(jīng)將首付提高到四成，請問對恒大和整個行業(yè)有怎樣的影響？
??? ??? 夏海鈞總裁：當(dāng)前，提高首付是個別銀行的行為，有的銀行由于按揭貸款的額度有限，短期內(nèi)針對個別客戶的首付比例提高了。提高到40%并不是全國性的，應(yīng)該是局部地區(qū)或者是個別銀行的。
??? ??? 提高了部分首付后，實際上對于部分高價樓盤或者是房價過高的區(qū)域會影響到銷售情況。也就是說，對于二三線城市而言，提高一成首付的影響是不大的。如果100平方米，均價是6000元/平方米，首付三成是18萬元，首付四成是24萬元，18萬和24萬相差6萬元，差距是不大的，老百姓想購買房屋的話，6萬元是拿得起的。北京一套房屋是500萬元，如果從三成提高到四成，差距就是五十萬元，對于老百姓的壓力就非常大了。
??? ??? 所以我覺得，首付提高對一線城市和高樓價區(qū)域影響比較大，對于三線城市和正在成長的區(qū)域有影響，但是這種影響還不會造成致命性的影響。個別銀行提高到四成是比較小的現(xiàn)象，部分客戶支付能力存在風(fēng)險，所以提高到四成，并不代表普遍性。

香港明報：第一個問題，集團(tuán)五一的銷售情況是怎樣的？4月份的均價跟3月份的均價基本上持平，情況是怎樣的？第二個問題，根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，按揭按年下降了6.4%，貸款按年增長了5.4%，開發(fā)商的投資增加了38%，不知道您是如何看待38%的增速，這種增長的理由在哪里，支持在哪里？謝謝。
??? ??? 夏海鈞總裁：五一的銷售情況，現(xiàn)在只能用還不錯來形容我們的業(yè)績，因為涉及到上市公司披露的問題，五一的銷售情況我們會在下個月向投資者和媒體匯報。
??????? 至于四月和三月的價格持平，我們認(rèn)為是合理，為什么這么說？兩個月的價格波幅大概就在2%左右，是由于樓盤的區(qū)域不同造成的，例如三線城市新開盤的價格，跟平均售價是略微低了一點點。
??????? 您剛才提到按揭、貸款的增長和降低，還有房地產(chǎn)投資的增幅，投資統(tǒng)計的口徑很多，我無法判斷房地產(chǎn)投資增加38%的數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性。我認(rèn)為統(tǒng)計數(shù)據(jù)和尺度有很多的因素，我沒法判斷指標(biāo)的準(zhǔn)確性。目前在行業(yè)來看，房地產(chǎn)的投資是處于相對穩(wěn)定和下調(diào)的局面，很多的開發(fā)商是降低了建設(shè)速度，減少了投資規(guī)模，靠推遲銷售來度過房地產(chǎn)的調(diào)整期。
??? ??? 個別的發(fā)展商，特別是上市公司，因為手上有充足的現(xiàn)金，他們目前處于穩(wěn)定增長的階段，投資是在積極的狀態(tài)之中，這種投資的熱度或者說投資的信心來自于這些公司布局于中國的二三線城市，二三線城市是中國老百姓剛性需求旺盛的城市。如果開發(fā)商局限于一線城市或者是局限于高房價的二線城市的話，我相信在目前的階段會采取保守的階段，不可能增長的。
??? ??? 統(tǒng)計的口徑將哪些公司的范圍涵蓋在其中，如果統(tǒng)計的是上市公司的話就有比較高的增幅，如果全面統(tǒng)計的話，實際情況跟38%還是有差距的。國家統(tǒng)計局是怎么統(tǒng)計的我不清楚，不方便評論。

觀點地產(chǎn)：部分城市對于首次置業(yè)貸款利率提高到1.1倍，跟二次置業(yè)相同，恒大在全國布局的城市和項目是很多的，項目銷售中是否碰到這樣的情況？如果情況屬實的話，對開發(fā)商的銷售是否會產(chǎn)生直接的影響？
??? ??? 五一期間，廣州和深圳都出現(xiàn)了一些樓盤過千套的銷售，出現(xiàn)了火爆的銷售情況。夏總?cè)绾慰创椎呢浟亢秃芎玫匿N售狀況，是否意味著樓市逐步的回暖，觀望階段已經(jīng)慢慢的結(jié)束？
??? ??? 夏海鈞總裁：我們在全國碰到過這樣的情況，個別的銀行針對個別的客戶提高了首付比例，目前有這樣的情況，我認(rèn)為是非常個別或者是很小量的。如果一個開發(fā)商的產(chǎn)品布局在二三線城市，特別是布局在三線城市，樓價大概在6000元/平方米左右，這種利率的增加，包括首付的增加，對他們的影響是非常有限的。假設(shè)首付提高10%也就是幾萬元，而增加到1.1倍的利率，對于月供2000多元而言，最多增加100到200元，波幅是不大的，但是對于高房價區(qū)域的影響是比較大的。
??? ??? 我認(rèn)為政策導(dǎo)致的影響結(jié)果是在一線城市和高價樓盤，也實現(xiàn)了總理的愿望，使高房價地區(qū)樓價能夠降下來，二三線城市是樓價比較合理和穩(wěn)定的區(qū)域，我認(rèn)為個別的調(diào)整不會有太大的影響。
??? ??? 五一黃金周期間，深圳、廣州個別樓盤銷售比較火爆，我也知道指的是哪個樓盤和開發(fā)商，這個開發(fā)商價格調(diào)整的比較合理，價格是獲勝的因素。從目前的情況來看，老百姓的剛性需求是比較強(qiáng)的，目前一線城市樓盤價格的調(diào)整是有限制的，一旦價格降到一定的幅度，達(dá)到老百姓的預(yù)期，剛性需求就會進(jìn)入市場。
??? ??? 五一黃金周是房地產(chǎn)銷售的傳統(tǒng)旺季，還有就是十一，這是開發(fā)商一定要抓的時間點，有很多的樓盤因為價格調(diào)整帶來性價比提高，這在五一黃金周起到了一定的作用，帶動了一線城市的銷售回暖，這是特殊時間點，特殊樓盤的現(xiàn)象，不是整個行業(yè)的現(xiàn)象。整個行業(yè)還處于觀望比較濃厚，目前來說還沒有到樓市回暖的程度。老百姓還處于觀望的過程中，如果一線城市的樓價有15%或者是20%的調(diào)整，我相信這些樓盤一定會受到當(dāng)?shù)厥袌龅臍g迎。

香港新報：一套房貸收緊對你們是否有影響？目前有報道說，浙江和上海已經(jīng)有一套房收緊的政策，你們的銷售額中，有多少是來自于這兩個地區(qū)？是否已經(jīng)受到影響？房產(chǎn)稅對你們的影響是怎樣的？
??? ??? 夏海鈞總裁：第一個問題問的特別好，我想說的就是首付提高后，對于高房價的區(qū)域和樓盤是有影響的，浙江和上海這兩個區(qū)域因為首付的提高受到了影響。這兩個區(qū)域就是中國高房價的區(qū)域，上海是一線城市，杭州房價跟一線城市基本上持平，部分時間段還是中國房價最高的區(qū)域，這兩個區(qū)域提高首付和按揭利率的話，影響是比較大的。而恒大在這兩個區(qū)域沒有樓盤，沒有銷售貢獻(xiàn)，這就是前瞻性的戰(zhàn)略布局。
??? ??? 現(xiàn)在，恒大在中國所有的省會城市基本上完成了布局，沒有布局的是兩個區(qū)域，第一個區(qū)域是經(jīng)濟(jì)發(fā)展還不完全的區(qū)域，短期不打算去；第二個區(qū)域是經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的一線城市和省會城市，例如北京還沒有去，我們也在等待時機(jī)進(jìn)去；上海只有一個項目，近期準(zhǔn)備啟動；浙江杭州、福建福州也沒有去，因為這兩個地區(qū)的樓價非常高，其他地區(qū)恒大都進(jìn)入了。恒大進(jìn)入的是中國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的二三線城市，老百姓剛性需求的城市，這些地區(qū)的樓價基本上是在6000元/平方米左右，這種布局策略也是恒大從2009年上市后快速發(fā)展的根本。
??? ??? 第二個問題是關(guān)于房產(chǎn)稅的，我去年提過，房產(chǎn)稅的征收是系統(tǒng)工程，也是比較復(fù)雜的系統(tǒng)。例如房產(chǎn)稅的評估，對于全國已建的物業(yè)和在建的物業(yè)進(jìn)行評估不是簡單的工作，現(xiàn)在我還是相信，房產(chǎn)稅會在個別熱點城市實施，至于全國推廣還有一段時間。我相信這會是三年以后的事情，對于我們在二三線城市的布局和發(fā)展，房產(chǎn)稅不會產(chǎn)生大的影響。

香港經(jīng)濟(jì)日報：是否可以公布上個月財務(wù)數(shù)據(jù)，包括現(xiàn)金和負(fù)債比率是多少？最近五、六月份恒大拿地的策略是怎樣的，是否有計劃拿多一點土地？
??????? 夏海鈞總裁：聯(lián)交所對財務(wù)數(shù)據(jù)的披露有嚴(yán)格的要求，我們年中的時候會予以公布。拿地跟投資增長是有關(guān)的，如果一個開發(fā)商手上握有大量的現(xiàn)金，銷售又很好的時候，應(yīng)該說今年上半年或者是下半年，特別是今年上半年，我認(rèn)為是千載難逢的發(fā)展機(jī)遇，為什么這么說？因為國家的宏觀調(diào)控政策造成了一些中小發(fā)展商現(xiàn)金緊張，很多的城市發(fā)展，特別是三線城市的發(fā)展面臨著資金的斷檔，在這種情況下，獲取優(yōu)質(zhì)土地是最好的時間點。當(dāng)然，前提在于這個公司可以保持強(qiáng)勁的銷售，手上有大量的現(xiàn)金。
??????? 一些銷售比較好的公司，我相信今年上半年會獲得優(yōu)質(zhì)的土地。作為恒大來說，我們的策略很清晰：完全布局中國的三線城市，一二線城市都不是拿地的重點區(qū)域，為什么將重心放在三線城市？因為三線城市是中國政府努力發(fā)展的中小城市，大發(fā)展商基本上沒有進(jìn)入這些城市，這里又有良好的土地資源和成本優(yōu)勢。我們在2004年進(jìn)入中國二線城市，目前三線城市是我們拓展的重點。這一輪公司在三線城市布局完成后，公司的規(guī)模和業(yè)績又會呈現(xiàn)歷史性的跨越，會帶來非常良好的業(yè)績。
??? ??? 從今年上半年開始，投資者和新聞媒體也看到了，到現(xiàn)在為止已經(jīng)賣了260億元，占全年指標(biāo)的37%，這一數(shù)據(jù)在現(xiàn)在的上市公司中我認(rèn)為完成是最好的。恒大可以做得到，主要是由于在二三線城市的布局，特別是三線城市的布局戰(zhàn)略起到了作用。
??? ??? 從今年4月份到5月份，恒大在三線城市推出樓盤的力度會逐漸加大。上個月三線城市開盤銷售了4-6億元，這是非常良好的。

觀點地產(chǎn)：目前恒大布局三線城市，上海等一線城市不會進(jìn)入。最近有傳聞?wù)f恒大對上海黃埔江的一個地塊感興趣，請您予以澄清。
??????? 夏海鈞總裁：目前恒大的重心是布局中國的三線城市，可能拿出80%或者90%的精力在三線城市。一線城市中的北京、上海、廣州、深圳，如果出現(xiàn)非常良好的機(jī)遇，恒大也會毫不猶豫的進(jìn)入。在一線城市出現(xiàn)巨大商機(jī)的時候，恒大就會進(jìn)入，例如用16億元收購深圳建設(shè)集團(tuán)。
??????? 北京和上海，我們還不會進(jìn)入，如果有巨大的商機(jī)就會考慮進(jìn)入。并不是說恒大不關(guān)注北京和上海，項目非常良好，有巨大投資收益的時候，公司才會集中財力進(jìn)入這些區(qū)域。但是我們的重心是放在了三線城市，這是我們的出發(fā)點，并不是說做三線城市的時候一線城市就不管了，有好的機(jī)遇就會進(jìn)入。
??????? 觀點地產(chǎn)：目前是好的機(jī)遇期嗎？公司在近期有什么推貨計劃？
??? ??? 夏海鈞總裁：機(jī)遇好針對的不是城市，而是項目。目前也有機(jī)遇，如果個別項目使公司可以高速發(fā)展的話，我們就會進(jìn)入。
??? ??? 5月份，我們計劃新開盤8—10個項目，包括銅陵恒大綠洲、新余恒大雅苑、成都恒大雅苑、運(yùn)城恒大綠洲、云浮恒大城、舞鋼恒大華府、郴州恒大華府、鞍山恒大綠洲、欽州恒大綠洲等，全月計劃新增195萬平方米左右可售貨量。加上現(xiàn)有的499.2萬平方米可售貨量，預(yù)計5月全月可售貨量保持在690萬平方米左右，相對上月有較大增長，將為我們接下來進(jìn)一步取得優(yōu)異業(yè)績提供充足貨源。